房地产私募基金股权投资“回归”丨谁是好公司|黑石_新浪财经

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原标题：房地产私募基金股权投资“回归”丨谁是好公司来源：观点

摘要：未来股权投资、长期投资、主动管理将成为房地产基金的核心竞争要素。

谁是好公司

编者按：这一年，“集中供地”、“三道红线”等多管齐下，在寻求行业可持续健康发展的路上，给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下，不乏具有出色应变与稳健实力的企业引领时代潮流，而这，也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现，正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系，对行业进行深入剖析，细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究，重点关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标，为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间，观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”，正是为了盘点房地产不同板块的发展态势，寻找备受行业认可的风尚企业，以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

（2021年6月15日）房地产是典型的资金密集型行业，融资始终是房企的重要主题。

近年来房地产行业进入平缓发展期，除了银行资金外，各类金融渠道逐渐开始登上舞台。在私募股权基金总体投资金额里，房地产行业名列前茅。可以说，房地产基金的蓬勃发展也是房地产行业不断另寻融资渠道的体现。

房地产私募基金作为房地产基金中的一类，投资对象主要包括房地产开发项目、基础设施项目、项目公司股权、不良资产、项目收益权等。多数基金每次投资项目均为单个大体量项目，旗下同时在管项目也不多。随着房地产基金逐步走向规模化、成熟化，旗下项目越来越多，涵盖业态也更加多样化。如今公募REITs试点开放，未来房地产基金的发展前景也会更加广阔。

国内的私募基金发展历史尚短，股权投资经验尚未成熟，往往是以住宅开发前融、商业地产改造融资等快进快出模式为主，主动管理的行为并不明显。在此背景下，往往是作为房地产开发商或者商业地产运营商的辅助角色。此类地产项目一般融资周期是1-2年，收益受项目质量、项目开发商或运营商的资质影响，以纯债型和债+浮动两种类型为主，回报率一般可以达到10%以上。而债型融资则保证了项目即使收益无法达到预期也能由房企进行回购，风险较小。

但随着“三道红线”的出台，原本广受市场接受的“债性融资”受到压制，以后每年的负债规模增速也被限制，大小企业纷纷减少有息负债。与此同时，证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定(征求意见稿)》，引导私募基金回归股权投资本质，重申投资利益共享、风险共担，促使房地产私募基金从债性投资逐渐转向真股权投资，不能明股实债、投资类信贷资产等。

从国际经验来看，房地产私募股权基金也是投资人极为青睐的资产配置选择。以黑石为例，黑石地产业务募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体利润的一半，是黑石利润增长的重要支柱。

黑石2021年一季度报告显示，过去一年（2020年二季度-2021年一季度），黑石总资产规模达到6488亿美元，比去年同期增长21%，新募集资金规模达到1108亿美元，居全球之首。而黑石房地产基金的平均净IRR达到15%，属于回报率最高的基金类型之一。

与债型融资相比，私募股权投资的周期更长，往往需要3-5年，基金的参与程度也大大加深，得到的收益上限也会随之更高，但风险也会上升。以往由于房企对资金的大量需求导致很多收益高、风险小的债型融资在市场上盛行，挤压了股权投资的生存空间。但如今“三道红线”降负债需求的出现，把房地产一部分融资需求逼向了股权合作，未来股权投资、长期投资、主动管理将成为房地产基金的核心竞争要素。

于此节点，2021博鳌房地产论坛将于8月启幕，届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，其中将细细回顾近一年来房地产基金行业的变化与趋势。

与此同时，观点指数从多维度综合评估行业内众多基金团队，涉及“投、融、管、退”以及影响力等多重研究体系，发布“2021年度影响力房地产基金品牌”研究成果名单，表彰在2021年上半年表现优异的房地产私募基金。