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原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：虽然规模增长会有所受限，但考虑到当前的市场环境，这也有利于增强滨江服务在周期下的抗风险能力，进一步提升服务质量并巩固优势。
观点指数 滨江服务近期公告变更IPO募资款项的用途，将原拟用于收并购和战略投资的资金改为用于人才培养等企业经营方面。
表面上看，这是滨江服务的企业战略回归保守，但其原本的经营风格就偏向稳健，放弃并购路径和其一贯的发展脉络其实是一致的。
本次滨江服务调整IPO募资款项的用途，是物业行业环境变化的一个缩影，其战略收缩可能会压制自身的规模增长速度，但也能有效提高企业的抗风险和抗周期能力。
IPO募资款“变迁”
5月29日，滨江服务公告变更其IPO募资款用途，拟将原先用于收购物业公司及战略投资的金额变更为更新其管理服务系统、招募培养人才以及与当地政府和开发商设立合营公司。总结来看就是将原用于收购的资金挪用到企业运营方面。
对于变更款项用途，滨江服务表示其尚未于市场上寻求到符合集团服务品质管理需求，能够带来协同效应的物业管理服务收购目标。于投资资管平台以从事运营工业园也未能与相关企业就投资相关事项达成一致。
在本次变更之前，滨江服务更新系统、培养人才等项目下的IPO募集资金已经全部使用完毕，而拟用于收购及战略投资的2.51亿元资金却并未有任何减少，即自上市以来滨江服务并没有达成任何有效的收并购或战略投资。
不过，滨江服务并不是近期唯一变更其IPO募资款项的物业服务企业，金科服务、特发服务、苏新服务都于近期公告变更了用途，而变更方向也不一。例如卓越商企服务将扩张资金移向了企业营运、特发服务则挪向了收并购、金科服务将款项用于收购及对老旧小区翻新，而苏新服务则选择将部分募资款项直接用于购买香港的写字楼。
IPO募资款项的变更反映的是和IPO上市之日相比企业战略的变化。以此看来，滨江服务在欲求并购无果后，选择放弃并购路径是其在扩张方面战略收缩的表现。
切换“保守“战略
企业战略的保守固然有一定的市场环境原因，但也有滨江服务自身基因的关系，其经营风格与关联方滨江集团类似，整体较为稳健保守。
自2019年上市以来，滨江服务并未成功达成任何一起有效收并购，非并购的保守成长方式有其利弊，益处在于物业企业对项目质量会有较好的管控能力。滨江服务早年承接项目多是滨江集团直接开发，以中高端盘为主，整体项目质量较高，2022年，滨江服务管理楼盘的平均物业管理费单价为4.26元/月/平方米，这在行业中处于明显的高位水平。
这也有益于口碑和服务质量的维持，滨江服务自身极强的区域性口碑使其在杭州等地具备较高的第三方项目拓展能力，而且随着近年三方项目占比的提高，其住宅楼盘的平均物管费基本保持恒定，即其进行三方拓展获取的项目仍是以中高端为主。
但是，管理规模是滨江服务的一个痛点，其规模体量在上市物企中相对较小，截至2022年12月31日，滨江服务在管面积仅4200万平方米，而且由于项目绝大多数位于浙江省内，因此增长上也难免受限。
由于体量相对较小，过往滨江服务的增长速度还算可观，基本维持在40%左右，而随着其管理体量达到4200万平方米，以及市场环境的变化，这一面积增速已明显难以维持。滨江服务管理层已经将2023年的增长目标设为了30%，基于策略和布局的预设不变，这一增速预计未来会继续下降。
数据来源：企业公告，观点指数整理2022年，滨江服务来自第三方的项目面积首次过半，达到55%，随着物业公司整体规模的增长，滨江集团的项目开发速度已无法满足滨江服务的长期成长需求，关联方项目供应的相对不足也让滨江服务对三方项目有更多的需求，以维持一定的增速。而收并购正是行业普遍采取的足够有效的一种扩张手段，对收并购战略的放弃也会进一步限制滨江服务的增长速度，使得管理规模可能成为滨江服务的“软肋”。
不过，也正是因为其相对“保守”的管理和扩张模式，让其在本轮房地产行业的调整过程中，所受到的影响较小。2022年，滨江服务仍录得了约40%的收入增幅和37%的利润增幅，达到了其过往一直设立的40%增长的业绩指引，在物管行业中表现较为优质。
由于在地域选择和项目质量等方面有相当多的考量，因此滨江服务的拓展战略自然倾向保守，本次滨江服务调整其IPO募资款的用途、放弃收并购，与其说是企业战略的转弯，更多还是回归其一贯的经营风格。
区域偏好里的抗风险考量
在当前的上市物企中，滨江服务属于区域性极强的一家企业，高度依赖当地市场，绝大部分项目都位于浙江。除了大本营杭州之外，滨江服务浙江省内的项目以宁波为主，其次是嘉兴、平湖、湖州等地，省外的项目相当稀少，上市至今在全国化布局方面也未能达到明显的成效。
截至2022年12月31日，滨江服务的在管面积中约有65%的项目位于杭州，96%的项目位于浙江，省外占比仅为4%，和关联开发商滨江集团相比地域受限更为严重。
数据来源：企业公告，观点指数整理或许是因为省外项目的拓展和维持都需要较多的额外成本，因此滨江服务在省外的拓展也并不积极。目前其在省外拓展的方式通常有两种，一是跟随滨江集团在某一个城市落地一个项目后，以此为基础向周边拓展，二是和当地小型地产开发商进行合作以获取项目，例如在海南就与海南嘉园房地产合作，实现项目的落地。
据了解，滨江集团在深圳的首个住宅项目龙华浪口屋村项目，经过多年的筹备预计将于今年下半年开工，目前滨江服务在该项目也已进入前期案场服务的阶段，凭此项目在深圳顺利立足之后，滨江服务或许有机会借此打开深圳市场。
值得注意的是，在关联方滨江集团浙江之外的非强势区域，滨江服务并不是百分百可以拿到滨江集团对外合作开发项目的对应物业管理业务。例如，2021年4月，滨江集团与越秀地产达成了战略合作，同年10月，越秀滨江星航TOD项目入市，今年6月份该项目已顺利开盘，不过越秀滨江星航TOD的物业管理合约并未能由滨江服务获取，而是被越秀服务承接，即滨江服务并未能借此将物业服务项目顺利落地广州。
本次滨江服务募资款用途的调整，是行业整体战略收缩的一个缩影，虽然目前行业内的收并购浪潮还未完全消退，但已明显到了相对末期，行业的增速也在明显放缓。
单就滨江服务而言，在暂缓收并购这一便捷手段之后，其于省外的项目拓展会更加困难。不过，虽然规模增长会有所受限，但考虑到当前的市场环境，这也有利于增强滨江服务在周期下的抗风险能力，将资金集中在经营领域，也有利于进一步提升服务质量并巩固优势。
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