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“好房子”是地产下半场破局之道，中国金茂凭借产品升级和多元业务韧性，也对公司的未来发展充满信心。
观点网 港股年报季接近尾声，3月27日，中国金茂发布2023年业绩公告。
（中国金茂2023年业绩发布会现场）
2023年，全国商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售额同比下降6.5%，百强房企全年累计销售操盘规模同比降低16.5%，行业压力仍在。
在这样的深度调整期，刚结束的2023年，中国金茂完成了对经营业务及组织结构调整优化。同时，围绕建筑科技，中国金茂推动完善科技系统，完成金茂府3.0升级，进一步巩固科技IP核心竞争力。
就在一周前，中国金茂才刚发布了全新产品系列“金玉满堂”，作为开年来第一家发布产品战略的企业，此举也为行业注入信心。
而这些都是金茂“迎变”市场系列举措中的一角。
中国金茂董事长张增根在业绩会上表示：“房地产企业将由高杠杆、高周转模式向低杠杆、低周转的精细化运作模式转变，率先完成轻资产多元化转型，具备综合开发能力的房企将迎来盈利水平的提升。为此，中国金茂提出了‘一核三聚焦’的战略方向，并积极拥抱变革、精进专业能力、做到提质增效，为推动公司长期稳定高质量发展奠定基础。”
2024年，行业市场仍处修复阶段，而“好房子”是地产下半场破局之道，中国金茂凭借产品升级和多元业务韧性，也对公司的未来发展充满信心。
住开基本盘
刚结束的2023年，房地产聚焦“保交楼、保民生、保稳定”，在市场变革机遇下，中国金茂实现销售金额1412亿元，销售规模位居行业前列。全年回款金额1473亿元，回款率104%，较去年同比持平。
全年的销售金额中，一二线城市签约占比超88%，北京、上海、青岛均创下单城破百亿的签约业绩，中国金茂住宅公寓平均签约单价约2.1万/平方米。
土拍市场仍呈下行态势，中国金茂把握市场机会，在上海、天津、苏州、青岛、宁波、太原等一二线及省会城市继续增加土地储备，新获取优质项目货值近680亿元，为该公司的未来发展提供有力保障。
新增土储质量也均获得行业认可。例如，去年12月28日出让的宁波东部新城明湖宅地，在134轮鏖战后，中国金茂以40.74亿元的价格拿下，溢价率19.51%，楼面价28008元/平方米。
该地块吸引保利、绿城等多家知名房企报名，地块所在片区也为宁波市高端住宅第一梯队，项目利润空间可观，去化风险可控。
根据观点指数统计，2023年中国金茂新增权益土储123.3万平方米，行业排名第15位，较去年同期提升4个名次。
数据显示，2023年1-12月，中国金茂累计实现签约销售建筑面积约828.34万平方米；截至期末，录得已认购（未签约）物业销售金额共计35.92亿元。
商务租赁与零售商业运营业务方面，中国金茂全年实现租金收入18.02亿元，同比提升16.18%。
在消费及旅游板块复苏的带动下，中国金茂的酒店经营收入取得大幅增长，已恢复至2019年水平。实现全年收入20.8亿元，同比提升80.4%。截至期末，金茂拥有11所豪华酒店，共计3843间客房。
上市平台金茂服务也保持稳定的收入增长。于2023年，收入同比增长11%。截至期末，金茂服务总合约建筑面积约1.064亿平方米，管理501个物业项目，总在管建筑面积约8420万平方米，包括321个住宅社区和180个非住物业。
整体来看，中国金茂全年收入达724.04亿元，城市运营与物业服务、商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他分别贡献85%、2%、3%、4%、6%的收入。
就在近日，上海、深圳对“7090政策”松绑，日益增长的多元化改善性住房需求，已成为行业共识。
2024年，中国金茂也将落地城市运营商管理新模式，着力推进“产品升级”主题年工作。在中国金茂看来，房地产行业正向高质量、新科技、好服务转变，构建行业发展新模式潜力巨大。
中国金茂提出“一核三聚焦”的发展战略，即以高品质开发为核心，聚焦精品持有、高端服务、建筑科技业务。通过开发业务整合提效、非开发业务优化聚焦，实现多业务板块的协同稳健发展。
截至报告期末，中国金茂持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为382个，较上期末增加19个；未结算面积约8360万平方米。
协同发展提质
基于优质物业积累和企业信用背书，中国金茂继续发挥融资端的优势，自2023年以来，积极拓展多种资金筹集管道。
2023年2月发行境内交易所公司债券人民币17亿元、票面利率3.8%；2023年3月发行银行间市场中期票据人民币5亿元，票面利率3.7%；2023年4月发行银行间市场中期票据人民币25亿元，票面利率3.6%；2023年7月发行银行间市场中期票据人民币25亿元，票面利率3.53%。
同时以金茂大厦为基础资产，注册总储架规模为人民币100亿的碳中和CMBS产品，并于2023年3月在境内成功首发人民币30亿元，票面利率4.68%；于2023年4月再次发行人民币35.01亿元，票面利率3.60%。
2023年，正值消费基础设施公募REITs获准发行，中国金茂也参与到首批项目申报。11月26日，华夏金茂购物中心REIT正式获得证监会准予注册的批复，并在上交所审核通过。
该项目底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂首个城市级商业力作。其位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。
长沙览秀城于2016年底开业，至今已成为具有稳定收益的成熟购物中心项目。2020-2022年度，长沙览秀城销售额和运营收入复合增长率分别达到21.53%和31.27%，客流密度已达0.42人/平方米，处于行业优秀水平。
而值得注意的是，伴随消费基础设施REITs项目的上市，商业资产“投融管退”闭环打通，后续还有机会注入更多优质项目资产，而资金置出也将助力商业开发战略落地，提高企业资金利用效率，进一步改善财务健康水平。
事实上，作为行业领先的城市运营商，中国金茂继续保持了“三道红线”全绿档。该集团一年内到期债务占比降低至19%，平均债务期限为5.62年，债务结构持续优化。
与此同时，中国金茂外币债务占比降至29%，汇率变动影响降低。截至报告期末，中国金茂现金和现金等价物309.2亿元，年内平均融资成本为4.3%。
近期，沪深北交易所同时就可持续发展报告披露指引公开征求意见，鼓励A股上市公司发布可持续发展报告或ESG报告。此举也被广泛解读为ESG强制披露“倒计时”。
作为香港交易所上市企业，中国金茂在ESG相关工作和成效方面均要领先一步，或许也可为行业提供借鉴。
数据显示，截至2023年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识共计308个，涉及国内外9达绿色认证与标识类别，包括WELL健康建筑认证、Fitwel健康建筑认证、LEED绿色建筑认证等。
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