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原标题:跌宕起伏二十年,泰禾集团(0.430, 0.00, 0.00%)黄其森往事
来源:摩斯地产
风雨罢,花也应休。
地产业陷入沉寂之后,一些事情也进入盘点时刻。
1965年出生的黄其森,在31岁时创立了泰禾集团。创立泰禾集团之前,黄其森曾经在建设银行(8.340, -0.12, -1.42%)福建分行工作了8年。
黄其森赶上了房地产大发展的好时候。
1998年,住房制度改革深入开展,全国推进了货币化分房。这一措施的推出,让经济迈出了亚洲金融危机冲击之外,也让房地产迈入了市场化的快车道。
2002年,黄其森率领团队到北京开发项目,由此开始了跌宕起伏的20年。
拥有丰富金融资源的黄其森,一步步把泰禾集团(000732.SZ)带上市,同时还挤入了地产千亿俱乐部。
建筑专业出身的黄其森,对于住宅产品尤其痴迷。泰禾集团给外界的产品标签也是高端、品质,业内也把黄其森称为“第二代豪宅教父”。
只是来到北京整整20年的时候,黄其森却步入了至暗时刻。“协助有关机关调查”的黄其森,只能够以适当的方式参与企业的运营决策。
1
玩转资本
黄其森是地产圈颇为特立独行的人。
神童是他少年的IP。15岁时,黄其森考入了福州大学攻读建筑系。这位天才少年,也是福州大学土木工程学院培养的优秀人才之一。至今,土木工程学院官网上还挂着《土木人的商业神话——记1980级校友黄其森》。
黄其森的工作经历中,银行是非常重要的一段。通过在银行系统的深耕,其对银行体系的运作了如指掌。
搞房地产,懂融资又懂盖房子,无疑是一个完美的组合,恰恰这两门学问黄其森的背景统统拥有。成功学里讲,一生职业的发展,实际上就是一个逐渐增加个人可以动用资源的过程。
建筑专业的学习、银行工作经验,这些不仅为他日后经营房地产打好了基础,也给他高风险的资本运作埋下了隐患。
1996年,黄其森在福州创办泰禾集团后,先后在福州开发了天元花园、天元美树馆等楼盘。
2002年,在泰禾集团成立6周年之际,黄其森率领团队进入北京后,京城成为了泰禾集团的重地。
一家地方小房企敢于到京城练身手,不得不说是一场豪赌。或许,背后还有更多鲜为人知的故事。
只不过,到了北京,黄其森依然盯着福建市场的机会。2005年,地产市场不好的情况下,黄其森依然在福州拿下1000亩地进行储备。
自然,这一波他又赌对了。而且泰禾集团在福建的市场份额还在加速扩大,到2012年就成为了福建地产行业的龙头。
搬迁到北京之后,黄其森的金融资源也在逐步富集。2007年前后,地产企业纷纷在中国香港等地谋求上市。黄其森也筹划着上市之路。
黄其森又一次下了重注。他选中的目标公司A股上市公司福建三农,其将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农,准备借壳上市。
当然,黄其森也受到了一些阻力。彼时,一些房企在香港上市也受到金融危机冲击放弃上市,内地上市也并不受监管部门待见。只是黄其森以及背后团队的能力不可小觑。
经过几年的折腾后,2010年9月30日,泰禾借壳福建三农成功上市。这也是2010年内唯一实现上市的房地产类企业,虽然是借壳上市。
上市之后,泰禾集团打造高端产品的策略也能够得到进一步的助力。
黄其森在北京主攻别墅市场,先后推出了承载有中国传统文化的院子系列高端别墅产品,其中合作开发的北科建泰禾•北京丽春湖院子以55.3亿元的成绩成为2017年度北京别墅市场、中国别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”,并占据中国别墅市场历年销冠首位。
财报显示,2014年,泰禾集团销售金额为230亿元;2016年,销售金额为400.1亿元。2017年,泰禾集团正式进入了千亿元俱乐部,销售金额高达1007亿元,同比增长达151%。
短短几年内,企业规模发生巨变,泰禾集团的扩张野心展露无遗。然而,这一切是通过一系列高杠杆拿地和收并购实现。
2017年,泰禾集团共发起了46起并购,包括现金支付方式在内共计花费约495.5亿元,这一数字已经超过了2016年的全年销售额。
其中最值得一说的是,泰禾集团花费了108.62亿元从华侨城手中接过了北京市丰台区的地王地块。如此大手笔,属于业界少有。
2017年,泰禾集团将院子系列产品扩张到了“17城31院”,2018年扩张到了“22城44院”,累计在全国29城开发了全产品系列项目90余个。
泰禾在全国的扩张异常顺利的情况下,黄其森的目标越来越高。2018年,黄其森定下了高达2000亿元的销售目标。提出目标后,泰禾股价暴涨。这引起了深交所的关注。而泰禾集团辩解称,2000亿元是董事长的愿景。
疯狂时代里很多人都有愿景或者梦想,只是少数幸运儿才会实现。2018年,泰禾集团只完成了1382.7亿元的销售额。
愿景落空,泰禾股价也在一度暴涨之后,步入漫漫“熊途”。
2
债务压顶
2017年,泰禾集团销售过千亿,这是泰禾集团的高光时刻,也是分水岭。
在此之前,泰禾集团走的是稳健的高端精品路线,销售并不大,直到2016年规模也在500亿元以下。
然而,随着行业呈现涨价去库存、企业纷纷加大拿地拼命做规模的风潮袭来,泰禾集团也采取了房企惯用的高杠杆、高负债模式。
财报数据显示,2017年,泰禾集团负债合计1813.02亿元,资产负债率高达87.83%。
2018年,泰禾集团负债合计2112.47亿元,资产负债率高达86.88%。负债总额持续攀升,这一数字总额在随后几年未见明显改善。
高负债下,泰禾集团经历了全国各地攻城略地的昙花一现时刻。
2016年,泰禾集团新增土储面积204万平方米;2017年,泰禾集团新增土储面积高达792.8万平方米。不断增加的债务让这个以品质傍身的房企很快就玩不转了。
2018年以来,黄其森再没有新拍过一块地,而是将“买买买”模式快速切换为“卖卖卖”模式。
短短几年时间的扩张,泰禾集团何以走到目前这种“天地板”转换的境地?
除了宏观调控的大环境发生变动之外,黄其森在融资方面过于激进。泰禾集团非银融资来源多,有资产证券化、公司债券、资产支持票据、资管和信托等,但整体利率较高。
2018年平均融资成本高达8.52%,10%以上的信托融资也频频发生。
公开数据显示,截至2018年底,泰禾集团有息负债高达1155亿元,其中短债574.3亿元。
到了2020年,泰禾集团财务状况持续恶化。财报数据显示,2020年,泰禾集团资产总额高达2168.33亿元,负债金额高达1967.66亿元,资产负债率高达90.75%,经营现金流为-29.31亿元,净利润为-5.39亿元,负债率持续攀升。
面对如此巨额负债,黄其森也很焦虑。为此,黄其森进行了一系列长债换短债、高息换低息的融资操作。尽管如此,黄其森自身没能抵挡得住到期的债务,并与数家金融机构发生了纠纷。
面对债务到期却不能还款的黄其森,以华融为代表的金融机构不得不给黄其森进行债务展期外,自身问题重重的四川信托为代表的金融机构则将泰禾集团告上了法庭。
目前,四川信托赢了40多亿元的官司。2021年5月,渤海信托则发出公告要求泰禾集团搬出已抵押资产泰禾北京公馆。
而今,泰禾集团涉及到拖欠工程款、拖欠银行贷款、债权逾期、房屋买卖合同纠纷等众多的诉讼中。
面对接连到期的债务,泰禾集团除了口头安抚各方情绪,强调其总资产高达2431.36亿元之外,并没有拿出更好的解决办法。
泰禾集团的危机在今年进一步升级。
1月3日,福建证监局出具了对泰禾集团的警示函,认为泰禾集团存在如下违规情形:一、未及时披露项目合作终止事项;二、未及时披露并表企业减资事项及其进展;三、对外发布的货值信息依据不充分且未在指定媒体先行发布。其中第二项涉及违规转移上市公司巨额资金的嫌疑。
3月中旬,黄其森及两名财务高管相继被带走。被带走的两名高管分别是泰禾集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华,其中黄曦分管资金部,曾在建行工作过;而林文华此前同样有建行工作背景,同样分管资金运作。
公开信息显示,黄曦是在2018年8月“临危受命”进入的泰禾集团,离职前担任建行总部投资银行部总经理一职。林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。
3
白衣骑士
2021年7月,泰禾集团的内刊《泰客会》上,黄其森发表了署名文章《泰禾的形势与任务》。他说,“天时地利人和皆已具备,我们开始进入上山路。”
而今看来,这是黄其森又一次“愿景”。
重大危机中,泰禾集团曾经迎来了万科这个“白衣骑士”。只是,这个时间点对于万科或者泰禾来说或许都不是最佳的姻缘。
2020年7月底,泰禾投资、公司实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司(以下简称“海南万益”)于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。海南万益是万科100%持股的全资子公司,转让总价约24.3亿元。
这其实也是经过一系列谈判后获得的一个重要突破,从而也让黄其森仿佛看到了曙光。万科对于这桩事情也格外上心,内部也成立了一个小组。大决策郁亮做,在一线做具体的工作的负责人则是担任过万科首席风险官的王文金。
然而,这桩交易却迟迟未能推进。2021年11月,万科也进行了澄清:公司未实际参与任何与泰禾项目相关的运营管理与开发建设。
万科未能实际参与拯救泰禾的情况下,泰禾集团也只能够自救。地产大调整的背景下,很多企业能够获得的机遇或许只有一次。
泰禾集团要自救,自然需要对外表达信心和决心。释放利好消息,自然是必要的。但是对于上市公司而言,稍不留神就会涉及违规。
2021年8月,泰禾集团发文称,公司在一二线城市拥有近4000亿元货值的土地储备。而在此之前的2019年6月,黄其森曾经表示公司有6000多亿货值的土地储备。
一系列数据也引起了监管部门的关注。今年1月3日,福建证监局出具了对泰禾集团的警示函中有一项认为,泰禾集团对外发布的货值信息依据不充分,且未在指定媒体先行发布。4月1日,深交所对泰禾集团和黄其森发出了监管函。
熬啊熬,终于泰禾集团熬到了2022年后,命运能逆转吗?
泰禾集团确实也在拼命努力。2022年初,泰禾集团先后与兴业银行(19.900, -0.09, -0.45%)、民生银行(4.010, -0.03, -0.74%)、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订了协议,有的将债务展期延长,有的就债务重组问题达成一致。
然而,随着黄其森等人协助调查,一切或许将会发生更大的变化。
作为泰禾集团的灵魂人物,曾经的运气也好,机遇也罢,黄其森顺势而为,积极进取创立了一个辉煌的泰禾时代。然而,也是他在地产大调整前夕实施的扩张,让泰禾集团进入了暗夜时光。
20年前,初入北京的黄其森意气风发,他断然想不到20年后在泰禾集团格外需要他支撑的时候,突然“消失”在春光里。
作者 | MORSE姐
责任编辑:张熠
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
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发布观点《点金计划】有信号就干,大涨就走人》 -
股王擒牛2022-07-06 14:45:20
【龙头狙击】注意双龙跌停,新机会机遇开启,注意这一机会! 高低切换注意挖掘底部超跌反弹牛,VIP持股拉升冲击涨停,后市机会在哪?注意成交量放大过程才有持续性,股王骑牛VIP连续止盈多只超短,速度运用底部起涨骑牛指标预警战法狙击,市场轮动加快,对标龙头股注意查看!短线操作上注意空间板的带动,博取底部超跌绩优牛+擒牛指标预警牛的博弈机会,如果被套的 安心等待急跌之后的反抽。股王骑牛指标狙击超短一绝,天天都有新机会,右上角+关注! 龙头狙击 前一日涨停的连板强股目前仅剩余了$赣能股份 sz000899$ 、$大连重工 sz002204$ 、$高乐股份 sz002348$ 、$金智科技 sz002090$ 这几只独立晋级,而其余的均出现了分歧。短线操作上,可重点关注低位品种的接力机会,例如$宏达高科 sz002144$ 等这类超跌票的接力;而高位股要暂时远离。 机会关注 日内盘中资金攻击了“机器人”方向。其中$矩子科技 sz300802$ 、$景业智能 sh688290$ 纷纷拉板20%涨停,外加高标人气股$巨轮智能 sz002031$ 拉板涨停,带动了$中大力德 sz002896$ 、$咸亨国际 sh605056$ 、$雷柏科技 sz002577$ 等相关个股纷纷拉板涨停,板块处于资金强势炒作中。短线操作上,可重点关注近几日有过涨停品种的个股,仅有低吸潜伏最佳(因为资金有记忆力,跟随板块强度会进行反包拉升)。龙头股很多是作为人气风向标,敬请期我们继续底部绩优标的的挖掘,即将到来挖掘潜力个股的黄金期。建议多挖掘超跌突破或者龙回头才是机会。但可对近期热点再出现调整时可做低吸参与,继续挖掘底部起涨标的机会。 特别提醒低位股补涨逐步成为了市场资金重要方向。当下大盘有回补前期3300点的跳空缺口,操作上谨慎为主,冲高注意减仓,行情上完全符合早间对市场的判断。中微公司公告,预计2022年半年度营业收入约19.7亿元,同比增长约47.1%;新增订单约30.6亿元,同比增长约62%。公司预计2022年半年度净利润为4.2亿元到4.8亿元,同比增加5.89%到21.02%。今年半导体行业国产替代加快,年初至今国产设备中标数接近上年总量,预计今年国产设备中标数量有望进一步提升。半导体板块的业绩在上半年是没有太大的问题,后续可以继续关注机会。中报业绩:湘潭昨晚出了业绩预告,整体来看还是不错的,目前也是高位盘整了一段时间,关注上主要看20日线的支撑,后续关注中报业绩披露的个股,特别是有叠加电力产业链,消费,汽车产业链的个股,如有吧回调都是可以把握低吸的机会。市场虽然高低切换明显,今天也是开启调整回落,但是现在调整反而是为后续的上涨提供空间,不用太过担心,关注上看中报预报业绩好的个股做绿盘低吸机会。谨慎的家人可等候调整结束。震荡行情中个股波动很正常,继续安心狙击超短隔夜强势股,如果盲目的持股或者持股时间较长会比较被动。蓄势待发注意机会,挖掘后面开启强反做铺垫,聪明散户逆向抄底的好时机!不能轻易追高,择机低吸低位股或调整充分的股票比较好,这是目前擒强势股的目标股,等待我的VIP通知。我们一起运用擒强势股超短章法,挖掘超短快进快出,规避盘中震荡的风险,尾盘进次日出,相当于变相T+0,操作更灵活,更加适合我们散户朋友,小资金做好收获! 敬请期待我们VIP体系升级---股王骑牛VIP新的擒强势股策略,注意查看! 1、永远不做股票超市(持股不超过3只)2、接下来只做低吸,涨停突破+擒牛指标预警机会3、强势股是突破介入,底部骑牛是底部介入不追涨杀跌4、止盈空间3-10% 5、持股快进快出,尽量隔夜止盈,做完一支给下一支 短线底部涨停启动叠加擒牛指标预警 ,只要加入股王骑牛战队的粉丝,这些战法都会在视频课中教学,都是实实在在的有效战法,学到就是赚到! 新模式擒强势股看得见的改变,我们继续擒强势股,方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!订阅VIP加送【VIP专享诊股+核心热点干货直播+风口报告内享+仓位管理实战技巧+核心超短战法(龙回头+底部抓涨停+狙击涨停板等)文档(以及视频版】方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!!【股王骑牛VIP持股昨日安徽建工拉升止盈,今日短线已经锁定,尽请期待放入新的挖掘!!】看一百次,不如行动一次,看都是问题,做才是答案。痛快的人赚痛快的钱,近期连续出击的短线标的都做的不错,后面会持续保持这个节奏,一票一操作,超短不含糊,相信股王骑牛不会让您失望! 擒牛指标预警✘选股体系,欢迎加入VIP,一起干!!越来越多的新学员加入到股王的VIP战队之中,股王为了不辜负学员们的信任信任创造价值,优中选优精选每天的出击目标!!招募名额有限抓强势股!股王骑牛VIP只做超短-速度订阅快!只有50个福利名额珍惜机会!订阅还送价值2980元 擒牛主升课程 股王骑牛VIP,名额有限大家都在抢!擒强势股VIP服务+每周一场干货直播!战绩实实在在这一次真正的倾囊相授,多名学员已经开抢!!大家都看到了吗?擒强势股热点直播里面有非常多的干货和实战案例!股王骑牛的VIP就是这样,做完一支再给下一支,不让你们做选择题,要加入VIP的老铁们速度了!新模式擒强势股看得见的改变,我们继续擒强势股,你还等什么? 方向不对努力白费,期待大家一起并肩战斗,一票一操作,超短不含糊,相信不会让您失望!你还想继续被动挨打吗?点击下方按钮,现在开通,解锁股王骑牛最新VIP出击策略!! -
跟庄探险队老季2022-05-19 11:31:35
5月19日午间收评:指数早间低开高走,风电、光伏等新能源方向走强,房地产板块继续活跃 受外围影响,三大指数早盘均大幅低开,随后震荡回升跌幅收窄,沪指、创业板指临近午盘翻红。风电、光伏等新能源方向走强,天顺风能、大金重工、中利集团、晶科科技等多股涨停。房地产板块继续活跃,南国置业、京投发展、中国武夷、我爱我家等近10股封板。此外教育、农业、林业等走势活跃,个股涨跌互现。午间收盘沪指跌0.08%,深成指跌0.25%,创业板跌0.12%。 -
一个掘金者2022-05-13 11:29:53
上午走得是真震荡,涨跌幅绝大多数比例都非常温和,汽车煤炭地产今天是撑起指数的主要力量,形态都是做底和超跌反弹。现在就到了筛选形态的阶段了。没有形态不可只说热门题材,有形态就是没有题材也可以上涨。就像昨天涨停的诺德股份的选股就是这样。现在只要不追高,不去追涨停板,温和震荡形态不破坏就坚定持股即可! -
雅悦——非著名投顾2022-04-14 13:36:38
策略配置中配置的酒ETF开始发力。 -
金股捕手2022-04-06 13:23:49
地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样