北上广深楼市，周末又有大消息_新浪财经

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　　（来源：综合上海证券报、北京青年报、澎湃新闻、央视新闻客户端、深圳新闻网、“天津西青”微信公众号）

　　上证导读

　　从“认房又认贷”到“认房不认贷”，一字之别的背后，是13年来我国房地产市场供求关系的变化，也是政策层面适时调整优化的结果。

　　据不完全统计，在过去的10天时间里，至少有24个城市全面执行了“认房不认贷”的政策。

　　此外，在这个周末，地产、楼市方面的消息不断。从房企融资到土拍新变化，从贷款利率到购房补贴，方方面面的新动向、新举措，牵动着各方神经。

　　土拍市场规则悄然发生变化。9月8日，上海市土地交易市场发布本年度第三批商品住房用地出让公告。和以往不同的是，本批次出让工作相关政策出现多项调整。其中，“绿色建筑和超低能耗建筑”、“公共租赁房”的建设要求将在现场竞价环节竞拍。

　　沦为“仙股”的恒大，境外债务重组相关会议再次延期。9月8日晚间，中国恒大公告称，景程协议安排、开曼群岛恒大协议安排、香港恒大及天基协议安排的批准聆讯，分别延后至10月3日晚、10月5日、10月16日及17日。

　　四大一线城市全部加入“认房不认贷”行列。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为，从过去房地产市场发展的过程来看，四个一线城市对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。

　　上海：9月1日晚间，上海四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　9月9日，上证报记者实地探访上海多处楼盘，新房市场方面，不少售楼处访客盈门；二手房市场方面，置换需求明显增加，整体议价空间正在变小。

　　北京：在北京宣布执行“认房不认贷”的首个周末，地产圈的从业者格外忙碌，除了宣传海报，房产中介也“晒出”业绩。

　　深圳：8月31日，深圳正式执行“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　据澎湃新闻报道，“认房不认贷”政策落地后，购房者的看房积极性明显提高。不少机构门店的带看量持续上涨。

　　9月9日，有网友称“为了买二套房，南山区民政局大雨天排长队办离婚登记”，经深圳新闻网记者向南山区有关部门求证核实，该消息不实。

　　广州：9月9日，上证报记者从权威渠道获悉，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。

　　此外，还有城市直接大手笔补贴购房者。

　　天津：9月8日，天津市西青区发布楼市新政，在西青区购买新建商品住宅且在2023年12月31日前足额缴纳购房契税，根据购房人申请，按照总购房款的0.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过4万元（含4万元）。

　　那么，“认房不认贷”利好将如何释放？

　　浦湛认为，有市场机构调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。

　　“认房不认贷”落地，效果到底如何？新政策不断落地执行，市场又在发生怎样的变化？请看上证报记者实探各地楼市的最新动向↓↓↓

　　上海

　　9月1日晚间，上海四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　9月2日，新政落地后第一天，上证报记者曾实探位于黄浦区新闸路成都北路附近的某新盘项目。该项目售楼处外几乎停满了车辆，而空间不算大的售楼处内也坐得满满当当。（详见本报此前报道：“认房不用认贷”落地，实探上海楼市→）

　　如今，新政落地已经一周，上海楼市最新表现如何？

　　9月9日，上海证券报记者实地探访上海多处楼盘发现，与新政落地后首个双休日的情况相比，新房市场方面，不少售楼处访客盈门，有的项目周六单日客户来访量较新政出台前增长近400%；二手房市场方面，置换需求明显增加，整体议价空间正在变小。

　　克而瑞研究中心认为，新政出台后，短期内购房者置业意愿会出现明显上升，相比长三角其他城市，上海楼市较为坚挺，将吸收大量潜在置业需求，“金九银十”可以看到政策托举作用；未来若结合利率调整等组合拳，市场热度有望进一步延续。

　　有新盘客户到访量增长近400%

　　地段佳或品质高的新房，是当下购房者的首选。

　　9月9日上午10点，记者在上海浦东新区周祝公路周园路附近的碧云澧悦售楼处门口看到，街道两旁停放着不少私家车辆，步入售楼处的客户络绎不绝。

　　现场销售人员告诉记者，“认房不认贷”新政激起了大家的看房欲望，许多此前处于观望的客户纷纷前来看房、咨询政策。

　　“我们项目均价为5.6万元/平方米，相比周边二手房，无论是价格，还是楼盘品质，都具有一定优势，因此吸引了不少购房者前来看房。”上述销售人员表示，与上周相比，售楼处客户来访量增加了约30%。

　　“这已经是我今天接待的第5组客户了。”采访时，一名正接待客户的销售兴冲冲地对记者说。

　　记者辗转来到普陀区桃浦地区，金茂上海桃浦项目“普陀金茂府”、宝华的“宝华紫薇花园”等多个新盘颇引人关注。

　　9月9日下午4点，记者在普陀金茂府售楼处看到，不时有新访客进入售楼处。

　　“我们项目周末单日的客户来访量大概是（新政）之前的400%左右，成交量也比之前翻了好几倍。”销售人员向记者透露。

　　该销售人员表示，整体而言，上海新房供应量相对较少，存在大量潜在需求需要被释放，“认房不认贷”新政对整个市场有一定的刺激作用。

　　二手房议价空间变小

　　相较之下，上海二手房的市场热度则不及新房市场。

　　有房产中介告诉记者，“认房不认贷”政策出台后的前几天，前来咨询二手房的客户较多，但现在人气上有降温迹象。成交量方面，与上个月同期相比有所提升，但房价未见明显波动。

　　“如果说，此前二手房整体议价空间较大；那么，现在二手房整体议价空间有所减小。”在唯宝地产中介人员看来，这是新政带来的一大变化。

　　“对于置换客而言，新政是一个大利好。”该中介人员表示，目前二手房带看量也主要集中在置换客群体，带看量较新政前翻了一倍。“现在，二手房整体交易已较新政前有所回温，但还不算太活跃，热度持续性还有待进一步观察。”

　　上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析认为，从带看到成交需要时间，因此新政对于提升二手房成交量的刺激也需要一个时间过程。杨雨蕾预计，到9月、10月份，上海二手房市场的带看量和成交量有望进一步增长。

　　土拍大变化

　　9月8日，上海市土地交易市场发布本年度第三批商品住房用地出让公告，共涉及7幅地块，出让面积约50.14公顷，起始总价约185亿元。

　　和以往不同的是，本批次出让工作相关政策出现多项调整。其中，“绿色建筑和超低能耗建筑”、“公共租赁房”的建设要求将在现场竞价环节竞拍。

　　“上海土地交易市场”微信公号

　　具体来看，本次土拍新规，增加了地块装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用、适老化建设、全装修商品住房的装修价格标准、绿色建筑和超低能耗建筑、公共租赁房等“高品质建设”的具体要求。

　　记者从相关部门获悉，出让人在出让前，会根据地块所在区域和特点，就各地块的装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用、适老化建设、全装修标准，以及“绿色建筑和超低能耗建筑”“公共租赁房”等建设条件，征询相关职能部门意见，纳入出让文件。

　　值得关注的是，其中“绿色建筑和超低能耗建筑”“公共租赁房”两项指标，既在出让文件中明确相关建设条件的底线，又可通过现场竞价市场化竞拍相关上限要求。（详见本报此前报道：《上海，土拍大变化》）

　　北京

　　“认房不认贷”新政落地楼市有何变化

　　“单日劲销1个亿”“签单量是上周两倍”……在北京宣布执行“认房不认贷”的首个周末，地产圈的从业者格外忙碌，除了宣传海报，房产中介也“晒出”业绩。

　　中介：看房客户比以往增多

　　据北京青年报报道，根据目前北京的政策，如果是普通住宅，首套房的首付比例不低于35%，非普宅则不低于40%。如果是二套房，普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%。如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。相比二套房贷，首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷是5.25%。“认房不认贷”后，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

　　北京链家朝阳区劲松三区店商圈经理邢立军表示，9月1日政策发布以来，门店的咨询量特别多。“2日一天我们的线上咨询量有35个，上周六的时候我们有11个，多出了两倍。新增客户量也比之前多。目前，还没有那么快反映到带看量上。”不过，邢立军表示，3日看房的人明显多了，约了有20多组。

　　由于成交是网签数据，有滞后的效应，目前成交量还不明显。

　　售楼处：周末看房现场人气提升

　　除了二手房，通过开发商的反馈来看，新房交易量在明显增加。位于房山区的某项目，从政策落地到目前，已经成交十几套，比上周多了两倍。截至目前，北京建工一楼盘项目成交已突破36套。北京建工相关工作人员介绍，相比较平日日均几十组的客流量，周末现场人气很高，日均到访近两百组。“这两天一早售楼处就座无虚席。目前，全盘仅剩余2栋楼。”

　　同样是在房山区，有的售楼处还出现了排队的现象，“周六上午10点，售楼处就已座无虚席，甚至在门外排起了长队。”据该项目开发商的工作人员介绍，“认房不认贷”新政落地后24小时内成交量突破35套。该项目工作日日均客流量30组左右，周六日每天80组左右，新政后首日一天到访量近乎翻倍。

　　据了解，该项目在地铁大学城西站约400米的距离，项目主力产品为约70-120平方米二至四居，总价200万起。“项目热销海报发早了，接近凌晨仍有成交。”工作人员表示，2日到3日这两天，成交数据一直在更新。他们在房山区的三个项目销售情况都不错，有的楼盘在北京楼市新政出台当晚即有3套成交。“9月2日该项目持续热销，接待超200组客户。截至9月2日晚9时，已有21套成交，且仍有客户到访售楼处咨询房源。对于顺销期的楼盘，这个到访量实属罕见。”

　　值得一提的是，某开发商在北京的首个“府系”项目在北京新政落地后24小时内，热销破亿。据不完全统计，9月2日接待超150组客户，与前一周相比呈翻倍上涨，其中90%以上都是新客户。房山区以外的客户增量明显，比如海淀区客户占比由原来10%提升到20%。一直想换房的张先生表示，他在6月时就到房山看房，最终看中了一套142平方米的房子，但因为“认房又认贷”的原因觉得资金压力大，迟迟没有下定决心。“北京楼市新政发布后，有了首套房的资格，我就主动与售楼处联系，转天不到9点就来签合同了。”

　　展望：刚需购房将进一步释放

　　此外，记者注意到，由于开发商项目定位、剩余房源情况不同，售楼处现场的情况和成交数据也有很大差别。比如，有的楼盘并没有出现“连夜购房”现象，但客户到访量确实有增加。“我们平时周末的到访人数是20到25组，9月2日有35组。但成交数据没有明显的大幅提升，这不能说市场不热或者新政没有效果，更多的原因是与我们项目自身的货量有关系。”某楼盘相关负责人解释，之前一直在售的热销户型是两居室。剩余的两居户型只有15层和16层共十套左右，价格上高区比低区的普宅会贵一些，有需求的购房者可选的空间就小了。

　　该负责人进一步介绍，9月就要交房的项目是临近地铁的现售楼盘，但目前在售的主要是总价700万左右的四居，更适合改善型需求的人群。改善型需求的客户不会像刚需人群那样有了购房资格会马上入手，他们有更多的考虑空间，比如想要置换但二手房还没有挂牌出售，所以成交量没有立竿见影，上升也没那么快。从目前接待的客户来看，首次置业人群对两居室、低总价、普通住宅比较关注。此外，还有一部分是之前没有计划买房的人群也在看房，但却对政策、购房资格的了解不是很清晰，对于是否要购买也不确定。

　　对此，有业内人士也表示，每次新政策落地后市场各方都需要一定的时间消化，“认房不认贷”的调整，很大程度上减轻了刚需和改善型购房人的购房成本和负担，相信随着时间推移，包括首套房和改善型购房的刚需会进一步释放，包括北京在内的各地楼市成交量、市场活跃度等方面会有更好的表现。

　　深圳

　　认房不认贷落地首周

　　有机构门店看房量上涨50%，成交开始活跃

　　8月31日，深圳正式执行“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　新政出台后，卖一买一的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，直接降低了购房成本。

　　当前，政策落地已有一周时间，新政释放了部分住房需求，也使得成交开始活跃。

　　中介门店看房量上涨50%

　　据澎湃新闻报道，“认房不认贷”政策落地后，购房者的看房积极性明显提高。不少机构门店的带看量持续上涨。

　　按照乐有家研究中心的监测情况，9月2日周六受台风影响，看房量未有变化，但9月3日天气放晴后，楼市也开始“放晴”。9月3日乐有家门店的带看量，比二三季度的周日平均水平上涨了五成，达到了3月中旬以来单日的最高点。

　　有深圳当地中介告诉澎湃新闻，今年2月、3月份小阳春过掉后，深圳楼市就开始逐步下行。

　　根据深房中协统计，今年3月，深圳市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）4943套，为今年以来的成交高峰，随后几个月成交量不断下行，7月二手房录得量仅为2999套。8月份，在各项政策吹风下，二手房交易量出现小幅回升，录得3115套。

　　上述中介指出，8月30日，深圳“认房不认贷”新政官宣首日，就有意向客户直接电话咨询新政。“一开始由于银行细则并未落实，所以效果不太明显，随着多家银行落实政策，带看和成交量都有明显的增加。”

　　数据显示，8月30日新政官宣后，中介门店成交量便开始逐日递增。以乐有家为例，新政后首个周末（9月2-3日），门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了3月中旬至今的周末最高峰，但与2-3月小阳春时期相比还略有差距。此外，9月1日-5日的门店成交量，对比今年8月同期上涨了80%。

　　从价格上来看，虽然交易量有明显上涨，但成交价格仍能保持平稳态势。

　　乐有家研究中心数据显示，9月1日-5日乐有家门店成交的房源中，65%是低于参考价成交的，9%是略高于参考价5%成交的，只有17%是高于参考价20%以上成交的。与7月、8月相比，新政后低于参考价成交的占比处于稳定状态，成交价方面没有明显变化。

　　乐有家研究中心指出，9月3日（周日）是当前新政后市场交易最活跃的一天。从当天成交房源总价区间来看，主要集中在500万-800万元，占比近四成。而800万元以上的高总价房源成交占比，对比8月也呈现上升态势，可见改善客户入市积极性提高。

　　拉长时间线来看，新政首周（8月28日-9月3日），成交房源总价集中在300万-500万元及500万-800万元两大区间，占比均超三成。其中500万-800万元的占比有显著提高，从25%提升至30.2%，也体现了新政对促进改善群体的成交有明显帮助。

　　二手房挂牌量增加显著，挂牌均价维持下滑态势

　　新政落地后的另一个明显变化是挂牌量增加显著，但市场并未出现抛售潮。

　　乐有家研究中心监测显示，8月30日-31日，即新政官宣的第1日、第2日，业主新增挂牌量有显著增加，单日增幅约20%。但9月1日起业主挂牌量便恢复至新政前水平。新政首周，乐有家网的在售房源量与此前相比，仅略增0.8%。总体来看，业主的出售意愿在新政影响下略有波动，心态一定程度上坚挺了一些，但对总体挂牌量影响不大，未出现“抛售潮”。

　　此外，乐有家研究中心监测显示，新政首周调过价格的房源里，调低的占比为72.8%，环比提升1.4个百分点，可见部分业主希望借着市场活跃期出手旧房子以便置换。当前深圳二手房挂牌均价仍维持下滑态势，对比新政前下跌1%。

　　业内认为，“认房不认贷”政策较为贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。就当前市场各方面表现来看，新政对深圳楼市起到了稳定预期、推动入市的积极作用，但不会带来房价反弹。改善需求及刚性需求将在9-10月逐渐释放，给市场带来活力。

　　深圳市房地产市场中介协会也认为，随着时间的推移，9月市场将持续消化这一波政策效应，“金九”行情可能将会成为今年3月份以来的又一亮点。

　　一民政局门口排长队离婚？官方回应

　　9月9日有网友在社交平台发布图文信息，称“为了买二套房，南山区民政局大雨天排长队办离婚登记”，经深圳新闻网记者向南山区有关部门求证核实，该消息不实。

　　经核实，网友发的图文为2023年9月9日（周六）。因9月9日谐音象征“天长地久”，是每年结婚登记的高峰日。经统计，9日南山区民政局办理结婚登记192对。

　　公安机关提示：网络不是法外之地，请广大网民严格遵守相关法律法规，自觉规范个人网上言行，做到“不信谣、不传谣、不造谣”，共同携手维护网络空间秩序。对于歪曲事实、造谣传谣的违法行为，公安机关将依法严肃处理。

　　天津

　　一区买房给补贴最高4万

　　日前，天津市西青区发布楼市新政，在西青区购买新建商品住宅且在2023年12月31日前足额缴纳购房契税，根据购房人申请，按照总购房款的0.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过4万元（含4万元）。

　　9月8日，“天津西青”微信公众号发文，天津市西青区发布实施《西青区新建商品住宅购房补贴政策》，自9月8日（含当日）至12月31日（含当日），在西青区购买新建商品住宅（以商品房买卖合同网签备案时间为准），且在12月31日（含当日）前足额缴纳购房契税，根据购房人申请，按照总购房款的0.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过4万元（含4万元）。购房人应为自然人，非自然人购房不在补贴范围内。

　　上述发文明确，新建商品住宅购买时间以商品房买卖合同网签备案时间为准，以下情形不在补贴范围：第一，9月8日前已经购买，在9月8日（含当日）后以补办、换签方式办理网签备案的；第二，9月8日前已办理网签备案，通过撤销或变更备案，在9月8日（含当日）后由购房者本人或其直系亲属为同一房源重新办理或变更网签备案的。

　　每套住房只能享受一次补贴，购房补贴直接发放至购房人实名认证的银行卡。申请人须为实际购房人，有多个购房人的，须确定其中一人作为申请人及补贴领款人。

　　根据购房人提供的身份证明、购房发票、购房合同、银行卡及完税凭证等材料测算购房补贴，纳入补贴发放名录，按照补贴发放名录将购房补贴直接拨付至申请人银行账户，购房补贴原则上每季度集中发放一次。

　　购房补贴申请截止时间为12月31日（含当日），申请人应在截止时间前提交申请材料，逾期视同放弃补贴申领资格。

　　广州

　　首个突破LPR的一线城市

　　上证报从权威渠道获悉，最新的政策为，广州首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP。

　　广州有2套房及以上者，暂停发放贷款。

　　新政从9月8日起执行，9月8日之前（不含9月8日）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

　　在广州购买首套房，按照8月20日公布的最新报价，5年期以上LPR报价为4.2%，那么首套房贷利率最低降至4.1%。若按照贷款300万元30年商业贷款计算，在等额本息还款的情况下，可节省月供约170元，总利息节省约6万元。（详见本报此前报道：《楼市重磅！广州再突破》）

　　“认房不认贷”落地，效果如何？住建部回应→

　　据央视新闻，从“认房又认贷”到“认房不认贷”，一字之别的背后，是13年来我国房地产市场供求关系的变化，也是政策层面适时调整优化的结果。据不完全统计，在过去的10天时间里，至少有24个城市全面执行了“认房不认贷”的政策。那么，政策落地执行，市场在发生怎样的变化？“认房不认贷”落地，效果如何？

　　如何看待“认房不认贷”政策出台的背景和时机？

　　据央视《新闻1+1》，住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示：背景可以从两方面来看。一是从房地产市场的发展情况来看，大家都知道今年一季度市场销售明显回暖，受多方面因素影响，4月份以来，市场成交放缓，市场预期也出现转弱的迹象。

　　二是从满足居民的住房需求来看，我们现在还处于城镇化快速发展的后半阶段，去年我们国家的城镇化率是65.2%，距离城镇化稳定阶段还有发展空间，相应的刚性需求还是有比较大的增量。另一方面，城市当中有房的群体，也还有着比较大的改善居住条件的需求，所以从满足刚性和改善性需求的角度来看，也是政策出台的重要背景。

　　四大一线城市全部加入“认房不认贷”行列，影响何在？

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛：国家层面出台了“认房不认贷”的政策以后，北上广深四个一线城市积极在落地，已经全面落实了“认房不认贷”的政策。从过去房地产市场发展的过程来看，四个一线城市其实都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。另外我们也要看到，随着房地产市场发展，特别是在目前的发展阶段，城市之间的分化更为显著。2018年开始，我们的房地产调控政策实际上就采取了“因城施策”“一城一策”的调控机制。在这一机制下，城市要结合各自房地产市场的发展情况，来完善优化调整调控政策。

　　“认房不认贷”利好将如何释放？

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛：政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。有市场机构也做过调查。调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。从政策实际落地来看，我们觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量还有成交量，都是有比较明显的提升。

　　因城施策，各地调控在如何进行？

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛：随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，在因城施策的调控机制下，地方需要根据自身房地产市场形势的变化，进行政策的优化调整。根据我们对这一轮房地产市场调控政策的统计来看，有180多个城市因城施策进行了政策措施的调整，累计调整次数达到了350余次。对于限购政策的调整，我想大家也都很关心，实际上真正实施限购的城市数量还是少数，在少数城市当中，在这一轮房地产市场发展过程当中，也多数对限购进行了优化调整，比如说调整了限购的区域，调整了限购的年限。

　　恒大：再次延期境外债务重组相关会议

　　针对境外债务重组相关会议，中国恒大延期聆讯时间！

　　9月8日晚间，中国恒大公告称，景程协议安排、开曼群岛恒大协议安排、香港恒大及天基协议安排的批准聆讯，分别延后至10月3日晚、10月5日、10月16日及17日。