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来源：公司研究室
文｜姜研
2020年即将过去，这一年，对于在大城市的打工人员来说，除了新冠疫情，最心惊肉跳的恐怕还是长租公寓的爆雷。特别是蛋壳刚刚爆雷的那些日子，那些曾经以为长租公寓就是家的年轻人，愁绪满腹，有时候甚至是一夕数惊。
11月蛋壳爆雷，作为竞品，当时的自如数次发表申明：一切正常。
蛋壳的爆雷让本来就岌岌可危的长租公寓行业陷入更大的危机中，这家头部企业的轰然倒塌，让大众不可避免地认为这个行业完了。
蛋壳爆雷后，长租公寓行业“老大”自如之所以如此积极给与市场反馈，正是因为相比自如自身发展问题，行业信任危机才将是自如遇到的最大难题。
公开信息显示，自如做了下列动作：强制业主降租或解约，引起北京业主集体维权；12月初开新品发布会，发布自持物业产品；接着实施“暖冬守护”，开启了所谓的援助计划，帮助蛋壳公寓业主和租户度过难关。
自如的这些行动，释放了如下信号：一是长租公寓行业还有存在价值，至少自如还想继续做。二是自如稳定业主和租户的“军心”，同时扩张野心显露。
解约危机
惊现“雷霆手段”
2020年以来的新冠疫情，加剧了蛋壳的危机，导致其最终爆雷
与此同时，自如今年也暴露出诸多问题。年初，自如被爆出“两头吃”，一方面逼业主降租金，另一方面对租客涨租金。
12月初，一部分北京自如的业主，赴自如北京总部，开启了规模性维权。据多家媒体报道，起因是自如要求房东降租，如果不降租就单方面要求业主解约，并要求业主赔偿前期的装修费用。
随后，自如回应称，所有遭受解约的租客将会友好协商，支持的业主将会赔付违约金。但业主认为，自如赔偿两月违约金，但同时要求房东支付装修折旧费，最后两项抵扣。自如先违约在前，结果不需要赔偿房东就可以轻松解约。
事情已经过去近一个月，近日广东广电《今日关注》却报道，自如向被解约的业主发起追赔引起众怒。自如回复称，合同早已规定，只要合约提前解除，业主便需赔付装修折旧费。也就是说，业主不光拿不到赔偿款，还得向自如赔钱。因为合同写明，不管是哪方提前解约，都需要赔付装修折旧费。
如此来看，自如并没有和业主进行“友好协商”，反倒像是“店大欺客”。
有自如管家透露道，自如“吃相”之所以这么难看，是因为自如即将面临上市，想保证盈利。自如否认了这种说法，但单方解约之事还在扩大影响。
长租公寓模式或走不通
自如欲自持物业
有分析人士认为，自如这样做也是被迫自救。
前几年，长租公寓行业兴盛时期，自如为了抢占市场，不惜高价从业主手里争夺房源，一度导致北京租赁市场房租被哄抬。现在市场趋于正常，加之疫情下资金回笼难度增大，自如自然要降低给房东的房租。
有自如管家透露，自疫情爆发以来，北京地区自如就一直处于亏损状态，但是由于上市需要保证盈利，所以一直是靠其他地区“输血”来补足亏空。
除了“上市”需求，业内人士认为，自如更希望借这次机会甩掉那些亏本严重的劣质房源，达到断臂求生的目的。
像自如这样互联网长租公寓的“二房东”模式，主要是利用“高进低出”、“长收短付”的形式迅速扩大规模，有的甚至利用“租金贷”加大杠杆，本质上是营销一种“金融产品”，由于有期限错配，资金链一旦断裂，就会发生爆雷事件。
这种模式目前看起来是走不通的，重资产导致蛋壳们连年亏损，自如虽然没公布数据，但从目前解约风波来看，日子也不好过。
但毕竟这种金融思维，让自如们迅速占领了市场，而且成为行业头部。自如想生存下去，就必须有新的模式，在12月2日的自如新品发布会上，CEO熊林道出了自如的未来方向：一是自如里的自持物业产品，二是增值服务。
很明显，长租公寓中爆发危机的是“分散式”公寓也就是“二房东”，像龙湖“冠寓”这种自持物业的并无此问题。自如此次发布新产品“自如里”也是该模式，还大笔收购贝客青年精品公寓5000余间房源。除此之外，自如还整合搬家和家政服务等业务，也就是长租公寓的增值服务。也是目前部分专家看好的方向，轻资产运营。
熊林在会上直言，中国已经全面进入到了一个合租与整租并重的新发展阶段。
自如的野心在发布会上尽显，新品动向何尝不是对互联网长租公寓打法的否定，但自如撑过来了，蛋壳碎了。
自如“暖心收割”蛋壳
或又迎来一个“垄断”大户
自如新品发布会的时间节点有点特殊，12月2日，离蛋壳爆雷不过数日，正当行业面临前所未有的危机时刻，自如却出人意料开始了新旅程。
自如在向外界释放着信心、决心，还有点坐收渔翁之利的味道。
自如自信除了表现在对自家业主强硬态度上的“不体面行动”，还有此次的“暖冬守护”。针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持，条件是，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。
行业都很明白，如果“二房东”房子没有空置，不重金装修，那是稳赚的业务。
已经解约，并且还有装修和租客，这可以说是蛋壳最优质的资产，自如将其一并收入麾下。到底是不是暖冬行动，或许都心知肚明。
当然，自如没有义务解决蛋壳危机，所谓“扶持”本就是商业行为，但未免过于野心外露。也招致市场追问：捡尸蛋壳，是暖心还是收割？
新品大会上，熊林说：2020年自如忙而不乱。
诚然，2020年自如的经营看上去可圈可点，通过强制解约，抛掉部分重资产和劣质资产；捡尸蛋壳，扩大其优质资产；同时蛋壳的爆雷，也让自如少了头号竞争对手。
所以新品会上，熊林的自如散发着迭代升级、下一站幸福的“气息”。产品升级具体看来是将重点打造“整租市场”，此外提升房屋品质如“自如心舍”、“ 自如豪宅”，也就说自如不再是简单的“经济适用房”。
自如的升级，会不会带来“价格上涨”？会不会造成新的行业垄断？此外，一旦成了规模，会不会再次出现压榨B端（业主）？
毕竟，放眼望去，自如已经没有同级竞争对手，截至目前，自如手里有超100万套房源。
2020年是长租公寓黑色的一年，也是租客最艰难的一年，愿我们都能被岁月温柔以待。
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