物企盈喜背后的众生相|乐居财经_新浪财经

原标题：物企盈喜背后的众生相来源：乐居财经物业

文/乐居财经研究院邓鑫妮

　　一个预计盈利公告，一次誓师大会，一笔巨额收购。不知不觉，恒大物业就把2020年的竞争战场拉到了2021年。

　　1月7日，恒大物业发布了上市物企的第一篇2020年度预计盈利公告。它表示，净利润及股东应分配利润较去年大幅增长，约为去年的2.8倍。该消息对股价形成短时刺激，当日午后股价涨24.55%，达到10.96港元。

　　恒大物业之后，宝龙商业、合景悠活、雅生活等物企随后也发布公告，截至2月3日，已经有13家物企发布预计盈利公告。

　　并不是每一份盈利预告发布，都能如恒大物业那般，在当天就能带来正向拉动。

　　根据乐居财经统计，盈利公告发布带来的短时收益并不明显。13家物企中，有6家物企在公布盈利后股价出现下跌，荣万家下跌6.98%，跌幅最大。其次为合景悠活、建业新生活、招商积余、宝龙商业和卓越商企，当日股价分别下跌4.61%、3.9%、2.82%、2.63%和2.01%。

　　短时收益最好的是融创服务，2月3日融创服务公布预计盈利数据，截至收盘，股价涨7.66%，报价23.2港元，成交额1.46亿港元。

　　在已公布的盈利预报中，13家物企净利涨幅尤为可观，同比平均增幅约为92%，最高为恒大物业，净利润同比增长280%，最低的有宝龙商业、雅生活服务和招商积余，但也达到了50%的同比增幅。

　　如此高的盈利涨幅，上市物企们将主要原因归为管理面积的增长和增值服务收入的增加。

合管比最高2.2

融创服务居首雅生活垫尾

　　一次内部誓师大会上，恒大集团董事局主席许家印立下军令状，对外拓规模有了明确的数字要求，并且细化到每个月。

　　“从1月1日起，恒大物业每个月必须新增拓展在管面积3000万平方米。”如果换算成年度目标，相当于全年新增拓展在管面积至少在3.6亿平方米。

　　一纸“军令状”，恒大物业展现了物企对第三方在管规模增拓的渴望。会后一周，便斥资15亿拿下雅太酒店物业8000万平米的管理面积。

　　此外，背靠恒大这一丰硕“粮仓”，恒大物业的管理面积充满想象。1.9倍的合管比（合约面积与管理面积比值）是它的隐藏能源。截至2020年6月30日，恒大物业的规模已经达到2.5亿平方米，而它的合约面积将近5亿平方米，相当于还能再扩出一个恒大物业来。

　　合约面积一般指向物企的规模成长性，预示未来可能获得的管理面积。而在13家物企中，恒大物业的合管比还不是最高的，根据乐居财经统计，合管比最高的是融创服务，它的储备面积是在管面积的120%；建业新生活以合管比2.1紧随其后。最低的是雅生活服务和卓越商企服务，储备面积为在管面积的40%。

　　规模扩增较快的，去年下半年上市的合景悠活值得一说，其合管比1.6，储备面积是管理面积的60%。去年4月，管理面积仅2970万方，上市后极力加大第三方规模的吸入，揽入雪松智联8600万平米，如今它的规模已经破亿。

　　规模意味着收入。尽管雅生活服务的管理规模已突破3亿方，但合管比为1.4，相较于表中其他物企的业绩前瞻性要差。在公布的预计盈利中，雅生活服务利润总额50%的增幅明显低于其他企业。

增值服务平均占比38%

宝龙商业增值占比领衔建业新生活涨幅居首

　　融创服务递交招股书后，创下81天的过会记录。有人直言：增值服务占比高位，是融创服务分拆上市的底气。

　　此话并非空穴来风。2020年上半年，融创服务的增值服务收入7.37亿元，占总收入的41%，几近一半。

　　“未来增值服务一定是物业企业的主战场，势在必行。”在乐居财经年度论坛“长风破浪”物业闭门会议上，业内人士对增值服务的关键性和重要性上已经达成共识。

　　提前公布盈利预报的这些物企，他们的增值服务在利润分成中也占了不小的比例。截至2020年6月30日，在榜11家物企增值服务平均收入6亿元，平均占比38%。

　　宝龙商业主营商业运营，它的增值服务占比最高，达到80%，不过传导至归母净利润上，增值服务所带来的利润有被“摊薄”，整体同比仅增长了50%。其实，从收入增幅也能看出端倪，2020年上半年，宝龙商业的商业运营业务营收仅增长12.7%，排在末尾。

　　不过，合管比排在中段的宝龙商业已经在提速规模扩张。2020年的物企“圈地战”中，宝龙商业以4100万元收购星汇商管60%股权。近日，行政总裁陈德力在宝龙商业内部经营会上表示，下一步，公司将继续通过收并购长三角、大湾区优秀商业管理公司来扩大管理规模。

　　同样走在“买买买”路上的，还有金科服务。今年以来，短短1个月时间，金科服务已经新增投资8家公司，主营物业管理服务。2020年上半年，金科服务的增值服务收入占比30.5%，低于38%的均值。同时，收入增幅29.6%的数据，也不太亮眼。

　　增值服务收入占比最低的是招商积余，仅有7.3%。2019年重组后，招商积余的壳子里装入了物业管理和资产管理两大业务。在两个主营业务中，资产管理无疑是其增值服务。2019年中报显示，其物业服务收入占比77%，而2020年上半年，物业管理业务收入占比92.74%。相对于大头的物业管理服务，其增值服务式微。

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