穆迪：确认宝龙地产(01238.HK)“B1”企业家族评级，展望上调至“正面”_新浪财经

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原标题：穆迪：确认宝龙地产(01238.HK)“B1”企业家族评级，展望上调至“正面” 来源：久期财经

久期财经讯，8月31日，穆迪已将宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited，简称“宝龙地产”，01238.HK)的评级展望从“稳定”上调为“正面”。

同时，穆迪还确认了宝龙地产“B1”企业家族评级(CFR)和“B2”高级无抵押债务评级。

评级依据

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“展望调整为正面反映了我们的预期，即未来12-18个月内，受强劲的收入确认和良好的利润率所推动，宝龙地产的信用指标将得到改善。”

Cedric Lai补充道，“我们还预计，宝龙地产不断增长的房地产投资组合将增强其经常性租金收入，进而支持其现金流的稳定性和盈利能力。”

尽管受到疫情的干扰，但2020年前7个月，宝龙地产的合同销售总额同比增长11.3%，至390亿元人民币，而2019年全年的合同销售额同比稳健增长47%，达到604亿元人民币。穆迪预计，与2019年相比，宝龙地产2020年的合同销售额将增至700亿元人民币左右，这得益于该公司良好的销售执行能力以及其对经济强劲、住房需求旺盛的长三角地区的关注。

未来12-18个月内，这种合同销售增长将有助于为公司的业务扩张提供资金，并将支持其收入增长和流动性。

穆迪进一步估计，由于土地储备成本较低，该公司未来12-18个月的毛利率将保持在34%左右。较低的土地成本为该公司提供了定价灵活性。

因此，穆迪预计，未来12-18个月内，宝龙地产的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)将从截至2019年6月的12个月内的约50%升至55%-65%。同样，穆迪预计，调整后的EBIT/利息的比率将保持强劲，约为3.0-3.4倍，而同期为2.9倍左右。

穆迪预计，未来12-18个月内，宝龙地产的租金收入将以每年25%的速度增长，从2019年的19亿元人民币增至21亿元人民币左右，这得益于其计划开张的新零售商场。该公司计划在2020年下半年开设10家零售商场，2021年再开设13家。这将支持其租金收入增长，并加强其偿付利息的能力。

宝龙地产的“B1”企业家族评级反映了宝龙地产(1)开发和销售商业和住宅物业的业绩记录；(2)经常性收入不断增长，提高了偿债稳定性；以及(3)向经济基本面强劲、对房地产需求更为有利的城市扩张。然而，该公司的信用状况受到业务扩张相关的执行风险、业务战略相关的高资本需求以及中等的债务杠杆率的制约。

由于存在结构性从属风险，“B2”高级无抵押债务评级比企业家族评级低一个子级。这种风险反映出，大多数债权在运营子公司层面，破产情况下其受偿顺序优先于宝龙地产的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏显著的缓解结构性从属关系的因素。因此，控股公司索赔的可能回收率将更低。

宝龙地产的流动性良好。截至2020年6月30日，该公司持有的现金为264亿元人民币，可完全覆盖其229亿元人民币的短期债务。穆迪预计，未来12-18个月内，该公司的现金持有量，加上预期的经营性现金流入将能够覆盖其承诺的土地购买、股息支付，以及之前收购的资本支出和应付账款。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了控股股东许健康和许华芳对该公司的集中所有权，截至2020年6月30日，他们持有该公司59%的股份。

穆迪还考虑了以下因素：(1)独立董事担任审计和薪酬委员会主席；(2)关联方交易和股利支付的低水平；以及(3)是否存在香港交易所要求的其他内部治理结构和标准。

穆迪将全球经济前景恶化和疫情迅速蔓延的影响视为其ESG框架下的一种社会风险，因为疫情对公众健康和安全具有重大影响。

可能导致评级上调或下调的因素

如果宝龙地产继续扩大规模，同时保持充足的流动性和稳健的信用指标，并将其债务杠杆率改善到与持有投资性房地产的商业模式相匹配的水平，那么穆迪可能会上调其评级。可能引发评级上调的信用指标包括：(1)调整后EBIT/利息的比率升至3.0倍以上；(2)收入/调整后债务超过60%-65%。