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来源：地产豪声音
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1 20H1营收同比+5%、业绩同比+6%，利润率下降、已售未结充裕
2020H1公司营业收入1,463亿元，同比+5.1%；归母净利润125.1亿元，同比+5.6%；每股基本收益1.11元，同比+4.0%；地产结算收入1,381 亿元，同比+3.9%，占比94.4%；地产结算面积 1,050万平，同比+ 24.0%；毛利率、归母净利率和地产结算毛利率分别为31.8%、8.5%和24.1%，同比分别-4.4pct、+0.0pct、-4.2pct；三费费率为7.6%，同比-0.7pct；投资收益26.9亿元，同比+107%。2020H1末公司预收账款6,151亿元，同比+8.5%；并表已售未结面积有4,743万平，同比+7.7%；并表已售资源金额为 6,953亿元，同比+11.9%，覆盖19年地产结算金额1.97倍，锁定未来业绩释放。
2 20H1销售3,205亿、同比-4%，拿地/销售面积比47%、7月重启拿地
2020H1销售额3,205亿元，同比-4.0%；销售面积2,077万平，同比-3.4%；销售均价1.54万元/平，同比-0.7%。2020H1拿地面积980万平，权益比例51%；权益拿地额321亿元，权益拿地均价6,368元/平；拿地/销售面积比47%，拿地/销售均价比41%；但7月重启积极拿地，当月拿地/销售面积比126%。2020H1新开工面积1,836万平，同比-6.0%，占全年计划 63%(2019H1：54%)；竣工面积1,075万平，同比+1.4%，占全年计划32%(2019H1：35%)，预计全年竣工面积与年初计划持平。2020H1末，公司未结算建面1.6亿平，权益比例60%；剔除已售未结面积后，可售面积覆盖19年销售面积2.7倍。
3 财务稳健、负债低位、融资成本下行，物业拓展加速、估值可观
2020H1末，公司资产负债率83.9%，同比-1.4pct；净负债率仅27.9%，同比-8.9pct，处于行业低位；年初至今发债多项利率处于行业低位，6月先后发行8亿/3.2%/5年和15亿/3.45%/7年公司债。2020H1末，物业方面，万科物业合约面积6.8亿平，在管面积5.2亿平；期内新签约面积0.53亿平，其中住宅和非住宅分别占比74%和26%；实现营收67.0亿元，同比+26.8%，其中55%来自于第三方；并且万科物业由住宅商企两翼齐飞升级为三驾马车战略，加快物业城市业务发展（已拓展至7城），新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目。
4 20H1泊寓+商业+物流收入49亿元，出租率行业领先、经营效率提升
租赁住宅方面，公司在手泊寓18.5万间，已开业12.7万间；已开业出租率88%，开业半年及以上出租率94%；实现营收10.5亿元。商业方面，在手面积1,379万平，其中已开业836万平、同比+11%；实现营收30.5亿元，同比+0.3%，出租率91%，其中开业3年以上出租率92%。物流方面，在手面积1,075万平；其中已开业616万平，其中高标库和冷库分别占比94%和6%，稳定期出租率分别为89.1%和81.5%；储备面积中高标库和冷库分别占比92%和8%；实现营收8.3亿元，同比+37%，其中高标库和冷库收入分别占比69%和31%。
5 投资建议：主业平稳，多元开花，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。鉴于公司利润率有所下行，我们将2020-22年每股收益预测调整为3.87、4.34、4.87元（原3.94、4.54、5.24元），维持目标价45元，维持“强推”评级。
6 风险提示：新冠肺炎影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
法律声明
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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