【方正地产与建筑】曙光初现，黎明不远――房地产行业2024年中期策略_新浪财经

　　核心观点

　　地产量价充分调整，销量跌破中长期中枢，价格逐步回归合理估值。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024年全年商品房销量预计为9.5亿?，较21年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11亿?）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024年二手住宅销售面积预计达7.8亿?。

　　保交房仍为要任务，目标达成亟需多端政策发力，在此背景下未来政策空间仍存。具体来说，①限制性政策或将全面解除：1）一线城市为主的其余地区有望全面解除限购；2）部分城市房贷利率仍位于相对高位，二三线城市政策空间重在落实；②鼓励性购房政策陆续出台：1）海外降息空间打开，增量房贷利率下行仍具空间；2）存量房贷利率有望下调；

　　行业面临供需结构重大变化，中央政策持续指导下，行业长期改革方向渐明。具体来说：①租售并举，市场与保障并行。“14号文”明确了居者有其屋、商品房回归市场的新模式；②融资模式改革，预售制度加速向现房销售转型。现房销售占比已由2020年低点（12.7%）上升至30.5%。

　　24全年展望：数据磨底修复，二手房强于新房，需求强于供给。具体来说：①政策发力见效，5月以来新房销量降幅持续收窄，同时政策空间仍存，预计全年商品房销售同比-15%；②截至24年半年度，二手房增幅回正，部分核心城市二手成交高增，二手房销售对政策更加敏感，预计全年二手房销售同比有望正增长5-10%；③土拍市场热度延续低迷态势，但考虑到保交房步入攻坚时刻，收储/收地的加速支持下，房企现金流有望在年内得到显著缓解，全年新开工/竣工降幅预计收窄至-20%。

　　投资策略：博弈政策胜率较高，关注重要会议机会。我们建议关注以下方向：①二手房经纪公司（贝壳W+我爱我家）；②商业+开发双轮驱动（华润置地+龙湖集团+新城控股）；③布局于一二线的优质开发商（招商蛇口+滨江集团+绿城中国+建发国际集团+越秀地产）；④物业管理公司（南都物业+招商积余+绿城服务）。

　　投资建议：地产量价充分调整，销量跌破中长期中枢，价格逐步回归合理估值。同时地产底部特征显现，基本面端新房销售降幅持续收窄，二手房成交活跃，政策端“收储”加速推进，行业有望由局部企稳向全局扩散。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。

　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。

　　正文如下