万科假哭惨、真“捡尸” 心疼割肉的华夏幸福一分钟

　　万科假哭惨、真“捡尸”，心疼割肉的华夏幸福一分钟

　　来源：野马财经

　　作者：王思雪

　　王石退位、郁亮“哭惨”、万科（000002.SZ）要“活命”。

　　谁将笑到最后，谁又会中途离场呢？

　　10月10日，华夏幸福公告称，拟与北京万科企业有限公司（下称：北京万科）等签署《合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为32.34亿元。

　　转让完成后，北京万科将持有大部分项目公司80%的股权，且经双方同意，由北京万科负责目标项目的运作和经营管理。也就是说，万科一下子拥有了项目公司所持10个地块的决定权。

　　如果你认为这只是一则普通的同行合作或者卖地公告，那就太天真了。

　　国庆前后，“戏精”万科可是在地产界闹的风生水起，演绎了一场假哭惨，真“捡尸”的大戏。

　　万科假哭惨

　　十一假期前，大家的朋友圈都被万科“活下去”的宣传语刷了屏，这让不少“刚需”产生了房价要降，自己有机会“上车”的幻觉。

　　这种幻觉也并非空穴来风。

　　早在今年6月底，万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来，住房全面短缺时代已经结束，房价告别单边快速上涨时代。

　　当时，郁亮忧心忡忡地说，“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨，我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”话音刚落，万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”，去掉了“房地产”的字样。

　　在9月11日万科南方区域月度例会上，郁亮就喊出，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以’活下去’为最终目标”。

　　本来喊口号、鼓士气之类的也算稀松平常。但十一假期后，万科被爆出“给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户退款100万”，可真是让一众地产兄弟和业主惊呆了。

　　原来，厦门万科白鹭郡自开盘到现在已经接近一年，但销量平平。今年9月，白鹭郡推出了108套特价房，去掉了车位、精装修、电梯等设施，与此同时价格也有所下降。在这样的情况下，一张微信截图的流出，让万科站上了风口浪尖。 

　　明明自己喊着没有钱，却为之前买高了的业主退款100万，就算只卖了几十套，也是千万的损失。万科这么搞，还让别人怎么活？

　　不过，10月10日晚，厦门万科在微信公众号上公告辟谣了，称自己给出的一种解决方案是给客户退款20万元，另一种则是解除合同并给予利息补偿。

　　当然，这其中的真真假假和相互博弈人们不得而知，可毫无疑问的是，万科肯定有着自己的小算盘。

　　“戏精”真捡尸

　　“哭惨”的万科实际上并没有那么惨。毕竟“爱哭的孩子有奶吃”、“喝醉酒的人都喜欢说自己没有醉”。

　　万科披露的2018年中报显示，万科的总负债达1.14万亿，其中流动负债0.97万亿元，资产负债率达84.7%，相比同期都有所增长。

　　那是不是说，万科在为这些巨额负债感到恐慌呢？

　　其实，为了加速扩张、抢占市场份额，大部分房企都会采取高杠杆的的模式，大举借债、加速资金流转。并且根据房地产行业的特殊属性，《企业会计准则》规定，当企业收到预售款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款。

　　也就是说，万科实际面临的负债，并没有看起来那么多。与此同时，2018年上半年万科营收为1060亿元，同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同比增长24.94%，现有货币资金为1595亿元，妥妥的想买什么买什么。

　　2018年9月26日，万科就以13亿元将北京海南航空大厦收入囊中。

　　一边哭喊着要“活下去”，一边斥巨资购入地产项目，这看似自相矛盾的动作背后，实则为北京万科“曼哈顿计划”的延伸。

　　“曼哈顿计划”又称“存量改造计划”，于2015年推出，旨在通过对存量地产进行改造升级，寻求新的利润增长点。3年来，北京万科已经主导进行了西单商场、望京国际商业中心、通州万科大都会等项目的改造。

　　收购北京海航大厦，均价约为3.3万元/平方米，而周边商业地产均价大都在4至5万元/平方米，甚至更高。

　　而据澎湃新闻计算，此次万科32亿接盘的环京十幅住宅土地，华夏幸福是平价转手。要是算上后者购入土地资金的时间价值，万科应该也占了一些便宜。

　　除此之外，有媒体报道，按照权益金额计算，万科前三季度合计拿地金额接近500亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

　　至于万科未来是否还会继续大量拿地，一位万科人士对野马财经（微信公号：ymcj8686）表示，这个还要根据万科各地公司的实际情况来考虑。

　　“手有余粮、心里不慌”，万科腰里揣着千亿现金，当然可以随时尽情扫货。

　　到底是谁“活不下去”

　　进入2018年下半年，A股持续下跌，加之“取消预售制”等相关传闻，房地产企业的确感受到了一定的压力。

　　不止万科，恒大、融创、碧桂园纷纷都在用自己的方式“叫惨”，行业内部一时风声鹤唳。

　　华泰证券研究员就在研报中称，“土地市场流拍频发、溢价率下滑，多家房企减小拿地力度。”

　　据中国指数研究院《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩TOP100》数据显示，前四大民营房企销售额已经超过1.7万亿元，也就是说，各个手上都握有巨资。 

　　这次排名第3的万科，吃掉了排名第13的华夏幸福的地，跟后者公司的现金流不佳不无关系。

　　2018年上半年，华夏幸福的营业收入和销售金额较上年同期都有所增长。但值得注意的是，华夏幸福三大现金流量净额已经全部转负。今年7月，华夏幸福更是将19.70%的股权作价137.7亿元出售给中国平安；卖楼给万科的海航更不必多说，各种信托借款、旗下互金集团产品逾期的消息层出不穷。

　　这样说来，海航和华夏幸福才更应该喊“活不下去”。

　　有意思的是，今年9月，在恒大深圳总部，许家印宴请碧桂园、万科、融创的掌门人吃了一顿晚饭。在“房地产寒冬即将来临”的背景下，合纵连横还是互相搏杀，不言自明。难怪后面的地产商们要瑟瑟发抖了。

　　对此，易居智库研究院研究总监严跃进向野马财经（微信公号：ymcj8686）分析，大企业资金面没想象那么严重，类似哭穷的概念，是企业比较谦虚的体现。当然，未来行业集中度提高、土地向大房企流动的可能性也是很大的，类似TOP10的企业有资源垄断的能力。

　　看来，这次又要让“刚需”们失望了。股市暴跌被套牢、房价太高买不起，互金平台雷频出，这年头找点靠谱的投资方式还真不容易。你有什么好的投资方法？欢迎留言分享。

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责任编辑：王涵