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摘要：今年上半年，仓储企业由债权融资转向权益融资，部分企业通过设立公募REITs、进行IPO 或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平。
观点指数步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂"恢复"。
地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？
观点指数研究院结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2023中国房地产行业发展白皮书》，与各方企业共谋划，同成长。
2023年上半年，观点指数收录的仓储业主要融资事件有15起，披露总金额为317.7亿元。仓储行业于疫情期间使用的杠杆较高，其副作用渐渐于今年上半年显现。前期的大量借款，部分于今年集中到期，这给企业的流动性带来一定压力。所以上半年的明显趋势是，仓储企业由债权融资转向权益融资。
并购方面，观点指数收录的仓储业主要并购事件有9起，涉及国内保险资本并购，国际资本并购，国内仓储企业国际并购等。目前国际上面临着通货膨胀、持续高息、地缘政治冲突等多种挑战，这吸引了国际资本来中国投资物流资产。国内的保险资本为了规避住宅地产带来的风险冲击、以及复苏前的经济增长缓慢，也积极收购经济核心地带的仓储资产。
2023年上半年，仓储业与其他产业的融合趋势较为积极，观点指数收录的动态主要涉及9个行业。其中，医药、食品、农业和仓储业融合是最为常见的。仓储业与各业态的融合，将促进融合业态的流通效率，降低流通成本，同时吸引同类型或产业链上下游的企业，以形成产业集群。
除此之外，上半年线下和线上的消费需求持续旺盛。虽然中国仓储指数在年初有较大的回升，但这几个月来持续下滑，意味着仓储业的增长后劲不足。不过，受益于强劲的消费需求，6月份中国仓储指数仍在荣枯线上。同时，也有相关政策出台，给予仓储企业较大的税收优惠，助力其降本增效。
行业加杠杆后遗症显现，寻求权益资金降负债成主流
2023年上半年，观点指数收录的仓储业主要融资事件有15起，披露总金额为317.7亿元；其中债券发行7起，披露金额为40.49亿元；基金设立6起，披露金额为277.21亿元；IPO事件2起。
仓储行业于疫情期间加杠杆过猛，其副作用于今年上半年渐渐显现。前期的大量借款，部分于今年集中到期，这给其流动性带来一定压力。所以今年上半年的趋势是，仓储企业由债权融资转向权益融资。这也迫使部分仓储企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平。也可以看到，设立不动产私募和公募REITs是比较主流的做法，这也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。
而对于今年发债比较频繁的重庆国际物流枢纽园区来说，情况也是如此。今年上半年，其已成功发行了8只信用债，余额合计40.265亿元。频繁发债主要是其短期有息负债规模较大，达131.1亿元，同比上升了24.74%。现金及现金等价物余额水平较低，现金短债比亦是。2022年还同比下滑了5.95%，这意味着其财务风险在上升。由于2023年属复苏阶段，因此其于2022年大幅下滑的经营性现金流净额有望在今年得以回升，加紧公司债的发行可将未来的经营性现金流前置，用于偿还现有的即将到期的短期有息负债。
与其他企业不同的是，国营仓储巨头宝湾物流的抗风险性比较高。其现金短债比在2022年大幅度下滑，主要是现金水平在2022年下滑至45.27%。2023年一季度现金水平有所上升，其现金短债比表现也有所好转，但仍小于1，手头现金无法覆盖短期有息负债，且不及2021年水平。在利息支出方面，经营性现金流净额对财务费用的覆盖倍数于2022年有所上升，这得益于当期的财务费用同比有所下滑，以及经营性现金流净额大幅度上升。
2023年一季度，该覆盖倍数迅速下滑，主要是因为经营性现金流净额出现同比下滑，伴随着财务费用的同比上升，意味着公司经营现金流对利息支出的保障有所削弱。所以，宝湾物流在短期有息负债的本息偿还保障方面，还有优化空间。
京东产发则依靠母公司的资源协同发展，其从京东集团和京东物流上获取大量的借款和租户订单。不过，其加大权益资金融资、降低杠杆率的需求也更为迫切。其现金短债比近几年来均小于1，该现金流特征，导致京东产发需要大量的外部融资来支持经营。随着京东产发的经营规模扩大，其筹资性现金流净额的规模也在逐年攀升。若其自由现金流持续为负，那么京东产发将持续大规模地依赖外部融资。
其筹资性现金流当中，绝大部分是债权融资。目前，京东产发的资产负债率达60%，再考虑持续为负的自由现金流，进行IPO上市筹集权益资金不失为一个好的选择。此外，内地公募REITs平台也有望扩大其退出规模。
国内外资本青睐中国仓储资产
2023年上半年，观点指数收录的仓储业主要并购事件有9起，涉及国内保险资本并购，国际资本并购，国内仓储企业国际并购等。
目前国际上面临着通货膨胀、持续高息、地缘政治冲突等多种挑战，国际资本投资风险较大。而中国境内是一个低息和稳定的环境，观点指数认为，这是吸引国际资本投资中国物流资产的重要原因之一。国内保险资本的动作也具有一定的相似性，为了规避住宅地产带来的风险冲击,复苏前经济增长缓慢的影响，保险资本进入新经济地产行业，这里主要表现为保险资金积极收购经济核心地带的仓储资产。
具体来看，宝湾物流和大家人寿合资成立的企业广东家湾基础设施投资合伙企业（有限合伙），已完成对南京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个仓储物流项目的股权收购，三个资产的可租赁面积超过17万平方米。据悉，在该合伙企业中，大家人寿的权益占比接近70%，宝湾物流的权益占比接近30%。同时，该合伙企业将聘请宝湾物流或者其指定子公司作为三个仓储物流项目的资产管理人。这表明，大家人寿为该收购案的最大金主，同时宝湾物流作为资产管理人，实现了保险资本与产业资本的整合。
类似的是，嘉兴平安国岳股权投资合伙企业（有限合伙）将收购上海琉诺平企业管理咨询有限公司90%的股权。前者由平安全资控股，后者是华平投资孙东平旗下的公司，主要在中国从事通用仓的开发和租赁。交易后，嘉兴平安国岳和新宜将分别持有90%和10%的股权，双方将对目标公司实施共同控制。这也是国内保险资金将持续对仓储资产进行投资的信号。
国际资本并购方面，建信信托联合万纬物流和信建赢石并购了万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区两处物流资产。据悉，标的资产来源为前期发行的类REITs产品，未来优先通过公募REITs实现退出。观点指数认为，2022年至今，仓储类ABS发行量较少，市场对房地产类ABS持审慎态度，所以仓储类REITs产品续发可能有阻碍，如今原始投资人通过信托资金达到退出目的，也不失为一个合适的渠道。
同时，信托机构很难成为公募REITs中ABS的项目管理人，所以需要从不同角度切入公募REITs，以找到合适的定位。以建信信托为例，其前期遭遇了住宅领域的暴雷冲击，如今将资金投入到仓储资产中，可以有效地化解行业风险。而信建赢石是建信信托与美国信安集团合资成立的物流投资管理平台，这也进一步印证了中国优质物流资产成为全球资本的优良避风港。
中国优质物流资产也吸引了新加坡资本。吉宝资本与宝湾物流合作，收购位于武汉、占地7万平方米的A级高标准仓库。这有利于宝湾物流与国际资本相互整合资源。在该并购动作后，双方将继续在长三角、京津冀等物流枢纽区域寻找高标物流资产的投资机会。
吉宝资本（中国）总裁吴来顺说：“宝湾物流在中国物流资产领域的开发及运营方面有着丰富的经验。吉宝中国物流不动产基金将不断抓住市场机遇，在这个具有韧性的板块快速布局，让基金为投资者带来具有吸引力的风险调整后收益。”
仓储与产业一体化融合发展
2023年上半年，仓储业与其他产业的融合趋势较为积极，观点指数收录的动态主要涉及9个行业。其中，医药、食品、农业和仓储业融合是最为常见的，在疫情期间也发挥了价值作用，为保供提供了物质基础。而新能源汽车、光伏等近几年逐渐兴起，主要是受碳中和政策的驱动影响。
可以看到，仓储业与各业态的融合，一方面将促进仓储业的发展。另一方面，也是最重要的方面，仓储业将促进融合业态的流通效率，降低流通成本，同时吸引同类型或产业链上下游的企业，以形成产业集群。
具体来看，在医药行业，健之佳拟投建的唐人医药物流中心将满足唐人医药在唐山、秦皇岛及京津冀周边地区1.2万家门店及全渠道物流配送的需求。医药行业对流通仓储要求的条件极高，自建仓储除了能够满足自身基本的流通仓储需求外，因选址和内部条件均为量身定制，还能够大大提升流通仓储效率。不过，这也需要大量的资本投入，对中小医药企业来说并不现实。
虽然不现实，但是可以选择合适的方式做重资产退出，以降低大量成本。九州通正式成立医药物流REITs项目公司九州首瑞，为其旗下的物流仓储资产做好REITs上市的准备。九州通也是商业医药+仓储配送领域的龙头之一，由于医药产品的特殊性，产品种类多，保存条件有较高要求，九州通的物流仓储能力很好地保障了其医药产品的流通。鉴于REITs驱动下的生物医药产业园Pre-REITs火爆，医药企业自建仓储或许能通过该渠道进行一定程度的融资。
在食品行业，深国际投建的郑州智慧港项目，重点围绕制造业和物流服务业两化融合，延伸郑州食品加工产业链，建设以生产、配送为一体的中央厨房。据悉，河南省人民政府办公厅印发的《河南省加快预制菜产业发展行动方案（2022—2025年）》中提及，要提升预制菜物流配送能力。大力发展保鲜密封技术和冷链物流产业，完善冷链加工配送中心和中央厨房等设施。所以，食品行业与仓储业的融合，特别是处于风口的预制菜行业与仓储业的融合，预计将带动郑州大区域的仓储业发展。
农业方面，中国（北流）乡村振兴智能供应链基地将建设国家现代农业产业园，围绕农产品提供加工、存储、配套等业务。目前，国家对农村的农业政策优惠力度较大，在共同富裕的大背景下，加快农村要素商品资源流动，带动农村人口富裕起来是重要的任务。另外，促进农村商品流通至城镇也有利于保障城镇人口的农产品供应。总的来说，农业与仓储业的融合，也将大大促进后者的发展，特别是冷链行业。
新能源汽车产业方面，长久物流新设立新能源事业部，以汽车物流为出发点，探索为新能源汽车上下游产业链客户提供物流、仓储、交付及逆向物流等综合性服务。此前，东久新宜准备在钟楼投资5亿美元，建设集新能源汽车核心零部件生产基地、物流配送中心、货贸结算中心于一体的产业基地。随着我国在新能源汽车领域发展的不断深入，对仓储业的促进作用也将越来越大。
在商业零售和仓储一体化方面，利群股份的业务涉及商业零售连锁、药品物流和药店连锁和电子商务等。与传统的零售商有所区别，利群股份的业务以批发+零售为主，这种自营模式避免了传统零售层级过多的问题，大大提高了其利润空间。于此，近年来其投产了青岛里岔物流中心、淮安物流中心、青岛电商物流中心，新建物流总仓储面积达60万平方米。利群股份打造了其仓储配送能力，保证了产品供应的稳定性。
增长后劲不足，税收补贴对应跟进
数据端，据国家统计局数据，1-6月，社会消费品零售总额22.75万亿元，同比增长8.2%；全国网上零售额7.16万亿元，同比增长13.1%。表明线下和线上的消费需求持续旺盛。1-5月，邮政行业寄递业务量累计完成602.8亿件，同比增长14.3%。其中,快递业务量累计完成480.9亿件，同比增长17.4%。得益于线上消费需求的旺盛，快递业务也在持续增长。
据中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，2023年6月份为50.7%，较上月下降0.6个百分点。整体来看，年初仓储指数有较大的回升，但这几个月来持续下滑，意味着仓储业的增长后劲不足。不过，受益于强劲的消费需求，6月份的中国仓储指数仍在荣枯线上。
从数据上来看，投资端仍在持续增长。据国家统计局数据，1-6月交通运输、仓储和邮政业固定资产累计投资额仍同比增长11%。投资端数据领先于仓储指数，这也与国家鼓励的适度超前发展基础设施相符合。
政策端，财政部、税务总局发布公告，从2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自持的或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。其中，大宗商品主要是指农产品和农业生产资料，矿产品和工业原材料。预计这项减税措施，能够大大降低仓储企业的土地使用成本，促进大宗商品的仓储流通。
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