【华创地产•袁豪团队】周报点评：国务院土地审批权下放，降准进一步释放流动性

来源：地产豪声音

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

房地产行业数据：上周（20/3/7-20/3/13）主流45城一手房成交378万平米，环比+16%；其中，一二线环比+12%、三四线环比+27%；3月截至上周一手房月成交同比-35%，较2月提升34pct，其中一二线同比-35%、三四线同比-34%，分别较2月+29pct和+46pct。上周14个重点城市二手房成交99万平米，环比+24%；3月截至上周累计成交同比-25%，较2月上升40pct。库存方面，受疫情持续影响，主流城市售楼处陆续开放，上周15城推盘112万方，环比+17%，对应周成交/推盘比为1.05倍，持平于1月的1.05倍、低于2月的2.12倍。截至上周末，15城可售面积8,422万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为14.7个月，环比上升0.9个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。目前疫情下推盘和销售低位恢复中。

主要政策新闻：央行宣布定向降准释放长期资金5,500亿；2月末广义货币(M2)余额同比增长9%。国务院将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权下放。住建部：由于疫情在办理行政许可上有困难的企业，统一将办理时间延期到7月31日。上海市住建委:要求市重大工程必须在3月底之前全面复工。深圳颁布支持房地产复工9条新规，重庆市、合肥市和株洲市公布对物业服务企业在疫情期间的优惠政策。山东：完善老旧小区节能改造，改扩建社区服务设施放宽容积率。安徽省统计局建议建立完善并逐步实施两孩家庭购房补贴等政策。宝鸡12日发布《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》，不过12日晚间该文件已经被撤下。

公司动态跟踪：2月销售情况：招商蛇口2月销售面积11万平米（-71%），销售金额25亿元（-70%）；龙湖集团2月销售金额70亿元，销售面积43万平方米；首开股份1-2月累计实现签约面积22万平方米（+17%）；签约金额74亿元（+66%）。新城控股获准发行80亿元公司债券。招商蛇口成功发行了19亿元超短期融资券和20亿元中期票据。万科A获准发行90亿元公司债券。蓝光发展获准发行29亿元公司债券。大公国际资信评估提升蓝光发展的主体长期信用等级至AAA。绿地控股公布未来三年的具体回报规划。绿地已与广西自治区政府签署全面深化战略合作协议，拟五年内总投资1000亿元。中南建设本次增持计划实施完成，累计增持金额5,965万元。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.73%，沪深300指数下跌5.88%，相对收益为1.15%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第10位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、同达创业、东方银星、中体产业、宝安地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST新梅、鲁商置业、天津松江、深大通（维权）、宁波富达。

投资建议：本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府逆周期调控力度进一步加大，中央财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断，预计板块低估值将得到修复，同时全球降息潮再起、并力度加强，低利率环境下高股息优质房企和优质商业地产价值凸显。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量：上周45城周成交环比+16%，月成交同比-35%，一二线同比-35%、三四线同比-34%

1、成交周环比：上周45城周成交环比上升16%，一二线环比上升12%、三四线环比上升27%

上周(3.7-3.13)45个重点城市新房合计成交379.7万平米，环比上升16.4%，较19年周均成交622.9万平米下降34.5%，较本年周均成交190.8万平米下降39%。

其中一二线城市合计成交267.4万平米，环比上升12.3%，较19年周均成交466.5万平米下降35.4%，较本年周均成交146.5万平米下降42.7%。三四线城市合计成交112.3万平米，环比上升27.2%，较19年周均成交156.4万平米下降32.5%，较本年周均成交44.3万平米下降28.2%。

按照更细分城市能级来看，

上周(3.7-3.13)4个一线城市新房合计成交50.2万平米，环比上升18.1%，较19年周均成交88.9万平米下降40.1%，较本年周均成交27.5万平米下降43.6%。

上周(3.7-3.13)17个二线城市新房合计成交217.2万平米，环比上升11.1%，较19年周均成交377.6万平米下降34.1%，较本年周均成交118.9万平米下降42.5%。

上周(3.7-3.13)16个三线城市新房合计成交62.4万平米，环比上升28.1%，较19年周均成交100.7万平米下降40%，较本年周均成交29.5万平米下降38.1%。

上周(3.7-3.13)8个四线城市新房合计成交49.9万平米，环比上升26.1%，较19年周均成交55.7万平米下降20.1%，较本年周均成交14.8万平米下降10.3%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：3月45城月成交同比下降35%，一二线同比下降35%、三四线同比下降34%

3月(3.1-3.13)45个重点城市截止上周一手房合计成交673万平米，较2月同期环比上升1149.9%，较去年3月同期同比下降34.5%。其中当月成交同比较2月上升34.3pct；年初累计至今成交0.3亿平米，同比下降36.8%。

其中一二线城市合计成交481.7万平米，较2月同期环比上升1022.1%，较去年3月同期同比下降34.9%，其中当月成交同比较2月上升29.1pct；年初累计至今成交2357.5万平米，同比下降33.5%。三四线城市合计成交191.3万平米，较2月同期环比上升1652.3%，较去年3月同期同比下降33.7%，其中当月成交同比较2月上升45.9pct；年初累计至今成交740.7万平米，同比下降45.5%。

按照更细分城市能级来看，

3月(3.1-3.13)4个一线城市截止上周一手房合计成交87.7万平米，环比2月上升408.4%，较去年3月同比下降40.6%，其中当月成交同比较2月上升1.8pct；年初累计至今成交476.2万平米，同比下降28.9%。

3月(3.1-3.13)17个二线城市截止上周一手房合计成交394万平米，环比2月上升1434.7%，较去年3月同比下降33.4%，其中当月成交同比较2月上升35.2pct；年初累计至今成交1881.3万平米，同比下降34.6%。

3月(3.1-3.13)16个三线城市截止上周一手房合计成交104.3万平米，环比2月上升1984.8%，较去年3月同比下降41.4%，其中当月成交同比较2月上升39.6pct；年初累计至今成交455.7万平米，同比下降44%。

3月(3.1-3.13)8个四线城市截止上周一手房合计成交87万平米，环比2月上升1370.9%，较去年3月同比下降21.1%，其中当月成交同比较2月上升56.7pct；年初累计至今成交285万平米，同比下降47.7%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+24%，3月月成交同比-25%、较上月+40pct

上周(3.7-3.13)14个重点城市二手房房合计成交98.9万平米，环比上升24.1%；3月截至上周累计成交176.9万平米，较2月同期环比上升1076.6%，较去年3月同期同比下降25.3%，其中当月成交同比较2月上升39.6pct；年初累计至今成交721.3万平米，同比下降28%。

按照更细分城市能级来看，

上周(3.7-3.13)2个一线城市二手房房合计成交31万平米，环比上升13.6%；3月截至上周累计成交57万平米，较2月同期环比上升423.4%，较去年3月同期同比下降18.2%，其中当月成交同比较2月上升15.4pct；年初累计至今成交256.8万平米，同比下降10.3%。

上周(3.7-3.13)8个二线城市二手房房合计成交62.8万平米，环比上升32%；3月截至上周累计成交109.9万平米，较2月同期环比上升2892.7%，较去年3月同期同比下降26.7%，其中当月成交同比较2月下降51pct；年初累计至今成交417.2万平米，同比下降35.8%。

上周(3.7-3.13)4个三四线城市二手房房合计成交5.2万平米，环比上升6.2%；3月截至上周累计成交10.1万平米，较2月同期环比上升1984.3%，较去年3月同期同比下降41.7%，其中当月成交同比较2月上升27.8pct；年初累计至今成交47.3万平米，同比下降27.2%。

（三）新房库存：15城上周推盘环比-34%，可售面积环比持平、去化月数下降0.1个月

上周（2019/10/02-2019/11/08）15个重点城市合计推盘194万平米，环比下降34.2%，对应上述城市合计成交196万平米，环比下降6.8%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.01倍，高于上周的0.71倍，高于10月的0.89倍。

上周末（2019/11/08）15个重点城市合计住宅可售面积为8,004.3万平米，环比下降0.03%。其中，一线城市合计可售面积为2,721.7万平米，环比上升0.2%。北上广深可售面积环比变化分别为+3.6%、-1.2%、-1.0%、-5.1%。二线城市合计可售面积为3,787.7万平米，环比下降0.1%。三线城市合计可售面积为1,494.9万平米，环比下降0.1%。

上周末（2019/11/08）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.4个月，环比下降0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为10.3个月，环比上升0.02个月。北上广深去化月数分别为18.7个月、7.1个月、9.9个月、8.4个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.7个月，环比下降0.1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为15.3个月，环比下降0.3个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观：央行宣布定向降准 释放长期资金5500亿；2月居民消费价格（CPI）同比增长5.2%；2月末广义货币(M2)余额同比增长8.8%。

行业政策：国务院关于授权和委托用地审批权的决定:将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；23个部门联合发文，稳定资本市场财产性收入预期；住建部：由于疫情在办理行政许可上有困难的企业，统一将办理时间延期到7月31日；应急管理部：全国立即开展隔离观察场所建筑安全风险排查；上海市住建委下发通知，要求市重大工程必须在3月底之前全面复工；深圳颁布支持房地产复工9条新规，涉缓解资金压力、加快网签等；重庆市、合肥市和株洲市公布对物业服务企业在疫情期间的优惠政策。山东：完善老旧小区节能改造，改扩建社区服务设施放宽容积率；安徽省统计局建议建立完善并逐步实施两孩家庭购房补贴等政策。

信贷：银保监会：加大“三区三州”深度贫困地区银行业保险业扶贫工作力度；上海发布支持中小微企业金融举措，支持银行应贷尽贷快贷。

市场：香港年初至今二手注册量按年减少约1.9%；北京注销251家房地产开发企业资质 含中粮地产(北京)；广州南沙：59个重点项目签约、动工，投资超1600亿元。

三、重点公司公告

招商蛇口2月签约销售面积11.08万平方米（-71.33%），实现签约销售金额25.31亿元（-69.52%）；1-2月累计实现签约销售面积55.27万平方米（-42.16%），累计实现签约销售金额144.29亿元（-28.18%）；招商蛇口成功发行了2020年度第三期超短期融资券，实际发行总额19亿元，发行利率为2.56% （SHIBOR9M+4bp）；公司成功发行2020年度第一期中期票据，品种一实际发行总额13亿元，发行利率3.00%，品种二实际发行总额7亿元，发行利率3.30%。龙湖集团2月合同销售金额70.0亿元，合同销售面积43.4万平方米；1-2月累计实现合同销售金额171.1亿元，合同销售面积104.0万平方米。首开股份1-2月累计实现签约面积21.92万平方米（+16.61%）；签约金额74.03亿元（+66.46%）。新城控股获准公开发行不超过人民币80亿元（含80亿元）公司债券，分期发行。其中品种一实际发行规模6亿元，最终票面利率为5.10%；品种二未发行。

万科A获准公开发行面值总额不超过人民币90亿元（含90亿元）的公司债券。本期债券为本次债券项下首期发行，发行规模不超过25亿元，分为两个品种，品种一为5年期，票面利率询价区间为2.60%-3.60%，品种二期限为7年期，票面利率询价区间为3.00%-4.00%。蓝光发展获准公开发行不超过人民币29亿元（含29亿元）公司债券，第一期发行规模为人民币不超过7.5亿元（含7.5亿元），为3年期固定利率债券，票面利率询价区间为6.50%-7.50%。中南建设公司债券（第一期）（疫情防控债）品种一和品种二将挂牌交易，其中品种一实际发行总额为8亿元，债券期限为4年，票面利率为6.80%，品种二实际发行总额为9亿元，债券期限为5年，票面利率为7.40%。绿地控股公司公布未来三年（2019年-2021年）的具体回报规划。绿地已与广西自治区政府签署全面深化战略合作协议，拟五年内总投资1000亿元。蓝光发展主体长期信用等级调整为AAA。中南建设本次增持计划实施完成，累计增持金额5,964.54万元，占公司总股份的0.20%。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌4.73%，沪深300指数下跌5.88%，相对收益为1.15%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第10位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、同达创业、东方银星、中体产业、宝安地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST新梅、鲁商置业、天津松江、深大通、宁波富达。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

关键词：华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）

《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）

《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）

《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）

《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）

《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）

《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）

《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）

《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

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