蛋壳公寓2020年之命运：上市新起点，“租金贷”风波，CEO被查，股价下跌熔断|公寓_新浪财经

原标题：蛋壳公寓2020年之命运：上市新起点，“租金贷”风波，CEO被查，股价下跌熔断来源：WEMONEY

“5”是蛋壳公寓的关键数字，5年时间上市IPO，上市5个月CEO被查，股价熔断，公司遭遇前所未有的危机。

蛋壳公寓创始人被查6月18日，蛋壳公寓发公告称，蛋壳公寓公司联合创始人、董事兼CEO高靖因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，目前正涉及地方政府部门调查，暂时无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。蛋壳公寓在年报中称，由于所有权的集中，高靖对公司的合并、收购、出售资产、重组、清算和其他重大公司行为具有重大影响。也就是说，此事势必会对公司造成巨大的负面影响，甚至公司运营及未来的发展都可能遭遇前所未有的危机。蛋壳公寓虽然明确表示，高靖正涉及的这项调查和蛋壳公寓无任何关联，公司各项业务和经营活动一切正常。并宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。但消息还是引发了投资者和租客的担忧。蛋壳公寓盘中多次触发下跌熔断，6月18日收盘报8.75美元，跌幅为6.32%。业内人士认为，若高靖因调查被处罚，蛋壳公寓的高层很可能会进行人事变动，可能会对公司经营战略方向产生一定影响。对此，WEMONEY研究室发去采访提纲，截至发稿，未收到回复。

“租金贷”模式遭遇监管再三询问高靖被调查加剧了蛋壳危机，实则早在2020年初全国爆发新冠肺炎疫情以来，蛋壳就一直处于危机下。蛋壳“租金贷”模式被深圳市委政法委员会调查。2月18日，深圳市委政法委员会向金融监管机构以及深圳银保监局发出《关于开展相关排查工作的通知》（下称“通知”）。通知指出，蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，与多家金融机构合作，引导租客办理贷款提前向蛋壳公寓支付一年租金，再由租客每月偿还金融机构的贷款。这种模式存在较大的涉稳风险，要求尽快开展排查工作。6月，深圳蛋壳公寓被曝出“套路”租客贷款全年租金、“勒令”租客退租、违规搭建房中房等问题。随后，深圳市罗湖区住建局工作人员对媒体表示，将对蛋壳公寓存在的租金贷、房屋安全、违规改建等问题进行专案处理，并转给职能部门核实调查。租金贷，是长租公寓行业现金流的重要支撑。租金贷模式，是长租公寓与第三方金融机构合作，让租户以借贷的方式实现分期付款，每月支付房租，但长租公寓可以获得贷款机构提供的一次性大额贷款。数据显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。租金贷模式被监管再三质疑，而对于蛋壳公寓这无疑释放着艰难生存的信号。

长租公寓都在亏损不光是蛋壳公寓，真实的情况是，多家长租公寓公司将租金贷的比例用到了90%以上。比租金贷占比重更严重的是整个长租公寓行业都在亏损的事实。为什么赔钱？高进低出。大量企业涌入长租公寓，势必引发争抢房源，争抢客源，形成了恶性竞争。据了解，很多公司以高出市场价30%-40%的价格从业主手里收取房源。小业主手里的房源是稀缺的，所以为了获得房源就提高租金。但事实上，为了争夺客源，手里的房源又不能空置，长租公寓就只能降低租金招揽租客。高进低出代表着时间越长，房源越多，而亏损也越大。数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.372亿元，累计亏损金额共计50.78亿元。最新财报显示，2020年第一季度，蛋壳公寓收入达19.40亿元，同比增长62.5%；净亏损12.344亿元，蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比，房间数越多，损失越大。

“租金贷”玩儿不好就是一场“灾难”虽然长租公寓可以通过租金贷的方式提前获得未来房租收益，并以此为基础疯狂扩张，但如果扩张速度太快，新收的房子短时间内租不出去，没有新的资金注入，就很可能会造成资金链断裂。这也是为什么多家长租公寓近几年接二连三发生暴雷事件。具体来看，长租公寓对业主是月付或季付，而收租客房租则是按年付，由于支付时间差形成了资金沉淀，12个月的租金+1个月的押金，而按月支付1个月的房租给业主，就形成了12个月的资金沉淀。而在租金贷的加持下，一次就可以沉淀12个月的房租，所以扩张速度快。因为长租公寓企业挪用了资金池里的资金，但这是未来需要支付给业主的，如果没有新的资金进入，就会变成“庞氏骗局”。目前头部平台青客公寓也发生了类似的情况，拖欠房东租金，租客面临被赶出公寓窘境，但租金贷仍得按月还。2019年12月25日，六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。如果超出这一比例，需在2022年底整改到位。没有了重要的现金流作支撑，长租公寓如何走下去？一位龙湖高管对WEMONEY研究室表示，龙湖在2019年也成立了长租公寓事业部，但并没有预期这块业务挣钱。行业本身利润低，如果用开发商的思维和成本去经营长租公寓，会陷入被动状态，当前长租公寓企业应该降低亏损才能“活下去”。