2022年7月8日，鲁商生活服务股份有限公司Lushang Life Services Co., Ltd.（以下简称：鲁商服务，股票代码 2376.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市，成为2022年第四家、山东省首家成功登录港股的物业服务企业，也是继银座股份(600858)和鲁商发展(600223)后，鲁商集团控股的第三家上市公司。
在资本市场不断变化，物业IPO受阻的背景下，鲁商服务一路披荆斩棘，自2022年1月18日第二次交表至今日敲钟上市，共历时172天。中指研究院以行业顾问的身份全程参与鲁商服务IPO项目并提供专业的服务和支持，针对区域布局、市场定位、多元增值业务、品牌建设、运营管理、人力资源等方面，以定性、定量的方式，深入分析企业核心竞争力，挖掘投资亮点，助推企业上市。据中指研究院分析，鲁商服务植根山东区域，辐射北京和哈尔滨，营收和盈利规模快速增长，依托鲁商发展集团及山东商业集团，积极外拓培育新的增长点，为快速发展奠定扎实基础。
植根山东区域，拓展全国布局，管理规模和经营业绩快速增长
鲁商服务总部位于山东省济南市，成立于2006年，秉持“健康为民，幸福为家”的愿景，以对客户满意度的承诺和以客户为中心的文化塑造品牌形象，业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。根据中指研究院资料显示，鲁商服务在2022中国物业服务百强企业中综合实力排名第41位，企业实力赢得行业认可。
图：鲁商服务荣誉证书
规模是物业企业赖以发展的基础，2021年，鲁商服务在管面积和签约面积双双迈上两千万平方米规模台阶。据招股书显示，2019-2021年，鲁商服务实现在管面积年均复合增速45.9%，2021年鲁商服务共有82个在管物业，在管总建筑面积约2286.9万平方米，其中75个项目的2026.9万平方米位于山东省，占比为88.6%。同时，2021年鲁商服务已签约82个物业，已签约总建筑面积达2618.1万平方米，覆盖12个城市。2021年，鲁商服务合约/在管比超2.1，项目储备较为充裕，为未来持续增长打下奠定基础。
图：鲁商服务在管面积及签约面积
数据来源：企业招股书资料&中指数据CREIS物业版（点击试用）
除了管理规模的不断壮大外，鲁商服务经营业绩方面表现也非常亮眼，营业收入和净利润实现高速增长。据招股书显示，2019-2021年鲁商服务营业收入分别为3.21亿元、4.03亿元、5.83亿元，年均复合增速为34.7%，2019-2021年净利润分别为2893.4万元、4536.2万元、7701.7万元，年均复合增速为63.2%。
图：鲁商服务营业收入及净利润
数据来源：企业招股书资料&中指数据CREIS物业版（点击试用）
服务业态多样，多元化综合管理能力逐步提高
鲁商服务在多元化的业务布局基础上，构筑丰富的业务发展体系。在为住宅小区提供优质传统物业管理服务的同时，积极拓展非住宅物业服务领域。服务领域涵盖住宅小区、写字楼、商业综合体、市政设施（例如城市道路）、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。2019年-2021年，鲁商服务在管非住宅物业面积由175.3万方大幅增长至1071.6万方，占据总在管面积比例由16.3%提升至达46.9%，业态结构优化成效明显。
图：鲁商服务在管面积业态结构
数据来源：企业招股书资料&中指数据CREIS物业版（点击试用）
补充说明：其它物业主要包括市政设施（例如城市道路）、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。
多种经营服务丰富，收入贡献持续上升
鲁商服务不断延伸服务边界，在提供基础物业服务的基础上不断丰富多种经营服务。包括向开发商提供设计服务、前期物业服务、景观美化服务等非业主增值服务，向业主提供的包括社区空间及资源管理服务、社区生活服务等社区增值服务。从营收构成上看，2021年鲁商服务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务营收分别为2.55亿元、2.05亿元、1.23亿元，业绩贡献率分别为43.8%、35.1%和21.0%，增值服务收入合计占比为56.2%，首次超过物业管理服务收入，收入贡献持续上升，多元化服务优势凸显。
图：鲁商服务营业收入构成及占比
数据来源：企业招股书资料&中指数据CREIS物业版（点击试用）
建设5S标准化管理系统，专注精细化服务提升品质
作为领先品牌物业企业，据招股书显示，2019-2021年，鲁商服务保留率分别为92.3%、100%、98.8%，客户满意率也始终保持在80%以上的较高水平，表现良好，这得益于鲁商服务对服务品质的精细打磨。鲁商服务专注服务细节提升，将管理精细化理念贯穿社区物业服务全过程，全面推进5S标准化管理的实施，促进社区物业服务水平和管理服务质量的不断提升。鲁商服务通过对“整理”、”整顿”、”清扫”、”清洁”、”素养”五大要素的合理设计，结合公司三体系标准，注重环节和流程管理，努力使服务工作做到快捷、精细、高效、极致，大大降低运行成本，提升服务品质。鲁商服务5S标准化管理将每一项服务落实到细微之处，全面提升业主直接感知，健康为民，幸福为家为业主带来真正的美好生活。
图：鲁商服务5S标准化管理
建设智慧物联系统，提升运营效率和用户体验
科技赋能智慧社区建设，帮助企业提升运营效率和用户体验已经成为现实。鲁商服务多年来一直致力于智慧化建设，依托大数据建设的“数字智脑”――鲁商服务智慧云中心，包括智慧办公、智慧物业、智慧社区、智慧城市、智慧分析五大工程，全面实现物业服务的在线化、数字化转型，实现业主与建筑、服务的智能“对话”，并通过设备、科技、服务、运营结合的方式，打造健康、智能、高效的品质生活居住空间。
鲁商服务智慧云中心，囊括了基础数据、收费数据、物业服务等多板块，可实现所服务项目的全时监测。智慧云中心系统是集合了大数据、人工智能和物联网等信息技术于一体的智慧物联系统，以其中的“智慧社区可视化看板”为例，这套系统通过信息数字化的模式、实时监控的模式，对园区内的消防、高空抛物、电动车自燃、安全巡检进行24小时无死角的监控。
结语：
物业行业已经迎来高质量发展阶段，未来投资价值仍可期。鲁商服务成功上市，成为山东省第一家上市物业企业，正式迈入发展新里程。未来，鲁商服务将依托港交所大平台，不断提升自身服务质量、融资能力及第三方拓展能力，继续提升行业优势地位。
☆中指研究院积极推动企业登陆资本市场
基于多年的行业深耕与深厚的数据积累，中指研究院充分发掘物业服务企业及生态链相关服务商的优势与核心竞争力，并从专业角度，结合数据分析，进行充分论证，彰显企业投资价值，为企业赴港上市提供了有力支撑。
目前，香港主板成功上市企业达到56家，其中39家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容贡献力量。
中指研究院提供上市认证的优秀企业一览
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