顶着广州“黄埔地王”的抬头，振业天成入市吸引了一波“关注”。
这波“关注”的人，包括看房的客户以及踩盘的自媒体们，他们看完项目以后，满是“嘲讽”。
大概意思都是“一个地王项目，能做到这么平平无奇，也是难为开发商了”。
按理说，地王项目入市，势必要搅动一番市场。但就振业天成来看，不但没有掀起黄埔楼市的半点波澜，甚至还被四面八方吐槽？
难道就一点优势都没有？
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直接冲上天花板的价格
去年初，广州首轮集中供地，30多家开发商、320个房企小马甲参与竞拍黄陂 HBPQ-A-6 地块，开拍 30 秒就达到2.73万元/?的封顶价，进入摇号环节。
最终深振业以运气摇号得到了这宗地块，击败保利、华润、中海、万科等房企。
原以为深振业是冲出来的一匹黑马，没想到是个“冤大头”。
随后市场局势急转直下，深振业还来不及沾沾自喜，已经深陷“地王”泥潭。
因为去年第二次集中供地，与振业天成项目仅一路之隔的班岭村西侧地块，限定的最高楼面价仅为2.45万元/?，新房销售价为4.68万元/?。
最终中铁建以总价26.08亿元竞得该地块，成交楼面价2.42万元/?，比振业天成项目地价整整少了3100元/?。
地价偏高，意味着振业天成的售价不低，目前项目的吹风价为 4.7-5.5 万元/?，基本都超过板块内其它新盘价格。
项目所处的黄陂目前在售新房包括中铁建信达花语天宸、保利翔龙天汇、融创翔龙广府壹号等项目，价格基本都在4.5万左右。
另一在售多年的老盘华标峰湖御境，以豪宅产品为主，主推建面约360-690?的半山院子、建面约500?的大平层洋房，价格也只是在5.2万/?左右。
二手房方面，这里雅居乐富春山居、龙光峰景华庭、万科新里程等小区，二手价格大部分是在3-4万元/?，楼龄都不算高。
这么一对比，振业天成的价格在板块内的竞争力并不大，甚至还不如选择楼龄不高的二手房，性价比会更高。
在地段、配套、景观、产品等各方面条件都差不多的情况下，仅售价这一差异，就很容易淘汰“振业天成”。
而且，5万/?左右的价格，振业天成总价基本要上500万+，这个总价在传统的中心四区选房，发展潜力不是会更好？
天河的天河壹品、海珠的中海江泰里，哪一个不是吊打振业天成？
不管怎么说，价格这一项，振业天成确实没有优势。
-02-
振业天成没一样拿得出手？
一般地王项目，价格高的原因，是因为集地段、配套、景观等各类优势于一体。
但振业天成这个地王项目的记忆点，貌似除了价格高，还是价格高。
地段发展潜力一般，其它配套、景观条件甚至还不如周边几个项目。
说地段，振业天成所处的黄陂板块，属于复合型居住板块，靠山景出圈，定位偏高端，区域内房价也一度水涨船高。
但随着这两年市场冷静，加之限价影响，价格已经去了不少“水分”。
比如融创翔龙广府壹号去年初曾吹风要卖到6万+，但最后推售的产品价格都只是在4.5万元/?左右。
这里属于科学城的外延板块，最大的优势是链接天河跟黄埔，是两大区域的交汇处，但本身没有产业支撑，要靠天河智慧城和科学城外溢需求。
图源乐居从升值潜力上，没有产业支撑的黄陂板块发展肯定不如科学城核心区域。
而且振业天成的位置，虽说是在两个地铁站交汇处，但实际上直线距离地铁6号线黄陂站都有2公里左右，步行时间要20多分钟。
这样看来，保利翔龙天汇、融创翔龙广府壹号更靠近地铁站。
说景观，振业天成也是靠着乌石山的山景，跟中铁建花语天宸那边的鸡公塘山景并无太大差别，而且中铁建靠着山而建，把山景的优势发挥得淋漓尽致。
这么说，黄陂板块内的新盘基本也都有山景资源，保利翔龙天汇也是南向、北向都能看到山景，所以这里最不缺的就是山景。
说配套，黄陂这边的大型商业配套比较缺乏，目前就看前约20万?的翔龙商业综合体的建设进度，这一项目靠着融创翔龙广府壹号，振业天成以后也需要过去蹭一蹭。
至于教育配套，被振业天成拿出来说是其优势之一，但实际上黄陂板块内的教育资源都差不多，说出“最能打”，未免有点牵强。
顶多就是振业天成距离黄埔军校小学和黄埔军校中学更近了一点，再加上其自身配建了一所幼儿园，距离上有优势。
但根据摇号招生的规则，最靠近学校也不是保证百分百能入读，周边其他楼盘的业主只要人户一致，一样有机会。
加上黄埔军校小学规划有48个班，提供1000多个学位，但周边住户众多，到时候学位够不够还是个问题。
冲着学位来的，其它楼盘也一样可以看看。
当然，振业天成还是比较聪明的，知道避开上述几点“缺陷”，主打容积率低，想在产品上下点心思。
确实，这个项目的容积率在板块内最低，但其它项目的容积率也并不算高，3.0左右的容积率也足够适宜。
要说产品能打出来也认了，关键是振业天成连做出来的产品都没有任何亮点。一客户看完产品之后，只对小编说了一句话：“太丑了”。
项目规划10栋商品房+1栋人才房，16-25层高，首推1#、2#、9#，户型涵盖105?-165?，均设计为四房。
图源网络据了解，1#、9#为2梯3户，户型为105?四房、127?四房，而2#则为2梯2户的板楼，户型仅有165?四房。
其中，9#南面就是广汕公路，还会受到噪音、灰尘影响，前面还是一条水沟，确实影响观感。
而最小的户型105?户型设计成典型的飞机户型，动静又不完全分离，主卧直接对着客厅，没啥私密性。
也是很久没见到这种户型了，这难道是要逼着其它人买更大户型的产品？就不知道大家能不能接受再高个一百来万买这里了。
再一看网上样板间的图片，嗯，确实中规中矩，没啥特色，看起来空间感不够大，主卧套房还很突兀。
图源水印瞬间明白，大家为什么吐槽了。
-03-
深振业的摆烂心态
可能是产品打不出名堂，销售士气一般。甚至可以说直接摆烂，有客户说去到振业天成现场，连帮忙介绍的置业顾问都没有，就把人撂在旁边。
开发商看着也是直接躺平的状态，把原因归结成市场，也不觉得项目能卖多好。
但也不反思下自身，产品做不上来，怎么可能卖得好？市场再差，性价比跟上来的话，也会有卖得好的产品。
像振业天成这样跟性价比不沾边的项目，很难有市场。
深振业这一家来自深圳的房企，还是不够了解广州市场。
实际上，深振业也不是第一次踩坑了。
最早进入广州，是于2014年拿下广钢AF040131号地块，斥资20.3亿元，折合楼面地价约1.83万元/?。
当时正值广钢新城开发热潮，房企纷纷涌入，深振业也打算分一杯羹。但无奈拿下的项目不在中央主轴线范围，且相较中海、金融街、保利等项目地价更高。
更因为建筑限高只能成为板块内“最矮的项目”，体量也比别的项目小。
要知道，拿地当时，深振业年营业收入还不足40亿元，可以算是斥巨资拿地，而且还需要投入巨额开发成本。
深振业的眼光好像总是差了一点。
中间还受到自身重组调整的影响，导致项目迟迟不能开工，直到直到2016年下半年才开始动工建设。
那时候，同期的其它项目都准备入市销售抢占市场了，只有振业天颂花园还停留原地，深振业投出的资金也迟迟回不来。
这个项目也算是命运坎坷了，2018年才正式入市开售，而随后的交楼阶段，又爆出电梯灌水，地库漏水，擅改绿化用地为硬铺地等等各种维权事件。
图源水印也不难理解，利润空间有限，开发商的戏码不就是偷工减料。
深振业本身就是一家“不求上进”的房企，背靠深国资，发展三十多年以来，专注房地产行业，却迟迟做不出成绩。
作为深交所“老八股”之一，深振业曾经还是对标万科的存在。
但无奈步伐一直跟不上，直到2021年，深振业全年累计实现合同销售面积仅26.08万?，合同销售金额42.36亿元，连百亿房企都算不上。
虽然现在不提高周转、追高规模，但这个水平，确实跟万科相差太远。
规模跟不上，几十年来营收数据都是在50亿元以下，归母净利润没有超过10亿元，利润涨幅不定，去年归母净利润5.42亿元，同比下降37.35%。
今年一季度，深振业实现营业收入3.51亿元，同比下降61.73%，归属于上市公司股东的净利润4443.2万元，同比下降83.51%。
业绩不佳，股价表现自然也不如人意，网友的耐心也近乎耗尽：深振业上市30年，股价一直暴跌，今年甚至新低。
但别看深振业规模小，资金上的问题却不少。
尤其是经营活动产生现金流量，已经连续三年为负，日常经营活动现金流出大于流入，意味着深振业本身的资金压力及运营风险比较大。
公司高管也解释了，主要是因为公司近三年连续加大土地储备投资力度，累计获取新增地块8宗，仅2021年先后购入广州和南京共4块土地，导致经营活动产生现金流出大幅增加。
看起来，投入与支出之间没把握好，有点过度盲目扩张了。
另一边，销售销售去化不够快，存货还在不断积压。2013年，深振业的存货周转天数才659天，不到两年的时间，而2021年，深振业的存货周转天数达到2464天，接近7年的时间。
要花近7年的时间，才能把手上的项目消化完，资金回流算是遥遥无期了。
截止2021年底，深振业土地储备建筑面积约87万平方米，主要包括长沙振业城、惠阳振业城及河源深河湾项目剩余未开发土地。
在建项目主要有长沙振业城、惠阳振业城、深汕合作区振业时代花园、河源深河湾、南宁启航城、西安泊悦府、天津御湖、广州天成及学府里、南京翡丽铂湾及铭著风华项目，合计计容建筑面积约154万平方米。
按照深振业“佛系”的心态，要消化完这些项目，又可以耗个十年八年。毕竟背靠大树，等得起，耗得起。
就是不知道，购房者等不等得起？
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