原标题：转型先拿员工开刀？时代中国突袭式大规模裁员，“地王专业户”牛不起了？ 来源：新浪港股
“粤系”房企时代中国（01233.HK）再陷裁员传闻。市场消息显示，时代中国总部开始大规模裁员，并在离职方案中给出“N+1”补偿方案，裁员比例约为20%~30%，很多部门都按照顶格30%的比例裁员。
针对裁员传闻，时代中国回应第一财经称，公司在组织架构和人事上确有调整，但年底的人事变动在各行业都属于普遍情况；此次架构和人事调整，是企业持续多年的数字化转型战略的一部分，裁员传闻并不属实。
据悉，2018年，时代中国成立“时代中国企业数字化委员会”，由时代中国董事局主席岑钊雄任组长。通过数字化转型，时代基本实现了业务流转自动化、业务操作机器化、分析决策智能化，以及从传统职能型组织向平台型组织的转变。
仅是数字化转型，并不能解释此次裁员风波的突发性。消息显示，时代中国的人力做了一些准备来应对突然性裁员，甚至提前锁死了一些电脑和办公资料。
时代中国此次疾风骤雨般地裁员是为何？
数据证明，时代中国为了实现规模化发展，不惜多次提升拿地金额与溢价水平。
在网上随便一搜，你会发现，时代中国就是一妥妥的“地王专业户”。
这就难怪，自2014年起，时代中国的经营性现金流持续多年为负，2017年更是达到-65.85亿元。这一状况一直到2019年才得以改善。
与此同时，时代中国的负债也在不断走高。2019年上半年，时代地产的总负债首次突破千亿元——1110.52亿元，与2018年底相比增加了142.95亿元，资产负债率上升了1.4个百分点至76.37%。
收入越来越少，那么，时代中国扩张的钱从哪儿来？
答案是融资，并且是不间断地融资。
有媒体统计，仅2019年时代中国的发债次数就有12次，每次融资的目的都是借新还旧，填补项目增长带来的资金缺口。
此时，时代中国做出全员营销的决定，具体内容大致为：
员工要么完成销售任务，要么选择离开。
此一遭，时代中国员工数量减少至5955人，降幅达到37.41%。
不过在后来的官方回应中，时代中国是这么说的：
再回到现在，曾因旧改爆发的时代中国，近来也在被旧改困扰。
受去年疫情影响，时代中国位于大湾区的旧改业务长期处于停摆状态，加上高周转项目的去化压力，旧改弊端逐渐显现。
因表现不佳，为此，花旗银行数度调低了时代中国的评级。
只是，评级的下调还是没能阻挡时代中国喜欢发债的“热情”。
据观点地产新媒体统计，2020年时代中国共有17次发债，总融资金额包括264.05亿元境内债和11亿美元债，其中最大的一笔为小公募债，于12月8日获受理，拟发行金额57.9亿元，募资用途拟用于偿还有息债务。
从全员营销到人事变动，时代中国跨入千亿阵营后仍动荡不断。最新数据显示，2020年，时代中国销售金额踩线首过千亿规模，全年累计实现合同销售金额约1003.81亿元，较2019年的783.6亿元，同比增长28.1%。
这一数据来得并不容易。作为扎根粤港澳大湾区的房企，时代中国近九成土储均集中于此。这意味着，集团可借湾区发展东风，享受时代带来的房地产红利；但地方调控政策、市场变动等，都会为其业绩带来不稳定因素。
截至2020年上半年，时代中国总土储约2180万方，较2019年末的2300万方有所减少；主要布局在国内一二线城市及粤港澳大湾区，其中大湾区土储占比近90%，按当前去化速度推算，可满足3~4年的发展需求。
在2020年中期业绩会上，岑钊雄曾直言，千亿级房企往往是全国布局，而时代中国无论是销售还是土地储备情况，都聚焦在粤港澳大湾区。“集团已完成第一个阶段的业务布局，在这个区域大概率可做到1100亿元的规模。”
但如果要升级为布局均衡、抗风险性强的房企，仅留在大湾区远远不够。过去一年，时代中国加快向外扩张的脚步，加大布局长三角、长江中游、成渝城市群等城市。
譬如12月29日，浙江嘉兴海宁市出让一宗商住地，最终经过165轮竞价，时代中国以限价6.81亿元竞得该地块，楼面价4918元/平方米，溢价率高达49.67%。
此次裁员风波，也折射出时代全国化扩张的焦虑。第一财经获悉，时代中国将在高增长潜力区域新设区域公司，加大投资力度；并聚焦资源，对部分城市区域公司进行重组。通过区域布局调整，时代希望实现“集团总部精干高效、区域做优做强”。
与此同时，时代中国还押注于旧改。截至2020年6月30日，时代中国城市更新项目总数超150个，多数位于大湾区经济发达城市。“今年预计大概有10个项目转化出来，200万平方米，货值是700亿元。”岑钊雄曾表示。
旧改业务盈利空间较大，但也存在转化速度低、周期难控、结转收入不稳定等固有劣势。据 中金公司 研报，2020年时代中国转化了8个旧改项目，贡献货值500亿元和净利润约12.5亿元，这显然与时代管理层预期有所偏差。
上述机构表示，预计时代中国2020年核心净利润同比下降4%至52亿元，这主要受疫情导致交付延期的影响。同时，下调时代中国目标价9%至14.36港元，截至2月1日收盘，时代中国股价报9.67港元，当日跌幅2.32%。
旧改红利有待释放、土储布局不均衡，迈入千亿的时代仍将经历成长阵痛。截至2020年中期，时代中国资产负债率同比上升3.8个百分点至80.1%，净负债率上升至71.0%，现金短债比1.43，在杠杆操作上仍有回旋空间。
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