在2021年“业绩变脸”之后，渝派房企迪马股份(600565.SH)于8月22日晚间交出了一份还算不错的中期“成绩单”。
今年上半年，迪马股份营收、净利、归母净利润等主要盈利指标均实现了不同程度的增长，成为截止目前已发布中期业绩的上市房企中唯一一家营收、净利录得双增长的房企。
不过，亮眼的成绩背后，迪马股份的少数股东损益问题仍在凸显，上半年占到总净利润的79.32%，同比增幅更是达到93.38%，远超同期归母净利润32.99%的增幅。
同时，受房地产行业整体仍处于下行阶段的影响，上半年迪马股份的销售额也同比下降了68%。如何修复自身在销售端的表现，仍是迪马股份亟待解决的问题。
虽从制造业起家，但房地产开发及物业服务才是迪马股份的第一大收入来源。而在迪马股份之前，多数上市房企都已陆续完成了旗下物业板块的分拆上市。
在本报告期内，迪马股份终于完成了旗下物业板块的分拆上市，于4月实现东原仁知城市运营服务集团股份有限公司(简称“东原仁知服务”，股票代码：02352.HK)在港股的上市，构筑起“A+H”股双融资平台。
整体毛利率较2021年末大幅改善
中报披露，今年上半年，迪马股份累计实现总营收102.2亿元，同比增长63.99%;相比2019年和2020年中期，也分别同比增长了187.8%、138.67%。
迪马股份的主营业务为房地产开发及物业服务、专用车制造、商业管理、医疗康养等，在中报中，被归为三个大类。
其中，房地产及物业服务实现营收94.74亿元，同比增长75.34%;对总营收的贡献比为92.72%，较2021年同期的86.72%进一步提升。
同期，该板块的毛利率同比增加了1.55个百分点达到26.32%，系三大板块中最高的。
其次是制造业，上半年实现营收5.05亿元，但同比增幅仅为6.16%;毛利率水平则下滑明显，同比下降4.09个百分点至18.81%。
最后是建筑业及其他业务，该板块的毛利率水平仅微增，但录得营收同比下滑了36%，仅为1.52亿元。
换言之，迪马股份上半年的业绩增长主要由房地产开发及物业服务在支撑，即房地产项目的交付规模增加，相应的结转收入也增长，由此带动总营收的增长。
往期财报数据显示，2015年时，迪马股份来自房地产开发及物业服务的营收贡献比仅为86.84%。之后的2016年随即升至93.24%，之后至今该贡献比均保持在90%以上。
从更为细致的纬度来拆解，上半年迪马股份业绩下滑最为明显的是华中区域，仅实现营收20.71亿元，同比减少32.15%。
作为迪马股份起家的西南区域则营收也仅微增0.78%，反而是其他区域营收同比增长了106.05%，迎来大爆发。
迪马股份五大区域上半年创收概况，图片来源：迪马股份2022年半年度报告谈及房地产开发业务，迪马股份在中报中特别指出，上半年，东原地产(地产板块主要业务平台)按时、按质、按量交付，竣工面积 177.99万平方米，如期交付面积约140余万平方米，累计交付近1.5万户，涉及全国8个城市，按时交付率100%。
不过，与多数房企一样，在地产行业利润日渐稀薄的当下，迪马股份的房地产主业也在承受着毛利率下滑的侵扰。
2016年-2018年，迪马股份该板块的毛利率逐年增长，从仅17.9%的水平升至29.03%的水平。
但自2019年开始，迪马股份该板块的毛利率开始一路下滑，到了2021年已直接降至15.58%。
今年上半年，该板块的最新毛利率为26.32%，即在同比增长的同时，较2021年末还出现了大幅的改善。
相比之下，作为第二主业的制造业，毛利率水平则近三年都保持在21%-22%。只是，该板块的营收占比过低，很难“救赎”迪马股份的整体毛利率水平。
迪马股份三大产业板块上半年创收概况，图片来源：迪马股份2022年半年度报告最终，今年上半年迪马股份的整体毛利率为25.61%，同比微增1.85个百分点。相比2021年末的16.28%，也有大幅的改善。
少数股东损益增93.38%远超归母净利增幅
从整体的数据来看，这样一份中期“成绩单”确实足以一扫上一份财报中迪马股份头顶的阴霾。
至于行业而言，搜狐财经不完全统计发现，这是截止目前，已发布中期业绩的典型上市房企中，唯一一份营收和净利“双增长”的中期业绩。
对于迪马股份而言，上一份财报即2021年年报中，其被市场直呼“惊天大雷”。这一年，迪马股份仅实现总营收204.6亿元、归母净利润由盈转亏20.54亿元，同比下降3.8%、213.91%。
那时被市场诟病的是，迪马股份在最初发布的2021年业绩预告中给出的数据是：预计公司全年归母净利润录得9015万元、扣非净利润-5485万元，虽然同比分别下降95%和104%，却还是盈利状态。
“由盈转亏”背后，“业绩变脸”的迪马股份解释称，受新一轮疫情及公司房地产销售不及预期影响，公司对存货和应收款项分别计提19.32亿元、1.8亿元的资产及信用减值损失，由此导致业绩骤降。
但这样的解释不足以让市场完全信服，因2021年在归母净利录得亏损的同时，迪马股份的少数股东损益却盈利了1.35亿元。
对此，迪马股份的解释是系公司与合作方开展合作成立控股子公司，由此导致少数股东权益增加。同时，前述计提资产减值准备中的房地产项目主要为公司自持的项目。
拉长时间线来看，在2018年和2019年这两年，迪马股份也曾出现过少数股东权益的增幅大幅超过当期归母净利润增幅的情况。
并且，在2018年时，迪马股份的少数股东权益仅为3741万元;到了2021年，这一指标已为1.35亿元，即四年时间增长了260.86%。
在最新交出的中期“成绩单”中，这样的情况仍然存在。从利润表可以看出，今年上半年，迪马股份实际录得净利润约为9.23亿元，同比增长76.78%。
其中，少数股东权益约为7.31亿元，即占到净利润的79.32%;同比增幅为93.38%，远超同期归母净利润32.99%的同比增幅。
迪马股份的中报并未对这一现象进行解释，但从中报披露的公司房地产储备情况来看，截止今年6月末，迪马股份在16个城市持有待开发土地，其中仅3个城市不涉及到合作开发项目。
余下的13个城市的合作开发项目中，迪马股份在合作开发项目中的权益占比为21.67%-99.89%。
但迪马股份也明确表示，相关项目的权益比例仅为截止6月末的数据，公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投，相应权益比例可能发生变化。
迪马股份截止6月末房地产项目储备情况，图片来源：迪马股份2022年半年度报告从销售端也可明显的看出，今年上半年，迪马股份累计实现销售额73.71亿元，同比减少68.44%。其中，合并报表权益销售金额为50.14亿元，即权益占比为68.02%。
而在上一级季度末即今年3月末时，迪马股份累计实现销售额40.45亿元，权益占比还高达72.88%。
销售金额是市场对房企认可的“晴雨表”，也直接呈现着市场的“冷暖”。根据房地产行业的特性，房企从买房到交房有一定的时间差。房企只有最终交付完成，才能进行结转确认，成为当期的营业收入。
中指院数据显示，上半年百强房企累计销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%;其中销售额超千亿元的房企仅有9家，较去年同期减少10家;超百亿元的房企有85家，较去年同期减少47家。
证券化：分拆物业独立上市
盈利能力和销售业绩之外，对于上市房企来说，在2021年市场开启深度调整期之下，良好的现金流和偿债能力已成为市场对房企的关注重点。
从账面上的数据来看，截止6月末，迪马股份仅短期借款就为21.59亿元、一年内到期的非流动负债为52.92亿元，两项累计74.51亿元。
但同期，迪马股份的货币资金仅为43.32亿元(未披露受限制情况)，尚不能完全覆盖前述短期债务。
不过，截止目前，迪马股份仍保持着境内外公开市场债务“零展期、零违约”的记录。以“三道红线”来看，迪马股份也一直在安全区域内、为“绿档”房企。
中报披露，上半年迪马股份完成了中期票据的本息全额提前兑付、非公开发行住房租赁专项公司债券的付息，降低有息负债近15亿元。
考虑到财报为节点数据，综合东方财富、企业预警通等数据来看，截止发稿，迪马股份于境内外公开市场累计存续4笔债券，为1笔私募债、3笔信贷资产支持证券，累计规模为16.03亿元。
其中，1-3年到期的部分也仅为4.5亿元，余下的11.53亿元到期日则在10年以上。即就公开市场而言，年内迪马股份并无需对付的债券。
而上半年对于迪马股份来说，具有里程碑意义的事件则是东原仁知服务登陆港股市场。这意味着迪马股份将与多数上市房企一样，拥有一家独立上市的物业平台。
东原仁知服务定位为全价值链整合物业服务商，上市不到两个月就迈出了外拓的第一步。今年6月，其宣布拟约以1.41亿元的总代价，收购四川东蓝商业管理有限公司持有的旗下两家物业公司100%股权、80%股权。
按照东原仁知服务的预计，这两笔收购若完成，至少将为公司新增约1250万方在管面积。而在上市前截止2021年末，公司的合约建筑面积为4290万平方米，在管建筑面积为2820万平方米。
整体来看，下半年迪马股份在继续保持盈利能力的基础上，亟待修复的应是公司在销售端的表现。
截止目前，迪马股份还未披露前7月销售业绩。 而在克而瑞发布的《2022年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，东原地产则位列第95名。
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