“张书记”确有其人、“书记夫人”则实为女友、“50台宾利”底气来自车友俱乐部、“劳斯莱斯车主”实为路虎车主、“倒地男子”为另一围观业主、双方纠纷确实缘于“开发商赠送车位”……于是乎，网友们的关注焦点又一次回到了“车位”上。
最新消息显示，此前曾有业主针对车位问题将开发商告上了法庭，但由于双方房地产买卖合同中补充约定“车库、车位等所有权和收益权均属于卖方”，开发商随后的“赠送车位”合同被认定为未侵权。而针对车位纠纷，当地街道办曾多次会同区多个单位召开协调会，要求宝能地产、物业公司予以整改。
北京天达共和（成都）律师事务所杨川平律师接受金融投资报记者采访时表示，从全国各地物业管理的规定来看，大多数是明确规定建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人，并进行了数量限定。
车位纠纷事件又有新进展
7日，深圳国资官方微信针对该事件连续两次推文，分别发布了关于车位纠纷事件的《情况通报》以及一篇《停车位纠纷引关注相关方面回应处置进展》，此前事件中网友们关注的多个重点问题都得到了解答。
根据《情况通报》，该委对近期事件表示“高度重视”，并成立了工作专班，经初步核实，“张晓中”确为该委所属企业深圳市振业（集团）股份有限公司的党委委员、纪委书记，2021年5月兼任监事会主席。
此外，经民政部门核查和个人事项报告核对，张晓中于2017年离异后未再进行婚姻登记。同时经工作专班核查，暂未发现深圳市振业（集团）股份有限公司与涉事张某某（女）及其名下企业有经济联系和业务往来。如后续发现张晓中存在其他问题，将依法依规严肃处理，并向社会公布。
深圳国资还发布推文介绍称，张晓中称其与张某某于2021年9月经人介绍发展为情侣关系，宝能城市公馆公寓和涉事车辆均是女方资产。张某某在接受媒体采访时则表示，她本人的社交账号名为“欧阳与齐”，她在与张晓中相识前已购买宝能城市公馆公寓和涉事车辆，车位为购房时开发商赠与。网传的“婚宴照片”为两人2021年10月举办的确定情侣关系仪式时所拍。
同时，关于当事女车主放出的“50台宾利”说法，当事人也进行了解释。据中新财经报道，女车主称网上的视频是恶意剪辑。她说，当时长期抢占车位一方，先提起有关“50辆宾利”的事情，她情绪激动跟着说出来，其实想表达的意思是从宾利俱乐部调车过来。
另一边，与该女车主产生纠纷的车主情况，也已被一定程度公开，据当地街道办介绍，住宅业主庞某某之所以与公寓业主张某某产生纠纷，是因为庞某某认为自己停在公共车位上，但张某某认为该车位是开发商赠与自己的固定车位，于是双方产生争执，引发业主围观。
除此之外，一些视频中显示的所谓“劳斯莱斯”品牌汽车并非当事车辆；庞某某所开车辆品牌为路虎，张某某所开车辆品牌为宾利；部分网传视频中倒地的男子则是一名围观的住宅业主韩某某，曾在现场与张某某发生口角；庞某某为深圳一家私营企业负责人，并非网传的“国企高管”。
一边是拥有“私人车位”的公寓业主拿着开发商合同，表示车位确实是当初赠送自己的；一边则是只有“公共车位”的住宅业主，指出开发商在住宅区公共停车场“圈地”的行为，严重影响该区域业主日常停车……结果就是，开发商如此分配“车位”是否合适、小区业主是否有办法维护自身权益等问题，也成为了不少有车网友的关注焦点。
车位配置应"首先满足业主的需要"
事实上，此次事件曝光后，不少网友都提到了广东2008年公布的相关条例中，规定车位、车库“应当首先满足本区域业主的需要”；同时在深圳市2014年公布的相关规定中，也提到“小区配建车位归全体业主所有且禁止买卖”。
《广东省物业管理条例（2008修订）》
关于网友们提到的“车位首先满足业主”规定，有类似条例的地区不只广东，如《四川省物业管理条例（2021修订）》就有类似的规定，明确应当首先满足业主需要，同时要求进行充分公示；《成都市物业管理条例》第五十一条也规定，机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下，有空余的才可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。此外，北京、上海、福建、重庆市等多地的物业相关条例中同样存在类似规定。
杨川平律师向记者介绍称，从全国各地物业管理的规定来看，大多数是明确规定建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人，并进行了数量限定。
而根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
换言之，若开发商、物业等处分行为人不依照合适比例处置车位，或事实上违反“首先满足业主需要”的根本目的时，若小区业主等权利人提出诉讼，可能存在被确认为处分行为无效，处分行为人有可能因此而承担赔偿责任。
我国《民法典》第二百七十六条规定指出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当“首先满足业主的需要”。
杨川平律师指出，这种“首先满足业主的需要”的合理界限，应当坚持两项基本原则，一是“配置比例”，一项是“首先满足业主的需要”的规定。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，以此满足业主综合性的，基本的停车需求；
二是首先满足业务的需要，是指不能对外销售、出租或对个别业主的超比例销售、出租车位行为，因为该行为可能妨碍到其他业主的基本需求。所以满足业主需要是目的，按比例配置是手段和措施。开发商赠送如果超过规划确定的配置比例，则可能存在不当处置行为，开发商可能存在过错并可能因此担责，而争议的解决如果协商不成，或只能通过诉讼方式进行解决，权利人可以请求排除妨害、确认处分行为无效或者赔偿损失。
当地多部门已出手协调纠纷
回顾此前报道，在各地相关规定出台前，各种车位租售乱象也曾时有发生：有开发商单方面规定车位只售不租，逼迫有车业主必须“买断车位”借此抬高价格；也有开发商将车位当作“投资”出售，致使部分业主（乃至非业主）一人占用数个小区车位进行价格炒作……
类似种种行为，不仅打乱了正常的市场规律，也侵犯了小区内其他业主的合法权益，甚至间接导致城市内“停车难”问题加剧，因此各地各种相关规定的出炉后，很多类似的违规情况得到了极大遏制。
但值得注意的是，此次事件中的车位纠纷问题，或许比外界想象的更为复杂。
据深圳发布消息，针对相关问题，此前已有业主就宝能地产附赠停车位行为的合法性提起诉讼。福田区人民法院2021年12月23日判决原告败诉，认定开发商签订《车位使用权赠与合同》未侵权。
其依据为《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款及《中华人民共和国民法典》第二百七十五条均规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。
而双方签订的房地产买卖合同附件中补充约定，未列入共有建筑面积分摊部分如车库、车位等所有权和收益权均属于卖方，卖方有权自主确定上述物业出售、出租或附赠。依据深圳市规划和国土资源委员会出具的宝能城市公馆项目《房屋建筑面积总表》和《公用建筑面积分层汇总表》，地下车库未列入公用建筑面积分摊。
不过，针对近期事件中暴露的停车位使用权纠纷问题，目前，香蜜湖街道办正在会同政法、规划、住建、司法等部门，督促宝能地产、物业公司继续优化方案，与业主进行充分沟通协调，推进化解纠纷。
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