绿城服务：规模稳健增长，基础物业服务毛利率改善

原标题：绿城服务：规模稳健增长，基础物业服务毛利率改善 来源：同花顺金融研究中心

华菁证券8月24日发布对绿城服务的研报，摘要如下：

绿城服务发布2020上半年业绩，公司2020上半年实现收入44.00亿元，同比增长20.1%；归母净利润3.74亿元，同比增长59.4%。剔除期权费用、滨江服务股权公允价值变动损益的影响后，我们测算上半年净利润约3.5亿，同比增长约37%。

基础物业服务管理面积稳健增长。上半年公司基础物业服务实现收入30.21亿，同比增长23.2%，收入占比同比提升1.8个百分点至68.7%。截至2020上半年末，公司合约/在管面积分别为4.78和2.26亿平，同比增长22.3%/22.6%，合约/在管比例维持在2.12倍的高位，项目储备充分。

社区增值服务子业务表现分化，园区空间、资产管理服务受疫情影响收入同比下滑。上半年公司基础物业服务实现收入7.57亿，同比增长9.7%，收入占比同比下滑1.6个百分点至17.2%。单位面积社区增值服务年化收入/毛利为7.4/2.4元/平/年，同比分别下滑10.3%/8.3%。从子业务看，1）家居生活、园区产品业务收入分别同比增长21.8%/18.1%，表现稳健；2）园区空间服务收入同比下滑23.3%，主要是受疫情影响社区内广告投放下降所致；3）物业资产管理服务收入同比下降16.7%，主要是置换服务及车位销售服务表现较弱。4）文化教育服务实现收入1.12亿元，同比增长357.7%，主要由于MAG于去年下半年才开始并表，上半年基数较低。

基础物业服务毛利率显著提升。上半年公司整体毛利率同比提升1.3个百分点至20.6%，主要由于基础物业服务毛利率同比提升2.4个百分点至14.3%，根据管理层于2019年业绩会预期的社保减免政策优惠，我们预计其中约0.9个点的改善来自于公司自身效率的提升，而其余改善来自于政策优惠。咨询服务及园区服务毛利率同比分别下滑1.1个百分点/上升0.7个百分点至37.0%/32.0%，盈利能力平稳。

以股权合作构建生活服务联盟网络。公司近期加快与多家同行的股权合作，包括：1）2019年3月投资滨江服务3.6%的股份；2）2019年12月及2020年5月引入龙湖集团作为战略股东，占公司10%的股份；3）2020年6、7月投资中奥到家19.3%的股份。

公司希望以股权捆绑方式构建生活服务联盟，目前其已与中奥到家成立合资公司以辅助中奥增值服务体系的建设。

上调目标价至10.5港币，维持持有评级。考虑公司上半年配售事宜影响，我们的2020/21/22年EPS预测均摊薄10%-11%至0.21/0.28/0.36元。沿用三种估值方法对公司估值：1）参考大型物业平均P/E（2021年33.4X）；2）参考公司历史平均P/E（34.7X）3）DCF（WACC=11.1%），新目标价为10.5港币（原值9.2港币），维持持有评级。

风险提示：下行风险：1）过度追求高品质导致成本超预期上行；2）增值服务前期投入过多。上行风险：1）毛利率超预期改善；2）增值服务超预期发展。

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