【天风地产】统计局8月数据点评：累计销售金额增速首度转正，销售回款对到位资金贡献度凸显|房企_新浪财经

来源：天诚地产会

事件

统计局公布1-8月全国房地产开发投资和销售数据，1-8月份全国房地产开发投资88454亿元，YOY+4.6%，增速 1-7月份提高1.2pct；商品房销售面积98486万方，YOY-3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5pct；商品房销售额96943亿元，增长1.6%；房地产企业到位资金117092亿元，YOY+3.0%，增速较1-7月份提高2.2pct。

点评

销售端超预期：累计销售金额增速首度转正、单月销售金额录得27.1%增速

1-8月份全国商品房销售面积98486万方，YOY-3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5pct；商品房销售额96943亿元，YOY+1.6%，较1-7月份增速提升3.7pct；对应累计销售均价为9843元/平米，YOY+5.1%，较1-7月份增速提升1.2pct，较1-7月份均价提升107元/平米，幅度为1.1%。单月表现看，8月份全国商品房销售面积14855万方，YOY+13.7%，较上月增速提升4.2pct；全国单月商品房销售金额15521亿元，YOY+27.1%，较上月增速提升10.6pct；单月商品房销售均价为10448元/平米，较7月均价提升237元/平米，幅度为2.3%。1-8月份全国商品房销售端持续超预期，累计销售金额增速年内首度转正；8月单月同比、环比均表现为量价齐升之势；其中8月单月销售金额录得27.1%的增速，为年内增速高点；销售金额的快速提升源于销售面积及销售均价的双向正增长推动，8月单月销售面积、销售均价同比增速分别为+13.7%、+11.8%。我们认为随着房企推货资源的逐步增加，销售端的持续超预期概率较大，考虑到9-12月份一般为高基数月份，且逐步进入房企年底冲量阶段，不排除降价促销等现象的出现；销售价格的表现上，我们认为环比增幅上或有所放缓。以主流房企为例，且在主流房企年度目标100%完成的强约束条件下，主流房企9月份及Q4的整体销售金额增速分别为+9.7%、+7.7%，即在强约束条件下，企业层面的销售表现在9-12月高基数下仍有望保持稳增长。

销售端结构：东北区域量升价跌、东部区域量价齐升

以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别取得8月单月增速+22.1%、+9.0%、+7.2%、+12.4%，较上月增速分别提升5.9pct、提升2.3pct、提升2.5pct、提升14.6pct。1-8月累计销售面积增速分别为+0.8%、-8.5%、-2.7%、-10.2%，较1-7月份增速分别提升3.0pct、提升2.6pct、提升1.5pct、提升4.4pct；累计表现看，东部、西部区域恢复较高，单月表现看，东北区域提升幅度较大，其次为东部区域。以单月销售均价的表现看，东部、中部、西部、东北单月均价分别为14366元/平米、7497元/平米、7876元/平米、8120元/平米，较7月均价分别提升734元/平米、收缩45元/平米、提升161元/平米、收缩489元/平米；东部区域、西部区域量价齐升，中部区域、东北区域量升价跌；其中东北区域价缩幅度较大，约-5.7%。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在8月单月增速分别为+39.5%、+6.5%、+13.8%，分别较上月增速提升28.5pct、收缩5.5pct、提升4.7pct；三四线及以下城市自4月以来连续录得单月增速正增长，一线城市单月增速继7月转正后，8月取得近40%增长。当前政策主基调“房住不炒”未变，因城施策或成常态化，短期政策的扰动或对市场情绪有影响，但中长期并未改变需求结构。

投资端符合预期：建安投资强支撑、开施工向上

1-8月份全国新开工面积139917万方，YOY-3.6%，增速较1-7月份收窄0.9pct；8月单月新开工面积19885万方，YOY+2.4%，较7月增速收缩8.9pct；开工端单月恢复持续向好，或与房企积极供货等行为相关。1-8月份全国施工面积839734万方，YOY+3.3%，增速较1-7月份提升0.3pct；8月单月施工面积增加21454万方，YOY+13.2%，单月施工面积增速继6月来连续保持在10%以上的增长区间内。1-8月份房屋竣工面积37107万方，YOY-10.8%，降幅较1-7月份收窄0.1pct，其中8月单月竣工面积3859万方，YOY-9.8%，环比7月单月竣工面积减少359万方；竣工端数据恢复度不及预期。1-8月份全国房地产开发投资88454亿元，YOY+4.6%，增速较1-7月份提高1.2pct，继半年度累计增速转正以来，投资端的表现持续超预期；8月单月实现13129亿元的投资额，YOY+11.8%，较7月单月增速提升0.1pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-8月累计增速分别为+5.5%、-1.1%、+7.9%、+4.0%，分别较1-7月增速提升1.5pct、提升2.0pct、收缩0.4pct、提升1.5pct；东部、中部、西部、东北地区单月增速分别为+15.4%、+10.6%、+5.5%、+11.4%，分别较7月增速提升1.4pct、提升4.4pct、收缩16.5pct、提升2.4ct。中部区域单月同比增速提升度居前，一改此前弱于其他区域的表现；西部区域投资同比增速走弱，东北区域投资端继7月持续较强表现。若拆分投资构成看，在1-8月土地购置费累计增速为1-7月累计增速的假设条件下，1-8月累计建安投资增速为2.67%，8月单月建安投资增速为13.32%，投资的持续走强源于建安投资的较强支撑。

资金端强支持：销售回款对到位资金贡献度凸显

1-8月全国房地产开发企业到位资金117092亿元，YOY+3.0%，较1-7月增速提升2.2pct；其中，国内贷款18016亿元，YOY+4.0%；利用外资101亿元，YOY+24.5%；自筹资金37320亿元，YOY+3.6%；定金及预收款38837亿元，YOY+1.2%；个人按揭款18957亿元，YOY+8.6%。资金来源的占比看，定金及预收款、个人按揭款仍为房地产企业资金的主要来源，累计占比分别为33.2%、16.2%，单月占比分别为36.5%、16.7%。自筹资金为定金及预收款、个人按揭款外的另一资金重要贡献源，累计占比约为31.9%、单月占比约为32.1%。以定金及预收款、个人按揭款作为行业销售回款的指标看，当前销售回款占到位资金比重进一步提升至49.4%，已接近2019年年末的49.6%的比重；未来随着融资监管政策的跟进，销售回款对于行业到位资金的贡献度将进一步凸显。

投资建议

当前“房住不炒、因城施策”常态化，政策环境偏中性；以往政策博弈的板块性贝塔机会在当下或不适用，我们认为应回归行业的基本面、积极把握产业及产业链的联动机会：1）销售端的持续向好或可持续推动估值端的修复；2）板块估值处于低位叠加当前仓位配置接近历史低位，估值具备修复的基础及空间；3）房企介入产业链或带来产业链的联动机会。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。