物业管理行业2020H1财报综述：逆境成长 价值重估

原标题：物业管理行业2020H1财报综述：逆境成长 价值重估 来源：华创证券有限责任公司

20H1 板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速2020H1，物业管理板块营收同比+34.7%，较19 年-14.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.1%，较19 年-25.4pct；二线物管公司营收同比+37.3%，较19 年-7.4pct。2020H1，物业管理板块整体归母净利润同比+45.0%，较19 年-20.7pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比+31.1%，较19 年-19.7pct（剔除招商积余、彩生活后为下降3.1pct）；二线物管公司归母净利润同比+54.7%，较19 年-21.5pct。2020H1，主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于疫情影响，1）疫情导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，物业公司项目拓展有所放缓；2）采购物资、加班费用等产生的额外费用，和政府补助以及社保减免等影响对冲；3）部分增值服务业务受限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。

20H1 毛利率、净利率略升，主要源于疫情下政府补助、社保减免等影响2020H1，物业管理板块整体毛利率为28.2%，较19 年+0.6pct。其中，一线物管公司毛利率为24.9%，较19 年-0.8pct；二线物管公司毛利率为30.5%，较19 年+1.5pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为20.4%、37.2%、20.6%、30.7%、29.8%，分别较19 年+0.1、+5.6、+2.6、+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保减免等影响。2020H1，物业管理板块整体净利率为14.3%，较19 年+1.7pct。

其中，一线物管公司净利率为12.4%，较19 年+0.6pct；二线物管公司净利率为15.6%，较19 年+2.4pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务净利率分别为11.1%、20.8%、8.5%、12.4%、15.1%，分别较19 年+2.9、+3.5、+2.9、+0.5、+1.2pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年疫情之下，政府补助、社保减免等影响。

20H1 基础/非业主/业主增值分别占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57%从业务占比情况来看，2020H1，12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务分别占比64%、20%、12%、4%，分别较19 年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物业、绿城服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务，业主增值服务收入占比较高，分别占比21%、17%、21%、17%、15%。从业务增速情况来看，2020H1，12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务收入分别同比43%、26%、57%、47%。其中，业主增值服务中，滨江服务、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业，业主增值服务收入同比增速较高，分别同比166%、117%、105%、96%、95%、74%。疫情之下，非业主增值服务增速相对受限，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。2020H1，物业管理板块整体三费率为8.6%，同比-1.9pct。其中，一线物业管理公司三费率为8.5%，同比-0.7pct；二线物业管理公司三费率为8.7%，同比-2.7pct。

投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级新冠疫情之下，物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并在抗疫过程中行业价值获得社会的进一步认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030 年末市场规模将高达2-3 万亿元，较目前规模增长1-2 倍；对比海外，我国物业管理行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外，物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。我们维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、行业利润率下行风险

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