融创在上海,似乎迎来了久违的高光。
两个新登场的黄浦豪宅项目,“融创外滩壹号院”继续挂着融创的名字,“锦园”表面上也是融创在操盘。两个项目均价都站上17万,接近目前的上海城央天花板。
那么,融创能靠黄浦翻盘吗?
仅剩10%
融创外滩壹号院,是2019年从当时遭遇资金危机的泛海手中购得,这是一个由三个地块组成的大盘。
融绿分手之后,重回董家渡南外滩,当时的融创本要大干一场。
不料,仅仅完成第一个地块的余房销售之后,白衣骑士就被“三条红线”压得喘不过气,只得变卖家当,断臂求生。
融创外滩壹号院剩下的两个宝贝地块,在2022年底,引入了中信及华融系资金,融创的持股比例从100%下降至10.3%。
比如,上半年该项目首开两栋楼,日光揽金99.97亿,融创理论上能分到的权益销售额只有10亿。
多国联军的一员
锦园,是2020年11月,当时意气风发买买买的融创,花费38亿元从新湖手中收购的项目,还只拿到50%股权。
后面的故事和外滩壹号院殊途同归。2023年11月,融创将所持有的15.625%项目股权及债权进行转让,由杭州西奥电梯接盘。
目前,融创仅持有其中25%的权益,其他则是新湖中宝、杭州西奥与星原方三家企业,分别持有50%、15.625%及9.375%的权益。
而且,融创还将一部分股权质押给了中国中信,换来34.8亿元借款,让项目得以恢复建设。
这个总销金额毛估估有500亿的巨无霸,这次只是急不可耐拿出一栋楼33套而已,1万方乘以17万单价,统统卖掉也就17亿,融创理论上能分得多少,可想而知。
剩下的大部队货量(7栋高层、若干风貌别墅),看工地样子,还得慢慢来呢。
最大的困难
融创的求生欲很强,一直在拼命地游。
截止去年底,融创完成了900亿的境内外债务重组,获批了260亿纾困资金,为自己争取了更多的喘息时间。
但是,融创遇到的危机,简单而言就是高杠杆危机。无论债务重组还是债务展期,可以换来一定时间,但解决不了根本问题。要继续把游戏“玩下去”,归根结底还得销售上货如轮转,才能现金流源源不断。
截止2023年底,融创负债总额8941亿元,其中不断有还款节点的所谓“流动负债”高达7792亿元。
融创自己透露,目前未售土储货值约1.23万亿,其中权益未售货值超过8100亿,其中就包括了上海黄浦两个项目。
简单来说,这8千亿货值如果能够尽快卖掉,那就还有戏。这种境况,比已经宣布资不抵债的恒大之类企业,要好多了。
但是,当下的中国楼市,有几座城市能够货如轮转?克而瑞刚刚公布的数据,今年1-7月,融创中国全口径销售额276.8亿元,同比去年572.4亿元,下跌51.64%。
留个芳名吧
黄浦不愧上海城央的核心,外滩壹号院和锦园这两个盘,都是总销数百亿的大块头啊!如果都是融创的,该多好!
然而,断臂求生时,只有优质家当卖得出价钱。目前黄浦两个项目,融创除了分享小份权益以外,更多是求个留名吧。
未来,如果幸运活下来,无论是做代建商,还是变身小而美,融创都能骄傲地凭借外滩壹号院和锦园,来征服客户。虎落平阳,但是做这些案子,才有虎的样子。
理解了这一点,大概也就理解为什么还有很多人,愿意当这两个项目的业主。
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