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来源：21世纪商业评论
卖房苦撑，还是扛不住。
又一家千亿老牌房企，宣告违约。
5月14日晚，合景泰富集团主席孔健岷签发了一则公告，一笔2024年到期的优先票据，在强制赎回日未能按期兑付，构成违约，涉及本息合计约1.19亿美元，约合人民币8.27亿。
孔健岷说，2022年是行业异常艰辛的一年，公司全年共兑付了约113亿元债务，涉及境内债券、CMBS及ABS本金、境外美元债券、港元银团贷款等。
无奈，苦撑到2023年4月，还是扛不住。
孔健岷宣告，将寻求境外债务的全面解决方案，确保集团可持续经营。
消息一出，市场哗然。5月15日，合景泰富（1813.HK）大跌11.9%，收报0.74港元，市值仅25.3亿港元。
1
苦撑失败
过去两年，房企频繁爆发流动危机，孔健岷一直在努力偿债，维持公开债实质“零违约”记录。
上述票据构成强制赎回，源于半个月前的债务违约。
4月28日，合景泰富一笔2.12亿债务未按时偿还，因此触发了其他8笔优先票的交叉违约，涉及金额311.63亿元。
合景泰富公开违约，并不意外。
去年已现流动性紧张，无法按时兑付美元债，三大国际评级机构相继下调评级。
幸运的是，违约之前，孔健岷以时间换空间，完成了一笔9亿美元的境外优先票据的展期，以及一笔2023年9月到期的7亿美元债券交换要约。
由于市场信用端的维持，金融机构对合景泰富给予了一定支持。
2023年1月，其成功发行7亿元中期票据，由中债增公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
无奈，在数百亿债务面前，仍是杯水车薪。
截至2022年底，合景泰富的有息负债合计约754亿元，包括银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券。
其中一年到期的有222.5亿元，包括所有境內公司债券需在2023年内偿还。
“民营开发商面对更大的流动资金压力，整体行业困境影响购房者对中国房地产的需求，令开发商的经营及融资现金流减少。”孔健岷在公告中袒露困境。
经营性现金流保持为正，但筹资性现金流净流出128亿元。
为了偿债，现金也在快速消耗，2022年大幅减少约190亿元，剩下约103亿元，其中只有33.56亿元是不受限现金。
2
销售不佳
孔健岷提到，公司一直依赖内部现金及从境内汇出现金，以履行境外付款义务。
根据各地规定，手中绝大部分现金均存入指定银行账户，进行预售资金托管，以保证在建物业竣工。
“尽管作出最大努力，惟本集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压。”孔健岷无奈道。
孔健岷
为了筹措更多现金，合景泰富选择亏本出售资产。
5月12日，孔健岷一把卖掉4个项目给中国平安，涉及两家子公司上海兆景、上海锦怡的全部股权，预计回笼资金约7.5亿元。
其中，出售上海兆景是一单亏本买卖，预计录得亏损约1.39亿元。
过去一年，合景泰富的销售也不理想，全年销售额仅508.6亿元，同比缩水过半。
孔健岷在公告中表示，今年将积极推进销售及大单写字楼销售，通过“强销售、降负债”的措施，改善资产负债状况，增强现金流动性。
相对优质的高端项目资源，是他的筹码。
截至2022年年底，公司的土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，在售的128个项目中，九成来自一二线城市。
这些市场的复苏相对快，去化周期短，若后续能持续回暖，或许能恢复一些元气。
2023年前4个月，合景泰富合计销售了约150亿元，同比降幅超过10%。
同期百强房企累计销售额同比转正，合景泰富的表现仍差强人意。
持有型物业也能少量输血，合景泰富手握45个投资性物业，20222年获得权益租金收入约18.82亿元。
3
齐齐降薪
合景泰富由孔健岷、孔健楠、孔健涛三兄弟于1995年成立，2007年在香港联交所上市。
其实，在2015年之前，合景泰富的年销售额徘徊在200亿左右。孔氏兄弟随大流，选择了高负债、高杠杆、高周转的路径，向千亿目标进发。
一路冲刺，到2019年底已在全国近40个城市布局。2020年，合景泰富的销售额首破千亿，达到1036亿元，同比增速达20.3%。
次年，其销售额同比只微增0.2%，为1038亿元。到了行业暗淡的2022年，销售额“腰斩”。总资产为1999亿，一年半“缩表”超过400亿。
业绩暗淡，债务压顶之下，公司全员减薪。
根据4月28日发布的年报，2022年合景泰富的员工流失率达44.62%。
截至年末，合景泰富共有员工3600人，较2021年减少2900人。
员工（不包括董事及行政总裁）的总开支减少28.58%，为10.099亿元。
高管薪酬也缩水了，董事及行政总裁的2022年总薪酬为1522.1万元，同比减少223.2万元。
其中，孔健岷、行政总裁孔健涛的薪酬同为415万元，同比减少63.1万元。执董兼副总裁孔健楠的年薪最高，为436.3万元，同比减少了64.2万元。
此外，地产业务CEO蔡风佳的收入为122.5万元，较2021年减少38.6万元。
孔健岷寄望于销售回血自救，在此之前，他得先闯过境外债务重组这关，降低违约对经营层面的影响。
责任编辑：杨红卜
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