超百城出台稳楼市新政，谁能在下一轮修复中脱颖而出？

　　随着国内疫情反弹，多地紧急实行静态管控，房地产市场几乎停摆，寒意持续相当长一段时间。为引导地产市场回归正常化，需要政策进一步发力。

　　可以看出，今年以来政策出台频次和力度均明显加大。从上百城已发布的稳楼市政策来看，其中包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购、契税减免、支持多孩家庭购房需求等等。在一系列利好政策出台之后，未来，谁能在下一轮修复中脱颖而出？

　　房企的压力持续攀升

　　在上半年的房企年报季，多家企业延期披露，已公布年报的房企也接连遭受问询。另一边，房企债务违约接连发生，房企拿地、融资规模均触冰点，业绩大幅下跌成常态化、“明股实债”，以及一些可持续经营等问题也日渐突出。

　　市场不容乐观的主要因素是房企的销售僵局。从成交量来看，今年前五个月的房地产市场仍旧低迷，据中指研究院公布的2022年1―5月份中国房地产企业销售排行榜数据显示，2022年1―5月份，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。

　　其中，销售额超千亿房企3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，较去年同期减少12家；而超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

　　与此同时，TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

　　众多因素叠加导致房企推盘意愿仍较弱。据中指研究院数据显示，1-5月，重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米，同比下降超四成。而5月单月，重点50城新批上市面积约1600万平方米，同比降幅接近五成，房企推盘情绪较为低落

　　销售回款情况直接决定房企投资力度。头顶销售强压之下，房企拿地投资规模亦出现大幅收缩。

　　据中指院统计，前5个月，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。在百强房企中，仅有34%房企在2022年有土地入账，超过6成房企一块地未拿。

　　同时值得关注的是，房企的偿债压力持续攀升。当前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月份为年内第二波偿债高峰。

　　市场对房地产行业的信心降低，一度影响了成交，导致市场供求两端偏弱。因此，政策发力的核心在于，形成解决房企风险机制，恢复企业“造血”及市场信心。

　　部分城市楼市信心已现转机

　　据不完全统计，截止发稿前已有百余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过三百次。其中包括一、二线以及一些热点城市均有不同程度的政策调整，政府正不断给予市场信心的，帮助市场走出窘境。

　　近两个月里，政策出台频次和力度均明显加大，优化限购、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等城市亦加入政策优化行列。

　　而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

　　例如今年3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。

　　随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。

　　4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

　　4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

　　4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

　　据中指研究院统计，5月就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。

　　5月9日，苏州限购限售再放松，同天，汕头市自然资源局组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（草案征求意见稿）》，进一步规范土地市场，促进土地节约集约利用。

　　5月17日，杭州非本市户籍家庭提供12个月社保证明可购房。

　　5月22日，武汉二孩、三孩家庭增加买房资格，四大远郊城区取消限购。

　　而作为全国关注度最高的一线城市之一的上海，这次也打开了政策工具箱。

　　5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，并指出为促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。

　　值得关注的是，在各地政策密集出台的背景下，市场信心开始建立，而信心传导到市场仍需时间。知名学者胡金星在接受《中国房地产金融》采访时表示，不同城市因城施策，背景是房地产开发企业暴雷或倒闭量的增加，政策适当放松对于房地产市场健康稳定发展有一定的作用，但也会加剧企业的分化。

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