年报观察 | 世茂服务上层楼

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未来中国物业市场仍有广阔的提升空间，会坚定长期看好行业未来，精进提升驱动现金流与利润改善。

观点网 赶在年报季最后时节，世茂服务2023年成绩单如期而至。

2023年，世茂服务实现营业收入82.03亿元，合约面积3.32亿平方米，经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45。

报告期内，世茂服务年度利润达到3.16亿元，较2022年同期的年度亏损人民币8.77亿元大幅好转。年内，公司权益持有人应占利润约合2.73亿元。

此外，世茂服务权益持有人应占核心净利润6.47亿元，较2022年同期人民币4.99亿元涨近30%。

据参与投资者会的人士称，世茂服务管理层表示，2023年是世茂服务高质量发展的第二年，围绕结构调优、合理增速、业务精进、队伍建设四个关键点，世茂服务在历经行业承压下行回调后积极应对调整，交出了一份的高质量发展答卷。

核心业务

世茂服务的收入来源主要分为四个板块：物业管理、社区增值、非业主增值以及房地产相关业务，于2023年内，四项业务均有不同表现。

其中，物业管理服务收入52.92亿元，收入占比提升至64.5%，近5年复合年增长率高达44.9%，为其他业务发展创造了空间；社区增值服务业务收入13.63亿元，社区增值业务全面渗透住宅场景，单方收入产值显著提升。

另悉，非业主增值服务收入2.13亿元，占比2.6%，房地产相关业务收入额及占比持续逐年下降，独立性进一步增强；城市服务业务收入13.35亿元，毛利率稳步提升至14%。

报告期内，世茂服务合约年饱和收入达63.02亿元，同比增长20.7%。其中，非住业态年饱和收入占比37.5%，来自B端大客户及大单项目收入贡献占比大幅提升，其收入占比均提升至42%，非住业态的回款率提高至90%，经营价值显著提升。

可以说，在不断扩容优势业态外，世茂服务于2023年的重点也落在了改善在管物业项目经营业绩方面，合约年报和收入实现20%的增长也在无形中向市场传达这一信号。

值得注意的是，近年来，世茂服务愈来愈注重社区生活服务领域的发展，从在养老服务、智慧家装、智能家居、社区新零售等业务出发，以旗下品牌椿熙堂为始发站，将该业态服务覆盖至全国20余个城市，269个社区站点，服务对象超过35万人。

社区生活服务之外，世茂服务也在发力细分赛道，例如高校后勤服务及医院后勤服务业态。旗下高校后勤服务品牌浙大新宇全国985高校覆盖率达33%，旗下医院后勤服务品牌吉立物业凭借超20年医院后勤服务经验，在深耕城市长沙市占率达30%。

其中，世茂服务旗下浙大新宇在服务高校的基础上延伸附属园区等强关联业态的产学研协同优势，服务了14个高校附属园。

观点新媒体获悉，2023年，浙大新宇连获首都师范大学良乡校区食堂委托经营项目、浙江大学杭州国际科创中心建设区块一期物业管理服务项目等多个项目。

另在医院物业服务领域，世茂服务旗下的吉立物业成功获取了张家界、岳阳（金麒麟分析师）市医院项目，在长沙市场外进行项目拓展；积极探索发展非诊疗领域全场景服务，探索面向病患提供定制化C端服务。

第三方外拓

“经过4年多的积累，世茂服务的市场拓展能力更上一层楼。”年报中，世茂服务表示，2023年，第三方竞标拓展中标率达到43.8%，相比上年同期提升11.8个百分点，取得年饱和收入、合约建筑面积及平均物业管理费的三提升。

此外，报告期内世茂服务获取合同总金额超过1亿元的项目1个，获取年饱和收入大于1千万元的项目超过20个，中标了中国移动福建省泉州标段、张家界荷花机场及京东苏沪产业园等项目。

观点新媒体获悉，世茂服务目前第三方市场拓展年饱和收入同比增长2.0%，深耕19城的贡献占比高达59%，，第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。新获项目质量维度各项指标再上层楼，综合中标率44%，同比提升11.8个百分点。

值得注意的是，新获取项目中，来自一线、新一线、二线城市占比达77.8%，新增项目年饱和收入超千万项目达31个，获中国移动、顺丰、京东等多个大客户信赖。

于2023年内，世茂服务在管建筑面积为2.5亿平方米，较2022年全年的2.61亿平方米，基本持平；合约建筑面积为3.32亿平方米，较2022年全年的3.4亿平方米持平。

观点新媒体还获悉，来自第三方的在管建筑面积达到1.89亿平方米，占总面积比高达75.4%;来自第三方的合约建筑面积为2.55亿平方米，占比也高达76.9%。

由此看来，世茂服务业务能力在持续提升同时，第三方拓展面积也在逐渐成为最重要的在管建筑面积来源。

于业绩会上，世茂服务执行董事、总裁叶明杰亦强调，将持续投入资源，全力实现第三方市场拓展目标。并表示，公司健康的现金流是稳固发展的底盘，将持续强化现金流管理，做有现金流的利润。

纵观2023年的业绩数据不难看出，在新形势下，物业行业内间的竞争已经转向产品力和服务力的比拼，服务品质的重要性不言而喻。世茂服务通过聚焦自身业务能力建设，促进第三方项目拓展，实现提升市场份额，再加上其针对医院、学校、养老等多元业态增值服务的发力，也进一步扩大了其整体业务规模。

据参与世茂服务投资者会的人士透露，世茂服务管理层于会议中坦言，未来中国物业市场仍有广阔的提升空间，会坚定长期看好行业未来，精进提升驱动现金流与利润改善。

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