央企龙头物管业绩稳中有升，净利润率保持稳定。在上游地产行业深度调整、公共财政支出趋紧导致服务采购预算存在一定程度收缩、居民消费意愿波动等背景下，公司2024H1营收利润仍维特双位数增长，保持切性；2024H1合约面积、在弯面积分别为9.5、7.6亿平米，规模优势特续强化。在普面积中第三方项目、非居业态占比分别为64.9%、60.5%，业态组合优化，市场化进程加速推进；尽管物业管理服务、非业主增值服务毛利率分别同比下滑0.2pct、1.6pc，但公司管理提质增效效果初显，管理费用率同比下滑1pct，社区增值服务加快转型调整，毛利率同比增长0.7pct，带动净利润率水平保持稳定。
关联方销售额稳居行业首位，第三方拓展势头良好。2024H1公司关联房企 保利发展 销售额位居行业首位(根据克而瑞榜单)，在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长。外拓方面，公司主动强化项目筛选和密度聚焦，发力商办、公服业态，商办服务领域推出“超级快充模式”，升级传统FM服务，推进事业部改苹，2023年第三方物业管理服务收入同比增长17.7%，占比41.1%，新增周庄古镇等标杆项目。
社区增值服务做精做透，非业主增值服务构建工程专业能力。社区增值服务方面，公司主动筛选服务项目，深化“资产经营服务+社区生活服务”两大板块，已由传统流量与资源转化驱动步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段；尽弯2024H1社区增值服务收入端同比小幅下滑，但毛利率、毛利分别同比提升0.7pct、02%，转型探索初见成效。应对上游地产调整，公司向地产开发全流程延伸，提升全链条承接能力，构建工程专业能力，打造“芯智惑”和“德奥电梯”两大工程专业公司，深化地产开发服务协同。
投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，物业基础服务基本盘仍较为稳固。随着公司第三方外拓、社区增值服务、非业主增值服务持续改革优化，我们预计公司仍将维持行业领先地位。但考虑上游地产持续调整，公共财政支出收紧、居民支付能力波动等，公开招投标市场竞争加剧，我们小幅下调公司20242026年EPS预测分别为2.84元、3.15元、3.47元(原为2.91元、3.29元、3.68元)，当前股价对应PE分别为8.2倍、7.4倍、6.7倍，维持“推荐”评级。
风险提示：1】个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块2)若品牌外拓能力提升缀慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3)增值服务培育及发展不及预期；4)由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缀慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。
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