【晨观方正】《校外培训管理条例（征求意见稿）》发布，关注K12教培 / 重庆收购项目用于保租房点评20240223|租赁住房_新浪财经

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“晨观方正”将为大家带来：

行业时事

【社服 | 李珍妮】《校外培训管理条例（征求意见稿）》发布，关注K12教培

【房地产 | 刘清海】重庆收购项目用于保租房点评

行业时事

社服 | 李珍妮

《校外培训管理条例（征求意见稿）》

发布，关注K12教培

事件：2月8日晚教育部发布《校外培训管理条例（征求意见稿）》，定义校外培训为以中小学生和3至6岁学龄前儿童为对象，以提高学业水平或者培养兴趣特长等为主要目的，有组织或系统性的教育培训活动。这是“双减”政策发布之后的进一步规划，在资格审批、培训时间、教研人员资质等方面均提出了具体的规范意见。对比双减，我们认为此次征求意见稿有以下几点核心边际变化：

高中及非学科与K9学科界限更清晰。本次征求意见稿进一步明确K9学科培训相关限制，不再提及高中参考K9学科执行，第四条明确规定校外培训按照学科和非学科实行分类管理；而此前双减的表述为不再审批新的面向学龄前儿童的校外培训机构和面向普通高中学生的学科类校外培训机构，对面向普通高中学生的学科类培训机构的管理，参照本意见有关规定执行。这意味着高中及非学科与K9学科界限变清晰，监管和政策是要分开讨论的。

K9学科培训仍有较多监管要求，规范化趋势不变。本次征求意见稿对于K9阶段学科培训仍有较多监管要求，如义务教育阶段应登记为非营利法人，不得占用国家法定节假日、休息日、寒暑假期组织K9阶段培训等等，与双减没有特别大差异；课外培训监管规范化趋势延续。

校外办学许可（金麒麟分析师）开始审批。此前双减对于审批新增机构的表达是，各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构；而此次征求意见稿对于表示，开展校外培训活动应当依法取得相应的校外培训办学许可，具备法人条件，面向义务教育阶段的学科类校外培训机构，应登记为非营利性法人。

本次政策文件明确对K9学科的限制，而对高中阶段与K9阶段的非学科培训态度较为友好。双减后龙头企业已逐渐砍掉K9阶段学科培训业务，以非学科类的素养培训为主，建议关注聚焦高中阶段、主营一对一个性化辅导的【学大教育】；K9素养培训龙头、业绩持续兑现的【新东方】【好未来】；此外还有素质+职业+全日制多元化布局的【卓越教育】，综合布局素质培训+直播电商的【思考乐】。

风险提示：征求意见稿落地存在一定的不确定性，行业竞争加剧，培训需求不及预期等风险。

相关研报：

房地产 | 刘清海

重庆收购项目用于保租房点评

事件：重庆市租赁住房贷款支持计划试点落地，重庆国企首批收购7个项目，合计4207套房源，投入市场后将满足新市民青年人用作保障性租赁住房。

重庆本次收购项目是对地产新模式的推进，也是中央经济工作会议精神的落实，多个城市陆续跟进。中央经济工作会议对地产有三个关键词：①防风险、②三大工程&新模式、③淡化房住不炒，近期地产政策围绕此3条主线推进，重庆本次项目收购是对地产新模式的推进落实。除重庆之外，天津、青岛等多个城市均有所动作，后续预计有更多城市加入。这也是对央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，投向8个城市的响应（重庆/济南/郑州/长春/成都/福州/青岛/天津）。

“租赁住房贷款支持计划”采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，用以批量收购存量住房。金融机构发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。“租赁住房贷款支持计划”能够有效盘活存量房屋，去化住宅库存，改善楼市供求关系。

虽然本次收购并未透露项目原所有权方的信息，但我们看到收购思路主要是“集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主”，说明主要考虑交通/配套/户型因素。因此，民营企业若有项目符合上述要求，也有可能入选，从而改善现金流，优化资产负债表。

住房租赁的商业模式已初步跑通，国企收购方、资金提供方、房源原所有方有望获得共赢。长期以来，住房租赁市场有两大难题：①盈利困难，②投资回收期长，目前逐步得到解决，商业模式初步跑通。①盈利方面，保租房方面盈利良好，以华润有巢REIT为例，2023年上半年分派率高达5.35%；市场化租赁方面，龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，万科泊寓自2023年6月起单月利润连续回正。②投资回收期方面，目前公募REITs试点良好，已发行多个保障性租赁住房REITs，国企收购房源后可通过REITs回收投资。

投资建议：地产政策加速推进，看好一线城市楼市小阳春，核心关注浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天地源、建发股份。地产政策围绕中央经济工作会议提出的新模式、防风险、稳需求加速推进，建议把握行业整体不确定中结构性的确定性，看好一线城市楼市小阳春。标的方面，核心关注：浦东金桥、我爱我家、贝壳-W、天地源、建发股份。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。