蛋壳的危急存亡时刻

原标题：蛋壳的危急存亡时刻 来源：腾讯新闻

如果说魔幻，最魔幻不过人心。

蛋壳公寓因为打得“一手好牌”被送上风口浪尖。

强制房东免租、强迫租客退房、发不出员工薪水、停薪留职、修改打款合同......从春节到现在，蛋壳的负面新闻就不绝于耳。

这次，是臭名昭著的租金贷。

01 租金贷的套路

早几天，一纸紧急排查政令，将蛋壳公寓给为数不少的租客捆绑租金贷的状况公诸于众。

什么是租金贷？

你还记得两年前在微博上了热搜的租户在租房内涂满粪便喷满打字的事吗？就是因为长租公寓搞租金贷，租户愤怒却无法解决，做出的泄愤行为。这个租户小姑娘的行为，倒是得到诸多长租公寓租户的支持。包括我们的小伙伴小明。

小明因前往成都上班需要在当地租住公寓。在长租公寓租了一个一房一厅的房子。最后他气得把房子的下水道弄堵了，并在墙上喷满大字。这意味着他的问题也得不到解决，他被坑了。

套路是这样的。

一开始，这些长租公寓的人都会在各租房信息网上发布个人房源。看房后，他会告诉你房源很紧张，你先交500定金，明天来公司签合同。第二天签合同的时候，他会告诉你，他们是长租公寓公司，合同要跟公司签。整个流程都是在网上交租的，需要你把手机给他帮忙操作，“在平台登记。”

这个时候你要说不租的话，那500块定金他就不会退你了。要是租的话，要么选择年付，要么选择线上月付。显然，你会倾向于选择月付。

这个长租公寓的工作人员操作完你手机以后，给你看合同让你签字。你看了一下合同似乎问题不大，就签了字。但事实上你根本没发现，你看到的合同中间，还有一大圈内容你没看到，其中包括借了一年多租金的网贷。

小明租的房子1700元一个月，在他缴纳两个月押金跟一个月租金后，他住了进去。结果半个月时，长租公寓方要求他再缴纳租金，他对此进行质疑。当天却发现那个工作人员带着七八个大汉一拥而上，说你损坏了这个衣柜，弄脏了那块地板，要求你3天之内搬出去，租金和押金一分不退。在各种争执之后，小明选择报警，不过警察也表示没办法。大汉们每天上门踹门逼迫，甚至制造肢体冲突。最后，小明只能在3天内搬了出去。搬出去之前，他一怒之下，将电视机冰箱洗衣机的电源线全部剪了，并堵塞了下水道。

后来他按照长租公寓的关键词搜到维权群，发现还有不少人直接将冰箱洗衣机都给搬走的。

不过，搬走了并不代表你花钱消了灾。接着有更多的钱需要你花。很快，他发现不断受到催收电话。网贷催收员告诉他他借了总共20400元网贷。而这个网贷，也正是那个房子的租金贷。

所以，这就是租金贷，长租公寓标配，蛋壳也不能免除在外。租金贷，准确点的定义是，长租公寓公司跟金融机构合作，引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构的贷款。通常，收了这一年期的租金贷以后，公寓管理方会通过各种手段将租客驱逐出去，再快速将该公寓重新利用出租，获取下一笔一年期的租金。

因此类手段会导致租客直接“强制”的风险，也就是放任催收员爆通讯录，对欠款不作理会。因此跟长租公寓合作的放贷机构，除了资金合作，还会有更多更复杂的合作方式。

驱赶租客的行为，蛋壳已经趁着疫情期间开始操作了。

这几天，一段蛋壳房东与蛋壳员工沟通的视频流传开来。视频中，蛋壳员工表示，会负责在15天内把租客撵走。

视频感受一下：

蛋壳尚未回应这段视频的真实性。但视频里所说的要把租客撵走的事，不少租客都表示有亲身经历。

有深圳的租客表示，蛋壳员工单方面通知他，由于房东要收回房子，租客要么退租，要么主动违约换租。由于疫情期间，租客还在外地未回。蛋壳便声称要强制性清空房子。这真的是房东要收回房子吗？一位苏州租客遇到一样的情况，她主动联系业主，业主却是一脸懵比。

网友的亲身经历

好，都这样子了，那租客排除万难从外地回来，正儿八经退租呢？蛋壳早已有准备。

针对这波操作带来的租客退房潮，蛋壳设置在2月2日到2月29日之间，每天设置400个申请退租名额限制，超过就只能改日申请。

很熟悉的味道？不少的租客跟我们说，即使不要押金想退房，这个时候还是退不了。这每天400个的名额，也不知真还是假，反正你就抢着每日零点时分抢，都是抢不到的。

而另一方面，蛋壳告诉房东，租客违约了。违约金是没有的，但蛋壳会给房东支付一个月的违约金，并且把那些家电家具送给房东。

可是那些签了租金贷，给了一年的租金呢？鬼知道，反正你退不了租，根本到不了这个环节。

被人民日报点名批评发国难财后，蛋壳出来回应了，每天400个退租名额是怎么回事？是因疫情期间人手不足啊。

02距离破产一步之遥

蛋壳这顿操作这么猴急，还在疫情期间肆意推行，显然是真的没钱了。

而蛋壳，也许是最快从巅峰跌到谷底的公司。

1月17日，蛋壳公寓在纽交所挂牌上市，成为2020年第一支登陆纽交所的中概股。但是资本市场并不看好这个商业模式存有缺陷一直亏损的公司，上市当天即跌破发行价，后续因为疫情影响股价持续不振。

都说互联网行业的定律是“老二非死不可”。作为长租公寓领域的“千年老二”，尽管铆足了劲，但是蛋壳用了三年还是敌不过自如。这时候，前期进入的投资机构想退出，蛋壳必须上市续命。但上市以来，股价表现不好，美股市场并没有如想象中那般为蛋壳送来源源不断地送来韭菜现金。

加上新冠肺炎疫情的影响，新的租客没有如期到来，旧租客却因为居家隔离无法复工等原因出现小波幅的退租情况。

这样的情况对蛋壳来说，简直要命。因为，蛋壳的资金链似乎只能撑1个月了。上述视频中，疑似蛋壳的员工表示：“公司账上有钱，但是这个钱不能往外打，如果往外打，打到3月中旬现金流就会断......”

强制免租不成，蛋壳自行决定延长给房东的打款时间

现金流只够支撑1个月，并非虚言。蛋壳此前的上市招股说明书的诸多数据都在证明这点。

长租公寓本身就是有一个烧钱、低盈利、盈利周期长的行业。2018年，潘石屹曾直言不建议投资长租公寓：“做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”

根据蛋壳的招股说明书显示，蛋壳已经连续亏损了三年，并且每一年的亏损增幅都在增加。

蛋壳公寓成立于2015年，截至2019年11月30日共运营432690间房间，与2015年底相比，房间数增长了176倍。规模扩大的同时，亏损也在扩大。2017年、2018年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，亏损增幅为403%；2019年前九个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元，同比增长209%。蛋壳的规模完全是依靠烧钱烧出来的。只是因为风口来了，烧的钱多了，火力自然就猛。

但是，长租公寓的风已经停息，前期进入的投资机构基本已经到了退出的阶段，也不会有新的风投机构盲目进入。如果不上市融资续命，只能依靠自身的盈利能力支撑下去。行业环境让自如有了“今年必须要盈利”的压力，但对于行业老二蛋壳来说，能保命已经不容易。

疑似蛋壳内部群聊记录流出，要求“不要在意业主同不同意”

长租公寓有明显的“三高”，维护成本高、发展成本高、试错成本更高。长租公寓服务商作为“二房东”，在前期的拿房环节就支出了巨额成本，他们不仅要支付房屋租金、装修设计、家电家具等费用，还要通过溢价拿房来抢占房源；此外还又员工工资、公司运营成本等本身就占据了大量的资金，而长租行业高额的运营本钱，资产价格高企，竞争激烈等原因导致租金回报率长期较低。

蛋壳公寓收入结构单一，主要是租客交的租金，其次少部分是服务增值费用。而租金收入包括直接从租客处获得的预付款和金融机构贷款预付款。

蛋壳2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓向金融机构贷款还有不低的利息，上述同期租金贷利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元，而现金流为负1.1亿、11.6亿和16.3亿元。

现金流紧缺的局面一年比一年严峻。

其中，截至2019年前9个月，蛋壳公寓的租赁成本为44.5亿元，占当期收入89%。目前，蛋壳公寓总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.83%。

距离资不抵债，仅一步之遥。

账面上的钱不多，但是需要蛋壳支付的项目却不少。员工工资、公司运营成本、贷款利息以及房东租金......如果这时候蛋壳再遭遇租户大面积退租，破产倒闭近在眼前。

所以蛋壳干脆像视频里说的那样，要钱不要命。

03蛋壳还能等到春天吗？

本来运营压力就爆棚，这次因租金贷遭遇监管部门的排查，蛋壳雪上加霜。

在保持高成本的运作同时，蛋壳的收入来源遭到很大冲击。作为最重要的收入来源，蛋壳从金融机构获得的租金贷收入，遭遇合规监管，占总收入的比重逐年下降。

蛋壳2017年、2018年和2019年前九个月，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。上述时段对应的租金贷比例为91.3%，75.8%和67.9%。也就是说，有相当大比例的用户使用了“预付租金”。

这部分从金融机构获得的预付租金，有一个更通俗而臭名昭著的名字——“租金贷”。

在早期，长租公寓行业不甚规范的时候，通过和网贷结合的方式产生收益，成为长租公寓业内的公开秘密。当租金贷遭遇监管后，才慢慢变成与较正规银行合作。

长租公寓管理方，常常通过相应手段，让租户在毫不知情的情况下借了租房贷。

刘洋于去年1月份向在上海浦东新区看中一套蛋壳公寓的房子，销售人员称，可以押一付一，每月租金2800元。但在签合同时，销售人员要求刘洋手持身份证、银行卡，正反面各拍一张照片，并且提供身份证号、家庭住址、常用联系人及电话等信息。

在操作过程中，蛋壳销售人员并未告知刘洋在申请网贷，只让刘洋配合就好。最后延伸出一系列的争执纠纷，由刘洋报警才得以解决。

在这次被强迫退租的租客中，也有不少人在签约是被蛋壳引导申请了租金贷。这些被撵走而且背负贷款的租客，如果“退租”不成，即使被赶出大门睡大街，这笔租金贷款还得替蛋壳还完。

银行一次性打给蛋壳的租金预付款，蛋壳再按季度或月支付给房东。所以，许多所谓的“房客拖欠房租”，其实并不存在的。而蛋壳通过季付或者月付的方式，把银行资金大量沉淀在自己的账户上，当风投机构的钱不够的时候，就拿这笔钱去拿房，抢占市场，扩大规模。参照蛋壳选用租金贷的租客比例，你会发现，蛋壳行业老二的位置，很大程度上是依靠房客的预付款堆砌出来的。

简单来说，蛋壳的资金运作链条就是把租金预付款一次性拿出来，形成资金池，再进行期限错配，把原本应该给房东的租金用于公司的激进扩张。如此，蛋壳的规模出来了，但原本不应为蛋壳买单的房东和租客付出了代价。

这种资金池生意，只能依靠新的租客不断提供新的合同、新的用户信用、新的银行预付租金才能激活运转。当新用户不足或者用户大量离场，就是资金盘的崩塌之日。

一般情况下，春节假期复工后，长租公寓市场会迎来一年的旺季，但今年，蛋壳等得到吗？

END