作者| 王婷婷来源 | 风财讯
导语：超级大央企，即将曝光真相。
频繁遭遇纪委监察调查后，中粮集团大悦城控股“倒退式发展”的真相，似乎终于将揭开一角。
2024年1月，大悦城党委书记、总经理曹荣根涉嫌严重违纪违法，已主动投案，目前正接受中粮集团纪检监察组和河南省濮阳市监委纪律审查和监察调查。
这只是“连续剧”的第二个高潮，因为在此之前，大悦城控股接连有多名核心高管被纪委监察调查。
2023年5月大悦城控股商业管理中心高级专家朱姝，被曝因涉嫌严重违纪违法，接受纪委审查和监察调查。
更早一些，2021年9月大悦城控股山东区域公司副总经理赵良涉嫌严重违纪违法，遭审查和监察调查；
2019年12月，大悦城控股西南区域公司副总经理、锦云项目总经理兰刚涉嫌严重违法，接受监察调查；
2018年6月，中粮置地（现大悦城控股）成都公司原总经理熊启中因涉嫌严重违纪违法被“双开”，接受纪律审查和监察调查，并被移交司法机关……
巧的是，上述高管都是周政执掌中粮集团大悦城控股期间的下属。
官方资料显示，周政2008年担任中粮地产总经理，2010年担任董事长，2013年履职大悦城地产有限公司董事长，2021年3月15日提交辞呈。
周政离开后半年内，大悦城控股的董事姜勇、总经理助理周鹏、副总经理李晋扬、总会计师（财务负责人）张建国等高管接连辞职。
辞职两年后，2023年11月，周政接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查，原因是涉嫌严重违纪违法。
仔细回顾近年大悦城的发展，的确有颇多“费解”之处，伴随调查深入和细节披露，疑问背后的真相也即将水落石出。
宁高宁定名“大悦城”
中粮的地产聚宝盆
“近者悦，远者来”，一天夜里，据说宁高宁读着《论语》的时候，突然灵光一闪，将中粮集团的商业地产品牌，取名为“大悦城”。
彼时，宁高宁空降中粮集团还不到一年，但他在华润时已百战成名，挽救永达利、入股万科、收购华远、打造万象城…..这些既是宁高宁在华润的战绩，也隐隐透露出他转战中粮后的“野心”。
2004年，46岁的当打之年，宁高宁空降到中粮集团，面对的是拥有50余个分散业务单元的超大综合贸易公司，并且中粮是国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一，掌握着全国多个重要城市的优质资产。
“以中粮自身的背景和财务基础，有很好潜力去做地产业务。”宁高宁多次在中粮内部会议上强调。
因此在任职中粮的第一年，宁高宁便“画了一个圈”。理清架构，在夯实粮油贸易业务的同时，做大地产业务，同时一手推动创立了“大悦城”品牌。
自2007年第一家商场“西单大悦城”在北京开业，此后在北上广深等城市，依托中粮的优势，大悦城快速发展成为城市的商业地标。
那时候，大悦城还只是商场品牌，公司名称用的中粮置地。到了2014年，中粮置地借壳侨福企业登陆港股，一年后H股名称直接改成“大悦城地产”(00207 HK)，进一步突出大悦城品牌，弱化中粮二字。
宁高宁更规划“要做100个大悦城”，可见其对这一新品牌的重视。
不过直到2015年宁高宁从中粮卸任，他也未能完成这份心愿。还有一项未能完成的任务，则是中粮集团旗下地产业务的重组。
这也成为继任者周政的重要工作。
周政时期全面重组
弱化中粮强推大悦城
周政1963年生人，毕业于南昌航空大学，1990年代便从航空领域跨行到了中粮集团，是老中粮人，也曾是宁高宁的下属。因而在2010年周政接任时，很清楚中粮地产的重组规划方向。
实际上，当时中粮的地产板块颇为混乱，在A股叫“中粮地产”（2019年改名为“大悦城控股”000031SZ），在港股叫“大悦城地产”，在中粮内部则被统一称为“中粮置地”，商业街业务原本还单独被称为“中粮实业”。
“我们过去做推介，叫中粮集团地产酒店业务推介会，没名字。因为不知道叫什么名字。尤其是两个上市公司，还牵扯之间的独立性问题，不能乱说。”
周政曾向《中国企业家杂志》直言，一家央企的公司，迟迟以两家上市公司在市场中出现，给市场的形象不好。
重组势在必行。周政彼时兼任中粮地产董事长和大悦城控股董事长，“因为兼着，这些年实际上就靠我们这么撮合、这么推动，沟通协调资源团队系统。”
2017年7月24日中粮地产因重大资产重组停牌，直到2019年，整合方案通过，以当年3月“中粮地产”正式更名为“大悦城控股”为标志，中粮大悦城重组喜迎胜利曙光。
这一过程可谓花费了周政颇多精力，不过结果是他比较满意，“在央企中我们做得比较成功”。
至此中粮的地产业务也进一步剥离了中粮二字，彻底打上“大悦城”的标签。
“为什么不用集团的名字”，这也是中粮内部争论了很长时间的话题。据上述媒体报道，当时高层领导的分歧在于“保留‘中粮’的名称，背靠大树好乘凉。不保留的话，就完全曝光在市场上，风险很大。”所以最终团队管理层和股东大会一致同意，要树立大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略，运营与股权分离，未来引进战投。
重组之后发展滞缓
大悦城的四大疑点
但重组之后，全面以“大悦城”面目示人的中粮地产业务，并未迎来计划中的蓬勃发展。
大悦城控股(000031.SZ)自2015年中以来，股价连续下跌超过7年；大悦城地产（00207 HK)自2013年以来，股价也是连续下跌态势。
经营层面，大悦城控股净利润自2018年以来，持续下跌，至2022年末更是转盈为亏，当年公司净利润亏损22.23亿元。公司营业收入也出现倒退，2022年总营收395.79亿元，一年间缩水了超30亿。
不仅如此，笔者注意到，大悦城控股的净利润中，归于母公司的净利润转盈为亏，至2022年末亏损28.83亿元；归于少数股东的净利润却增长至6.6亿元。
而且“大股东亏钱、少数股东赚钱”的情况，自2020年来便一直存在，甚至2020年大悦城在归母净利润亏损的情况下，少数股东收益高达15亿元。
实际上，在2019年中粮地产和大悦城完成重组之前及合并当年，公司还处于正常状态，归母净利润高于少数股东损益。这不禁让外界生疑，“重组后的大悦城，利润到底给了谁？”
疑点不止于此。
其二如开发节奏。根据大悦城控股2022年年报显示，公司可售货值高达约1905亿元，还不含一级开发旧改等土储项目，而且分布在京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。
截至2022年底大悦城的土地储备1522.72万平方米，总计容建筑面积3270.7万平方米，剩余可开发计容建筑面积（计容建筑面积-累计竣工面积）1314.69万平方米。
大悦城明明有那么多核心城市的优质货值，为何开发节奏难言果决？
且戏剧性的是，部分项目的开发却“急不可待”。例如据媒体报道，2020年9月济南中粮大悦城项目，部分楼栋就盖了两三层高，连脚手架都不搭就去申请预售证。最终，项目因造假材料骗“预售证”被罚款3.64万元并降低信用等级。
其三如抛售资产。2022年大悦城的销售型业务全口径签约568 亿元，同比下降22%，签约面积227万平米，同比下降21%。公司在公告中解释称，因优化库存和推盘策略，加快去化和资产周转，部分项目销售价未达预期。
但部分库存优化时的价格公允性存疑，尤其大悦城对核心城市核心项目的“底价出售”曾引起争议。
凤凰网风财讯注意到，在2023年7月完成股权转让的中粮海景壹号，以底价41.42亿元转让，对应5、6、7号三栋楼约5万平方米可售面积，折合单价约8.4万/平方米。
这一价格远低于目前贝壳找房上项目293850元/平方米的二手均价。实际上，转让2个月后，市场就传出收购方散卖上海中粮海景壹号房源的消息，报价15.86万-36.93万/平方米，瞬间翻涨。
此外，有业内人士透露，大悦城一直用的是产业勾地策略，近年即使是央企也很难用产业的名义从地方勾地了。
可以看见，2022年大悦城控股披露的新增获地只有8宗，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。
开发和增储都不快，大悦城如何发展后续销售，如何逆袭？这也为公司后续发展态势，蒙上一层迷雾。
结语
到2022年，大悦城的在营项目仅29个（含轻资产和非标准化产品）；持有写字楼轻资产管理项目2个，产业地产在运营项目11个，运营酒店6家，运营长租公寓门店11家。
这距离宁高宁十年前提出的“100个大悦城”还很远；距离周政2019年提出的“三年内实现销售额破千亿”也路遥遥。
如今在周政辞任后代履行董事长职责的曹荣根正接受调查；继任周政担任董事长职位的由伟，2021年3月入职，2022年9月就离开了，只过渡了一年。
现任大悦城地产董事长的陈朗是公司的非执行董事，会为大悦城带来多少改变，仍是疑问。
谁能想到，同样作为央企的保利发展、中海地产、华润置地等均在过去十年间，完成了从百亿到千亿的突破，如今更是排名上扬。
而十多年时间过去，作为中粮集团唯一的地产投资和管理平台，装着中粮旗下众多优质的地产商业资产的大悦城，无论“百座”心愿还是“千亿”目标，一时没有完成，便一直未能实现。
如今的场面，到底是谁的问题？或许现在，提问“谁能解决问题”更加紧要。
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