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来源:中国银河证券研究
房地产 2020.12 行业动态报告
◆ 核心观点
1.12月市场整体销售热度处于年内次高水平。
2.房地产贷款集中度管理新政影响可控。
3.“房住不炒”总基调延续,支持城市更新和租赁住房的发展。
4.LPR连续8期持平,估值处于历史低位。
◆ 投资建议
建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。
核心观点
12月市场整体销售热度处于年内次高水平。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,37城2020年12月新房销量同比增速为12.3%,较11月增速增加1.1pct,12月市场整体销售热度处于年内次高水平,全年的销售热度持续不退,表现出较强的韧性;1-12月新房销量累计同比为-1.3%,降幅较上月收窄1.4pct。12月单月一、二、三线成交量同比分别为55.2%/-2.6%/17.5%,较上月成交增速分别+6.0pct、-0.5pct、+4.9pct,一、二、三线累计成交量同比分别为12.6%/-10.2%/4.6%。全年来看,一线城市销售表现最好、三线次之、二线最弱。
房地产贷款集中度管理新政影响可控。根据我们测算,该政策对地产贷款总量的影响偏中性,截至2020年年中,大型银行(第一档)房地产贷款占比均未超标,而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高,仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准,但均不超过2个百分点;中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例,但其体量占比不高,对房地产行业总体贷款增量的影响有限。根据我们详细拆分测算,对房地产行业的影响在可控范围,有利于龙头企业,加速行业出清。
“房住不炒”总基调延续,支持城市更新和租赁住房的发展。12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,会议要求2021年要重点抓好以下工作:1)全力实施城市更新行动;2)稳妥实施房地产长效机制方案,;3)大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,等等。内容与12月12日召开的中央经济工作会议对房地产的表述一脉相承。中央经济工作会议的对房地产的总基调依旧是“房住不炒”,促进房地产市场平稳健康发展,未提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时还提到实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造。
LPR连续8期持平,估值处于历史低位。11月20日,全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续8期持平。12月我国首套房贷利率为5.23%,较上月下降1BP。截至2021年1月7日,房地产行业PE(TTM)为8.0X,低于1年移动均值8.7X,低于3年移动均值10.0X,房地产行业PB(整体法,最新)为1.1X,市盈率和市净率仍处于10以来的底部区域,未来修复空间较大。
投资建议
当前行业估值处于历史低位,公募基金配置比例持续走低,房地产长效机制逐步成形,从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,预计2021年政策面保持稳定,供给侧改革不断深化,利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。
风险提示
行业面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。
如需获取报告全文,请联系您客户经理,谢谢!
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本文摘自报告:《【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_全年销售表现靓丽,长效机制逐步成形-12月行业动态报告》
报告发布日期:2021年1月7日
报告发布机构:中国银河证券
报告分析师:
潘 玮 执业证书编号:S0130511020004
王秋蘅 执业证书编号:S0130511020004
潘玮
房地产行业分析师,清华大学管理学硕士。2008年进入银河证券研究部,曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名;2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。
王秋蘅
房地产行业分析师,英国杜伦大学金融学硕士,北京交通大学金融学学士,2018年5月加入中国银河证券研究院至今,主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
评级体系:
银河证券行业评级体系:推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐:是指未来6-12个月,行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)超越交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)超越交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报。该评级由分析师给出。
中性:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)与交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)低于交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
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