突破点 | 2022七月商办市场与发展报告_新浪财经

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摘要：越来越多的房企将商办资产摆上货架，将为商办市场带来更多的投资机遇。（报告期2022.6.24-2022.7.26）

观点指数报告期内，观点指数监测的样本项目中，超一半挂牌租金单价及出租率水平无明显变动，样本企业及样本项目运营情况整体维持稳定。

商办资产交易方面，据观点指数不完全统计，今年上半年佳兆业、远洋、富力等越来越多的房企通过资产处置的方式回笼资金。出售商办资产成为房企纾困的重要渠道，同时越来越多的同类操作或将为商办市场带来更多投资机会。

市场端方面，报告期（6月）一线城市供给量及挂牌租金均有所上涨，其中北京租金涨幅最大，同时也是租金波动幅度最大的城市。值得注意的是供给量增长意味着市场及企业去化压力增加。

样本项目运营稳中微涨，中信接盘佳兆业华润接洽华夏幸福

报告期内，观点指数监测的12个商办样本项目的6月挂牌租金平均单价为11.83元/平方米/天，5月挂牌租金平均单价为11.25元/平方米/天，环比有所回升。

来源：观点指数整理

具体来看，7个样本项目陆家嘴世纪金融广场、世纪大都会、深圳招商局广场、上海恒隆广场、远洋大厦、广州太古汇及上海兴业太古汇挂牌租金单价无明显变动。剩余5个项目除北京颐堤港项目挂牌租金出现轻微下降外，其他项目挂牌租金单价均有所上涨。其中涨幅最大的是北京招商局大厦项目。

出租率方面，6月样本项目平均出租率为95.2%，相较5月上涨0.43%。其中超一半样本项目的出租率较上月无变动，4个项目出租率实现上涨，而北京招商局大厦出租率出现下跌，相较上月缩减了6.67%。

总体来看，样本企业租金及出租率整体变动不大，其中中海广场、北京华润大厦及北京嘉里中心实现挂牌租金及出租率双增长。

此外，招商房托二季报中披露的新时代广场、数码大厦、科技大厦以及科技大厦二期的写字楼项目的运营情况变动不大，其中科技大厦项目维持满足状态，同时租金从一季度的120.8元/月/平方米上涨至122.3元/月/平方米。

来源：观点指数整理

样本企业表现方面，据观点指数统计，中海商业在管商办项目及在管商办面积均位居样本企业首位。报告期内，位于北京商务中心区的中海广场获得存量商务楼宇最高额度奖励以及北京CBD高质量发展引导资金奖励。

据观点指数了解，中海广场的入驻企业主要有丰田、英美烟草、法国航空、安联财险等多家世界五百强及行业龙头内外资企业，形成了优质资源聚焦效应。

此外，佳兆业商业在管商办项目数及在管面积均不占优势，且7月中信城开披露位于深圳福田的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相，该项目此前名为佳兆业金融科技中心，这意味着“佳兆业科技中心”已由中信城开接手。

据观点指数了解，中信城开大厦位于深圳福田区深南路与上步路交汇处，总建面17.69万平方米，办公建面约10万平方米，建筑高度258米，地上52层、地下4层，项目于2020年11月12日举行封顶仪式。

值得一提的是，今年6月，上海中谷物流股份有限公司发布了关于全资子公司拟收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权的公告。本次收购完成后，上海赢湾将成为中谷物流全资孙公司，中谷物流将间接持有上海佳兆业金融中心全部产权，公司拟将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。

对佳兆业而言，自去年11月暴露流动性危机后便展开一系列的自救行动，处置各地优质资产动作更是频频。

除佳兆业外，报告期内华夏幸福拟出售武汉长江中心项目，据悉目前正与华润置地接洽；中粮置业出让上海大悦中心办公及部分商业，交易总价款约55-62亿元，已于近期完成资产出售协议的签署。据了解，中粮置业表示，该项目建设及持有目的为对外出售，在报表中以存货科目计量。

观点指数认为，出售商办资产成为房企缓解资金流动性紧张的重要渠道，越来越多的房企将商办资产摆上货架，资产交易价格谈判空间或有所松动，也将为市场带来更多的投资机遇。

一线办公租金回升，上海黄浦区租金现大幅增长

从城市区域租金来看，报告期内（2022年6月），北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区，办公租金均价为7.35元/平方米/天，环比下降3.29%，是唯一一个办公租金突破7元/平方米/天的行政区；上海黄浦区，均价为6.37元/平方米/天，环比上涨12.15%，同时也是一线城市各个行政区中租金环比上涨幅度最大的区域；广州天河区，均价为3.91元/平方米/天，环比下降0.76%；深圳福田区，均价为4.11元/平方米/天，环比下降0.24%。

除上海黄浦区外，北京、广州及深圳办公租金最高的区域表现均差于上月。此外，广州天河区及深圳福田区办公租金出现连续4月下跌，但相较上月而言，两者跌幅有所缩窄。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

环比上看，北京及上海超一半的行政区办公租金均实现环比上涨，而广州及深圳多数行政区办公租金环比下降。

其中北京东城区是北京各个行政区中环比涨幅最大的区域，达5.71%，北京昌平区环比降幅最大，达9.18%。上海黄浦区及静安区的办公租金涨幅分列上海各个行政区中第一第二，同时也是一线城市各个行政区中租金上涨幅度最大的两个区域，上海徐汇区则是上海租金降幅最大的区域，环比下降8.28%。

而广州的重点商务行政区天河区、海珠区、越秀区以及深圳的重点商务区福田区和南山区的办公租金均出现轻微下降，降幅分别为0.76%、0.29%、1.68%、0.24%及1.87%。深圳重点商务区罗湖区的办公租金有所上涨，涨幅为1.78%。

总体而言，6月广州及深圳的重点商务行政区办公租金变动幅度相对而言较为平稳，租金变动幅度基本在5%以内，北京及上海的重点商务行政区如北京东城区、上海黄浦区及上海静安区的办公租金波动幅度较大，三者均实现办公租金上涨，涨幅分别为5.71%、12.15%及7.06%。

从城市整体表现看，报告期内（2022年6月），全国办公物业出租挂牌量达8.91万套，环比上涨26.03%，一线城市办公租金平均单价为4.1元/平方米/天，环比上涨2.06%。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

租金单价最高的是北京，达5.48元/平方米/天，是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，平均租金单价为4.53元/平方米/天。

城市租金环比方面均出现不同程度上涨，涨幅在0.22%到4.18%不等，一线城市办公市场环比上月出现回暖，这也是二季度以来首次四个城市均出现租金上涨的情况，其中北京涨幅最大，达4.18%，同时北京也是四个城市中租金波动幅度最大的城市。

来源：观点指数整理

样本项目表现方面，观点指数从北京西城区、朝阳区、上海黄浦区、浦东新区、广州天河区以及深圳福田区等核心商务区中选取若干项目作为监测对象。报告期（6月）16个样本项目平均挂牌租金单价为12.29元/平方米/天，环比上涨6.11%，出租率为93.71%，相较5月增长0.8%。

其中北京样本项目的平均租金单价位居首位，达18.71元/平方米/天，环比上涨9.37%，其中位于北京西城区的凯晨世贸中心项目挂牌租金单价水平最高，达24元/平方米/月，较上月有所上浮；其次是上海，达14.75元/平方米/天，较上月出现轻微下跌，跌幅为1.2%。

观点指数监测的北京及广州的项目租金单价均出现上涨，深圳除皇庭中心项目外，挂牌租金均有所上浮，而上海一半项目的挂牌租金水平维持不变。

出租率方面，北京样本项目的出租率水平位居首位，达97.5%，同时北京、深圳及广州整体样本项目的平均出租率均实现上涨，上海则有所缩减。

二季度大宗交易市场活跃度提升，广州办公销售市场热度不减

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，截至报告期末内地共计有21宗商办资产大宗交易事件，成交总金额为458.75亿元（不含北大方正资产包，中粮置业案例取交易总价区间值均值，下文同理），平均每单商办资产大宗交易金额为22.94亿元。

据观点指数观察，5月商办资产交易最为频繁，月内共计录得6宗资产交易案例，6月商办资产交易金额最多，整体二季度商办资产交易宗数及金额均超一季度。

来源：观点指数不完全统计（注：交易宗数及交易金额不含北大方正资产包交易）

年初至报告期末，上海商办资产交易总数以及成交金额总数均位居全国首位，共计9宗商办资产交易事件，交易总金额达323.51亿元，上海核心地段的商办资产仍受追捧。

值得一提的是，二季度上海商办资产买家以内资自用型为主，占比达80%，如鄂尔多斯26.73亿元购买上海静安区上海苏河湾中心写字楼、中谷物流29亿元收购上海佳兆业金融中心等案例，均是购买用作自用办公用房。

观点指数认为，二季度疫情反复给上海商办市场带来的不确定性增加，而商办大宗交易仍展现较强的韧性。下半年疫情得到有效控制以及复工复产后，上海大宗交易市场将维持积极态势，同时自用型买家购置办公物业的趋势或将持续。

报告期内，内地商办资产大宗交易共计4宗，交易总金额为106.2亿元，相较上个报告期交易总金额102.57亿元差别不大，交易资产位于北京、上海及天津，买家主要是商汤、津投资本、汇能煤电集团及浪潮软件，以自用型买家为主。

来源：同花顺，观点指数整理

截至今年7月15日，北京写字楼可售套数为63106套，可售面积为369.27万平方米；上海写字楼可售套数为42545套，可售面积为960.04万平方米；广州写字楼可售套数为31857套，可售面积为291.35万平方米；深圳写字楼可售套数为11982套，可售面积为158.28万平方米。目前，北京写字楼可售套数、上海写字楼可售面积分别居于一线城市首位。

从写字楼存量情况而言，北京、上海比广州及深圳写字楼密度程度更高。

写字楼销售方面，7月9日到7月15日一周内，写字楼销售套数及销售面积最大的均为广州，一周销售套数达190套，销售面积为2.37万平方米；其次是上海，写字楼销售套数为66套，销售面积为1.9万平方米。

来源：观点指数整理

回顾6月，广州写字楼销售套数及销售面积位居一线城市首位，广州销售套数为1212套，环比下降16.82%，销售面积为11.91万平方米，环比上涨30.88%，广州写字楼大面积销售有所增长。其次是深圳写字楼销售套数及销售面积，6月写字楼销售套数为720套，销售面积为6.12万平方米，两者增长幅度在一线城市中最大，而6月北京及上海的写字楼销售套数及销售面积均出现下跌。

总体而言，广州延续写字楼销售市场的活跃度，同时深圳写字楼销售市场实现大幅增长。

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