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尽管收入保持增长，康桥悦生活暂时仍未摆脱增收不增利的困局，年度利润与归母净利润连续三年下滑。
3月15日，康桥悦生活如期公布2023年业绩报告。
在经历了去年近一年的停牌风波后，康桥悦生活于2023年12月21日达成港交所复牌指引并完成复牌。对于这段波折，该公司在最新财报中形容为"浴火重生再出发"。
2023年，康桥悦生活收入实现了约17.8%的增长达到约9.34亿元，毛利略增长15.5%达到约2.21亿元，实现归属于公司拥有人应占溢利3850万元，同比下降28.9%，表现弱于去年同期。
截至2023年末，该公司合约建筑面积约6710万平方米，同比增长约6.0%；在管建筑面积4100万平方米，较2022年末增长约28.5%。
01
发力非住与城服
从收入结构来看，康桥悦生活业务涉及基础物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务和城市服务，四项业务整体的收入占比分别为约63.6%、14.8%、14.6%及7.0%。
跟2022年对比，来自非业主增值服务和社区增值服务两项业务收入贡献下降，2022年，该公司非业主增值服务收入达1.52亿元，占比19.1%；社区增值服务收入1.34亿元，占总收入比重16.9%。
受房地产行业影响，房企业务缩水暂未回暖，康桥悦生活2023年非业主增值服务收入同比下降约8.7%至1.38亿元。社区增值服务收入规模微增1.9%至1.37亿元，增长原因在于在管面积建筑和服务使用者增加及生活服务业务类型愈加多样化。
值得一提的是，康桥悦生活2023年在城市服务业务上取得较明显进展，收入从2022年的2650.5万元大幅增长145.1%至6495.6万元，在收入结构中比重提升3.7个百分点。
物管服务仍是主要收入来源，该集团的在管物业组合包括住宅物业和非住宅物业，例如商业、办公楼、产业园、医院等其他公共基建类物业。2023年物业管理服务收入约5.94亿元，较2022年同期增长23.5%。
截至2023年12月31日，康桥悦生活为中国34座城市提供物业管理服务、增值服务或城市服务，在管项目数量为278个，在管建筑面积4100万平方米，同比增长约28.5%。其中，来自非住宅物业在管面积增速较快，比2022年同期增长约59.8%，绝大多数均来自第三方物业开发商，占比为约99.1%。
从服务面积来看，康桥悦生活市场化程度较高，在管面积与合约面积中来自第三方物业开发商的部分占比均在八成左右，分别为79.9%、81.3%。2023年该集团投标新签第三方服务合同总额达约3.30亿元，第三方的新签合约建筑面积达约652万平方米，其中在管建筑面积达约407万平方米。
另一方面，由于房地产整体新投资规模持续下降，2023年康桥悦生活来源于关联方康桥地产集团的新订合约建筑面积没有增加，来自关联方的支持减弱，不得不倒逼康桥悦生活进一步强化第三方市场外拓能力。
年报称，集团重点拓展三个方向为城市深耕、业态深耕及在管项目周边区域深耕，重点江浙区域及近期准备交付项目。
除了发力住宅业态外，该集团在产业园、大学、商业、写字楼等非住宅业态及轨道交通、环卫等城市服务方面也有所进展，例如：南京赫贤国际学校、南京牛首山金陵小城燕集里、青岛地铁11号线、南京元宇宙大厦、郑州市二七环卫项目、郑州市轨道交通12号线等。
截至2023年12月31日，该集团在郑州市的在管规模已经超过1900万平方米，并新拓南京市场，实现南京合资公司当年成立、当年拓展、当年盈利。
对于未来发展，该公司在财报中表示，将努力横向扩张非住宅物业及城市服务产品线版图，逐步实现三大支柱"悦生活"（住宅物业）、"悦商管"（非住宅物业）及"悦城服"（城市服务）均衡发展之势，纵向产业板块深耕孵化。
02
增收不增利
尽管收入保持增长，康桥悦生活暂时仍未摆脱增收不增利的困局，年度利润与归母净利润连续三年下滑。
具体看，2023年该集团年度利润为约5256.8万元，较2022年同期约6570.5万元下降了约20.0%；公司拥有人应占利润为约3848.4万元，较2022年同期约5412.1万元下降了约28.9%，主要是信用减值损失增长所致。
而在此前，该集团2021年、2022年年度利润分别同比下滑3.5%、25.8%，归母净利润分别同比下滑5.1%、35.5%。
该公司表示，从结果上来看，2023年整体业务与财务的表现较发展规划略弱，一方面是由于行业遭遇极大困境，在房地产行业持续不断的调控风波的冲击下，行业发展面临极大的压力。
另一方面，整体的业务发展进度尤其是增值服务开展有所滞后，同时过去高速发展中被忽略的问题开始逐渐显现，例如，贸易应收款项的大额增加导致信用减值损失金额提高。
于2023年度，该集团的信用减值损失为约8864.8万元，较2022年同期增长85.7%，主要增长原因是受整体房地产市场下行的影响，导致关联方贸易及其他应收款项回款速度降低，且提高了房地产行业的预期信用损失率，导致本年度关联方应收款项预期信用损失准备金额较2022年增长较多。
于2023年12月31日，康桥悦生活贸易及其他应收款项达约6.91亿元，较截至2022年末的约5.99亿元增加15.3%，贸易及其他应收款项的回收速度较慢。
从盈利水平看，该集团2023年毛利率微降0.5%至23.6%，主要由于非物业业主增值服务毛利率降低及城市服务毛利率相对较低所致。
具体来看，非业主增值服务毛利率从2022年的33.0%下降至25.2%，社区增值服务毛利率从2022年的44.0%下降至34.3%，城市服务毛利率为13.4%，较2022年15.0%略有下降。
不过，来自物业管理服务的毛利率则有上涨，从2022年16.3%提升至21.9%，公告称主要源于通过科技手段降低了设施设备的能耗及人工成本，以及聚焦城市、聚焦业态及聚焦项目周边拓展带来的规模效应。
于2023年12月31日，该集团流动资产为约10.69亿元，较2022年增长约6.6%；现金及现金等价物约3.56亿元，同比增长2.8%。
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