资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期，首次覆盖给予“买入”评级建发物业成立于1995 年6 月，是世界500 强厦门建发集团下属的物业管理公司。公司目前拥有四条主要业务线，不仅为多业态提供高品质物业服务，还积极开展增值服务拓展业绩增量空间。我们预计公司2023-2025 年营收分别为32.0 亿元、44.7 亿元、59.9 亿元，同比增速分别为39.6%、39.8%、34.0%；归母净利润分别为4.2、5.5、7.5 亿元，同比增速分别为71.7%、30.0%、35.5%；摊薄后EPS 分别为0.30、0.39、0.53 元，当前股价对应PE 为10.7、8.2、6.1 倍。首次覆盖给予“买入”评级。
背靠厦门国资委，股权激励彰显发展信心
公司一直是厦门建发集团成员企业，截至2023 年6 月30 日，建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，持股比例分别为37.7%、22.3%，实际控制人为厦门市国资委。为了实现公司的高质量发展，公司在2021 年9 月批准施行限制性股份激励计划，共完成发行3530 万股公司股份。2023 年11 月公司公告批准2023 年限制性股份激励计划，计划授出最多4000 万股限制性股份。
多元业务稳定发展，提质增效成果显著
公司自上市以来业绩持续保持高增态势，2023H1 实现主营收入、归母净利润分别为13.7、1.7 亿元，同比分别增长37.7%、31.8%。物管业务收入6.5 亿元，同比增长约37.6%。增值业务（非业主+社区）营收占比较2019 年增长了10.7pct 至50%，成为公司第一收入来源。得益于增值业务快速发展，公司盈利能力也再创新高，2023 年上半年公司毛利率和净利率分别为25.6%、12.8%，较2022 年分别增长2.2pct、1.8pct。
经营性现金流显著改善，财务盘面保持稳健
公司2023H1 经营性现金流为-5689 万元，较2022 年同期-3.1 亿元显著改善。应收账款4.9 亿元，较2022 年底增加2.5 亿元，应收账款周转率3.74，绝对值处于行业内较高水平。截至2023H1 公司在手资金26.5 亿元，有息负债规模仅1000万元，偿债压力较小。合同负债/营收处于行业前列，未来业绩增长具备潜力。
风险提示：建发国际拿地及销售不及预期、独立第三方外拓不及预期。
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