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转自:抱朴财经
![来源:芭蕉叶海外](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/57/w1080h577/20240521/8f5e-8d0587e9095feeff79e8e273e836c2f3.jpg)
人们往往会对这座城市留下一种认知印象,大多来自于网络上的口口相传。
但固有印象是建立在牺牲准确评价的基础上的,在某些情况下,造成了对城市的存在“误解”,或只是简单的记忆。
久负盛名的芭堤雅自然也是如此,真正的芭堤雅可能只有长时间居留的人才知道。
01
芭堤雅,泰国的一座海滨城市,距离曼谷大概有160公里。
本身自然景色不错,再加上地理便利,吸引了不少的游客,素有“东方夏威夷”之誉。
![△芭堤雅位置示意图](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/125/w554h371/20240521/a943-a97a9436c812942345a45a9aeab199ad.jpg)
说到芭堤雅,大多数人都知道它是一个拥有大海、海滩、人妖和夜生活的旅游城市,是一个绝对的度假胜地。
芭堤雅可以到达日常城市中看不见的风景。
在海风的吹拂下,芭堤雅的节奏似乎比其他城市慢很多。
这里的时间特别温柔,让人想停下繁忙的工作,听着潮水醒来,枕着海浪入睡。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/104/w1026h678/20240521/48a9-9bab02d52e4c4bf9b1af0830a8ab8465.png)
的确,来到芭堤雅很容易被芭堤雅的美景所吸引。
整个城市被大海包围,夏威夷的阳光,海盐的微风,一望无际的蓝色海景让人流连忘返。
芭堤雅的人口不到100万,但每年有1200万人到芭堤雅旅游或退休,居世界前列。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/49/w1024h625/20240521/30c6-f86572be81cdd8396e678fa0655145c6.jpg)
尤其是在过去两年,随着经济的不景气,芭堤雅已经被视为高消费旅游目的地的模板。
这些人有的瞄准了美景,有的瞄准了消费水平低,有的瞄准了霓虹红灯区,目的地全是芭堤雅。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/401/w720h481/20240521/150a-6550530d020c5ea4261d0f202d2406f2.png)
芭堤雅是一个非常传统的旅游城市,旅游属性明显,符合人们对芭堤雅的固有印象,可以理解为一种消费品。
靠近海边、旅游产品的标签已经固化,但这种理解是片面的。
02
由于去芭堤雅旅游的人基本上只是在核心海滩周围玩耍。
例如,去沿海城市厦门旅游的人基本上都是在鼓浪屿、曾厝安村等热门景点打卡,很少有人涉足软件园和四个新城。
这导致了人们对城市的认知,这种认知一直被困在固有印象中。
放大地图,再次了解芭堤雅。
距离芭堤雅不远的地方,有两大非常牛的项目。
一个林查班港、一个乌塔堡国际机场。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/129/w554h375/20240521/7f52-5c75ef626e5bf659f36471218a526568.jpg)
林查班港是泰国最大的港口,全球前15的国际贸易港口,每年有300万的车辆来往、1800万的集装箱货物进出口,是东南亚物流运输的战略要地。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/34/w534h300/20240521/5045-754e75430f594109a365e72d48155f4a.jpg)
乌塔堡国际机场刚刚升级为国际机场,正在进行扩建。获得了“空港新城”的特许经营权,未来可与素万那普国际机场相媲美。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/25/w1080h545/20240521/ee49-8b9c05dab7e24495ce5ec4e475d78ee5.jpg)
北接中国,南接印尼,东临越南,西接缅甸的独特地理位置,决定了泰国是连接亚洲各经济体的中心枢纽。
在全球供应链转移的背景下,泰国凭借优越的地理位置,无疑是大多数国家选择的新出口通道。林查班港和乌塔堡国际机场是泰国开展国际交流的重要口岸。
有港口,有意想不到的产业,更接近的产业。
有了港口,就有了城市开放的载体,对区域经济会有显著的带动作用。
近年来,泰国的汽车制造业迅速崛起,并在全球发挥了至关重要的作用,泰国最重要的汽车生产和出口基地都位于芭提雅附近。
比如上汽已建成的汽车工厂、新投建的新能源产业园,都在春武里府。
比如长城在罗勇府建设了长城汽车工厂,投资200多亿泰铢。
比如刚刚在罗勇府奠基的比亚迪工厂,预计年产能15万辆。
比如宝马亚洲的三大整车生产基地,罗勇府有一个。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/563/w640h723/20240521/2a49-9e48029a8fa4bd2b9f438d6b091b0b18.jpg)
不难看出,芭堤雅的角色不单单是旅游城市,其周边制造业密集,可以说是泰国的工业园区、出口基地。
这一切都来自于得天独厚的海运、空运,说白了就是运输成本低。
凭借这一大优势,未来的芭堤雅大概率将引起大规模的产业聚集,进而崛起成为港口的经济带。
这才是芭堤雅的真正逻辑,旅游城市背后的港口城市、产业城市。
03
泰国这两年一直在进行“东部经济走廊”计划,即在东部沿海的北柳府、春武里府、罗勇府三府设立经济区。
![△泰国东部经济走廊示意图](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/125/w554h371/20240521/5811-47807c40378d52f45bb5ee171cdc7fa0.jpg)
这个“东部经济走廊”计划有些“粤港澳大湾区”的意味,利用特殊的经济政策和管理制度,营造良好的投资环境,打造泰国经济发展的新引擎。
其中,芭堤雅是整个“东部经济规划”中唯一的特别市(相当于中国的直辖市),绝对的中心城市,未来将在国际舞台上扮演重要角色。
如果你忘记了旅游城市的固有印象,芭堤雅是一个充满想象力和令人兴奋的机会的城市。真正的芭堤雅,除了居住属性,还有很强的投资属性,可以理解为三亚和苏州这个世界上很特别的城市的结合。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/200/w1080h720/20240521/a40a-676b48245226a1d10ea21a949183f791.jpg)
以前都说旅游是城市生活的补充,是消费品,千万不要从投资的角度去买。芭堤雅的独特之处在于其优越的宜居环境,有产业和规划的支撑,城市价值突出。
所以芭堤雅是一个旅游和投资的平衡城市,不适合猛攻,但永远有需求。坦率地说,兼顾投资和享受生活,芭堤雅是东南亚唯一的一个,这也正是芭堤雅被全球房地产投资者青睐的原因。
关于芭堤雅的楼市区域,非常简单。
![△芭提雅板块示意图](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/80/w1080h2200/20240521/a372-5ed2ef945e37b452ba2340b3074a0c19.jpg)
芭提雅不大,有六个小板块。
①北区
距离工业港口近,附近居住人群大多为企业中高层,消费能力强,算是芭堤雅的富人区,项目大都有私家沙滩、一线海景,整体均价居高不下。
②中心区
芭堤雅的市中心,开发最早、最发达,餐馆、酒吧、购物中心、国际学校等配套丰富,出租率、租金回报率非常高,不过中心区比较稳定,新项目较少。
③帕山
芭堤雅的后花园,依山傍水,整体环境非常不错,适合度假养老。
同时帕山是芭堤雅新老城区的交界地带,有老城区的便利生活,还有新城区海边慢生活的舒适惬意,均价不低。
④南区
其实南区的整体界面跟中心区比较相似,但是配套相对弱一些;对比同地段帕山,又没有海景加持,整体不突出。
⑤中天
芭堤雅的新城区,是在建楼盘最多的板块,产品规划、城市界面比老城区好一些,适合度假休闲,但是生活配套还不完善,要依靠于社区自己的配套。
性价比高,对于预算有限的购房者来说是一个不错的选择。
⑥那中天
更新的新城区,大片空地待开发,这里有未受污染的海滩,环境清幽,不足的是距离市中心较远,需要等比较长的时间。
比较推荐北区、中心区、帕山、中天这四个板块,目前购房者认可度是比较高的。
需要注意一下,以投资角度去选的话,建议以100万人民币为分界线,超出100万人民币的项目更适合度假、养老自住,难兼顾投资。
![](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/62/w1024h638/20240521/9d78-79d40a2a1695d46587b38c997093db1d.jpg)
最后简单总结一把:
①芭堤雅旅游属性明显,风景迷人,生态宜居,生活成本低,可用于养老度假。
②芭堤雅投资属性明显,一方面是旅游城市带来的高租金回报,另一方面是强大的制造业带来的城市崛起,互利共赢。
③芭堤雅门槛成本低,集住宿和投资于一体,约40万元的门槛不高,对购房者友好。
④芭堤雅价值100万人民币以上的项目,适合度假、养老、自住,相当于消费品,并不仅仅是只有投资性,价值高的项目投资需谨慎。
⑤目前芭堤雅以海景为价值标准,尚未成熟,低估了地段价值,导致某些低洼项目还没被发现,空间较大。
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![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/677/w945h532/20240521/5b8f-90eff78c23b0ccae40e5464b6c2a1ebf.png)
![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/779/w1010h569/20240521/9244-644f1c37cffde42993908ef94cb462c3.png)
![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/768/w1003h565/20240521/cb0a-9b47c41b04e2077c31aaa2b99feccb2a.png)
![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/268/w683h385/20240521/13fe-e1bd1baf0125ae1437203e894267f48d.png)
![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/734/w982h552/20240521/811f-478f189539920fa070a1c885cbc4432f.png)
![▲屋内](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/288/w696h392/20240521/dad3-d4305af9672ef878581a3d2321aa5e0c.png)
![▲泳池](http://n.sinaimg.cn/spider20240521/705/w963h542/20240521/cd22-f722dbf4bdeb029da3aea4cd688baa84.png)
✅户型:四卧四卫泳池别墅(所有房间都有独立卫生间)
✅交通:中天区,离海1.5公里(10分钟车程内)
✅面积:占地400㎡
✅配套:周边711,麦德龙,菜市场,莲花,国际学校,医院,网红餐厅。
![](http://n.sinaimg.cn/finance/0/w400h400/20231127/9ece-7520e4e0c86423a0c596834c30eb42ea.png)
![](http://n.sinaimg.cn/finance/cece9e13/20200514/343233024.png)
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