万科要爆雷了吗？_新浪财经

专题：新华资产否认与万科债务展期传闻：一直保持正常的业务合作

　　文章来源：券研社

　　万科要爆雷了吗？

　　最近几天万科的债券下跌比较多。比如这张22万科05，2027年7月8日到期的债，今天价格跌到了74.2元。如果未来3年半万科不爆雷，能拿到3.2%/年的利息，还能赚24.8元本金，年化收益率13%。

　　企业债和普通债还不一样，门槛比较高，现在资金至少他们觉得，万科正常兑付是有一定的潜在风险。

　　外围也有一些关于万科的小作文，看来资金也考虑到可能有类似的风险，选择卖出。

　　房地产基本面虽然确实不太好，但这个板块也是有预期差的

　　房地产的预期差

　　3月1日，浙商证券发布地产行业专题报告指出，地产板块在需求侧、政策、房价三方面存在预期差。浙商证券认为，整体来看“房贷断供”风险可控，2024年是房地产行业“扭转”的关键时期，预期2025年可能会迎来行业更强的复苏劲头。

　　一、需求侧预期差：需求侧收入承压是否会导致更多“房贷断供”？

　　市场担心：居民收入下滑和收入预期降低可能导致大量居民因现金流不足停止偿还房贷。

　　我们认为：家庭实际可供还贷金额需考虑工资收入、其他收入及存款三部分共同的支撑作用，出现大面积“房贷断供”风险可能性较小。原因如下：

　　1）收入端来看，

　　①工资收入：2023Q4智联招聘38城企业平均招聘薪酬10420元/月，环比上升3%，同比小幅下降1.3%；在智联招聘分类的44个行业中，2023Q4期间21个行业薪酬上涨，23个行业薪酬下跌，其中贸易、新能源、医药等行业薪酬同比上涨，银行、互联网、IT等行业薪酬同比下降；由此来看，社会整体招聘薪酬较为稳定，部分居民的“降薪”感知差异主要原因是结构性薪酬调整；

　　②其他收入：根据《2022年居民收入和消费支出情况》，工资性收入占比约为60%，其他收入（包括经营性、财产性、转移性收入）占比40%，若考虑其他收入对房贷的支撑作用，安全边际大幅提升；

　　③户均存款：极端情况下，若不考虑工资收入及其他收入，对于35城平均刚需房房贷（假设面积90㎡，首付比例30%-50%），户均存款大概可供支撑偿还1.5-2年以上的房贷月供；

　　2）房贷端来看，2024年2月20日，央行公布5年期以上LPR为3.95%，环比降幅达25bp，降息可以减少月供金额，从而降低还款压力。

　　二、政策预期差中央各部委围绕防范地产风险、提振地产需求、拉动行业投资方向出台相关政策，企稳市场决心显现，多个核心城市连续出台重磅放松政策。

　　企稳修复决心强，2024年“扭转”，2025年“修复”

　　市场担心：各地方房地产融资协调机制落地不及预期，市场无刺激性政策。

　　我们认为：救市有步骤，化解风险后刺激政策才有效。24年政策和23年有本质上不同，更关注实际落地效果。

　　三、房价预期差

　　一线城市房价调整较为充分，有望逐渐进入止跌平稳期

　　根据克尔瑞数据，一线城市新房价格自2022年以来呈现调整趋势，2023年12月新房成交价较2022年6月房价相比，北京、上海、广州、深圳

　　新房房价分别变动比例为-8.4%、-7.1%、-2.2%、-11.7%；根据中原领先指数，2023年12月二手房房价领先指数较2021年6月相比，北京、上海、广州、深圳分别变动比例为-8.4%、-18.3%、-15.8%、-30.6%。

　　租售比提升对房价进行托底，房价有望逐渐进入止跌平稳期

　　市场担心：房价持续下跌。

　　我们认为：1）各线城市房价已经跌至瓶颈期；2）宏观来看，地产需求受金融利差的影响更大。降息和房价下跌（提升租售比）达到均衡水平后，房价有望进入止跌平稳期。

　　四、周期交易策略

　　周期底部回升时期，关注高分位市盈率公司带来的反转弹性

　　地产作为典型的周期行业，在周期出现底部回升拐点的时候，高市盈率（PE在75分位，对应周期底部低盈利）的公司经营反转带来弹性更强。周期底部时，市盈率较低的公司抗跌性（相对收益）更好。

　　剔除盈利为负值的公司，我们将PE市盈率分为四个档位。2022-2023年，房地产仍处于下行周期时，市盈率在25-50分位的上市公司股价表现跑赢显著。0-25分位的上市公司主要为小市值、盈利弱的公司，这类公司在21-22年小盘股风格主导的市场中交易价值凸显，但进入23年之后陆续进入盈利负值（盈利为负值即剔除出去），因此在图表中这类公司23年之后数值为0。