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【房地产】供需两弱需外部要素破局
总量数据在同比增速上均有回暖，此前判断Q4阶段性见底预计将达成，在地产投资分项上仍有拿地贡献担忧。11月销售金额同比增速回到-16%，仍处于较大幅度下滑态势，但较10月的-23%有明显回升，同样在新开工面积、地产投资增速也均有同样表现，呈现出增速阶段性见底的态势。在各类指标中，土地购置金额增速较快，尽管我们并不使用该数据，因其统计口径和实际招拍挂都较大差异，但对地产投资构成确实有相关关系，其11月同比增长24%，带动地产投资回升1个百分点，若扣除，预计实际在建工程端仍处于低位水平。
尽管数据整体呈现供需两弱的态势，但潜在供给弹性被资金监管所约束，若给定去金融化方向不变，略微的放松可能导致供给弹性大于需求弹性，以当前环境来看，对2022年供需结构仍然有一定担忧。
截至11月，全年新开工面积为18.3亿方，较销售面积的15.8亿方略多，考虑部分不可售，整体处于紧平衡状态，粗看供需格局较2020年更好。当前资金监管使新开工加快去化的动力减弱，并预计将扩散到因库存增加使开工动力再次下降。但这并不代表房企土地储备已经处于低位水平，若按三条红线要求，当前已经土储处于合理水平，而按照更为严格的预售资金监管看，当前仍处于土储过多的情况。因此，若给定房企去金融化方向不变，那么一旦有略微的放松，将带来供给弹性大于需求弹性，库存反而会加速累计，那么2022年供需结构仍有一定担忧。
需要警惕当前从金融风险向市场风险演变的可能，11月的数据带来一定信心，但压力点仍在2022年一季度，通过外部因素改变仍是必选项。
若2021年Q2和Q3是部分房企因为监管产生了金融风险的话，那么进入Q4以来，金融风险已经开始向市场风险演变。尽管我们认为Q4会是阶段性底部，但2022年Q1仍然存在变数，主要风险点在于金融风险有进一步放大的可能。一方面，2021年Q4销售确定性同比下滑，而1季度销售本属于淡季，另一方面，1季度是偿债高峰，历史上均是通过4季度销售回款用于1季度债务偿还，而当前压力较大。假定要不发生兑付风险，也即所有债务均会兑付，那么一定需要外部因素来改变当前债务久期结构，用长久期债务置换短久期债务，仍然是当前房企的必然选择。
随着政策的明朗，市场希望看到销售的快速起色，预计难以兑现，但当前仍存政策进一
步缓和的空间，预计将在1季度迎来新一轮政策支持。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；地产中介方面，受益我爱我家；同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告供需两弱需外部要素破局具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。
【传媒】虚拟经营世界：加速成长的准元宇宙应用
在XR设备实现大众化以前，准元宇宙应用先行。根据清华大学沈阳教授团队研究成果，元宇宙的发展按交互设备的进化程度可划分为四个阶段，当下处于以PC、移动端为接口的准元宇宙阶段。鉴于智能手机从萌芽到成长到全面普及历时近10年，而XR设备仍处于渗透初期，我们认为元宇宙初体验或由PC、移动端的准元宇宙应用主导，VR/AR内容的繁荣发展则仰仗设备厂商与平台方对创作者的扶持。虚拟经营世界是准元宇宙应用先导，由Second Life拉开帷幕。虚拟经营世界指用户以虚拟身份进行社交、游戏、创作、交易的平台，平台内包含多种类现实或超现实交互场景，凭借较强的社交性、UGC创造性与较高的自由度成为准元宇宙应用先导，其中区块链项目还具备较强的经济增值性。虚拟经营世界鼻祖Second Life诞生于2003年，2009年累计注册用户数达1900万、年度虚拟住宅交易额达5亿美元，一度成为现象级互联网产品，但此后因社区治理纷争不断、虚拟商品版权难获保护、操作界面易用性差等问题而落幕。后续应用突出差异化优势，并通过区块链技术完善经济及治理体系。在Second Life以后推出的虚拟经营世界不断摸索发展路径、突出差异化优势，如Roblox突出游戏性，Minecraft强调建筑创造的魅力，Zepeto突出时尚感与主题场景社交，区块链项目Decentraland、The Sandbox通过NFT实现虚拟商品资产化，通过去中心化自治组织DAO推动社区朝成员共同渴求的方向发展，提供了一种解决Second Life遗留问题的方案。与此同时，Decentraland、The Sandbox的虚拟土地交易迅速爆发，累计交易额分别突破1亿、2.5亿美元，我们认为参与者对社区整体用户增速、地块所处区域用户增速、用户付费能力及付费意愿的预期是影响虚拟土地预期价值的关键因素，若参与者对于区块链项目的认知停留在“炒房”层面而忽略其社交、娱乐、创作价值，流量粘性便难以维系，或将累积大量虚拟土地价格泡沫。虚拟经营世界正加速吸引用户参与，建议关注潜在投资机会。从注册用户数来看，Second Life在6年内实现1900万注册用户数，Minecraft在12年内实现超6.38亿注册用户数（国服《我的世界》超4亿人），Zepeto在3年内实现超2亿注册用户数，虚拟经营世界正在加速吸引用户参与，随着各应用不断完善创作者激励机制，更多用户有望加入UGC创作行列，建议关注开发此类应用的优质企业，推荐标的：Roblox（RBLX.N）。风险提示：政策监管风险，用户流失风险，知识产权风险等。
>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告虚拟经营世界：加速成长的准元宇宙应用具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。
【通信】映翰通：配网智能化改造赋能，工业物联网边界拓宽
首次覆盖，目标价92.40元，增持评级。预计公司2021-2023年归母净利润分别为1.06、1.47和2.02亿元，对应EPS分别为2.02、2.80和3.85元。考虑到公司受益于国家及各电网公司近年来在配电网领域投资的增加，相关产品收入快速增加，对比同行业估值，给予2022年33倍PE，对应目标价为92.40元，首次覆盖，给予增持评级。
坚持技术先进性和研发技术产业化，工业物联网技术积累深厚。公司自成立以来始终坚持以技术创新为导向，专注持续开发“传感与控制、工业通信、云平台、人工智能”四大技术平台，于工业物联网通信产品、IWOS、智能售货控制系统等产品中取得大量科技成果。
核心受益于配网智能化改造，打造明星产品IWOS和DTU。IWOS是公司针对中压配电网架空线路的故障定位和状态监测需求开发的物联网整体解决方案产品，解决了困扰电力系统多年的“小电流接地系统单相接地故障检测和定位”这一行业难题。工业无线数据终端产品（DTU）将二次设备接入电力无线专网，为二次设备提供可靠稳定的网络接入，保证二次设备和主站的正常通信。
工业物联网产品技术实力较强，市场空间广阔，海外市场有望持续拓展。公司重点拓展海外市场，引入具有海外市场销售经验的人才，逐步建立专业化的国际市场销售团队，2016年至2021年前半年，公司海外销售额占比从14.66%增长至37.37%，持续提升。
风险提示：电力行业投资规模变化及中标不确定性风险、客户集中度较高的风险、原材料价格上涨的风险。
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