整体来看,北京二轮土拍表现相对稳健,具体地块之间的分化态势明显,综合地块体量、项目利润、操盘难度等因素,背后其实是精准测算的结果。
6月1日,北京第二轮集中供地落下帷幕,总计揽金499.58亿元,部分热门地块的争夺之下,也隐藏着克制与理性。
本轮集中供地推出的17宗地中,7宗地底价成交,7宗地现场竞拍溢价成交,共有4宗地达到最高溢价率15%,整体平均溢价率11%。
房企对热门地块的竞争充分展现了拿地决心,甚至在触达地价上限后又触达“政府持有产权比例”或“现房销售面积”上限,最终通过摇号确定地块归属。
另一方面,即便在“预申请”机制下,本轮集中供地依然出现了3宗流拍。冷热分化的决定因素在于地块的盈利确定性,房企算账比以往更加审慎。合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者,“精准投资、精算利润”成为房企当下在北京土拍市场决策的准绳。
而这场颇受关注的土拍,恰好发生于房地产的关键5月,4家民营房企出现在报名表中,被认为一定程度上是房企信心回转的象征,后续随着销售回暖,民营房企在“量入为出”的前提下,或许也会加大在土拍市场的投入。
争夺优质地
本轮集中供地共有4宗地达到了最高溢价率15%,其中又有3宗在后续争夺中纷纷触达另一项限制标准(政府持有产权比例10%或现房销售面积3万平方米),最终只能通过摇号或递交高标准建设方案确定地块归属。
“这样的热情,能看出大家势在必得的决心。”一位业内人士感慨说。
以太阳宫地块为例,该宗地总建筑面积为7.57万平方米,起始价58.1亿元,经过15轮竞价后,触达地块价格上限66.815亿元,转入竞政府持有产权环节。经过多轮举牌后,中海以10%的政府持有产权比例触达上限,再转入摇号程序。最终,中建玖合以66.815亿元、10%政府持有产权的代价竞得太阳宫地块,溢价率15%。
太阳宫地块位于北三环与北四环之间,毗邻在建的地铁17号线,销售指导价为13万元/平方米,周边二手房价格在12-15万元左右,区域资源丰富,有着较好的区划前景。
当地块价格达到上限时,楼面价已经达到88250元/平方米,距离未来实际售价11.7万元/平方米,还剩下2.88万元的利润差。郭毅认为,这样的房地价差对摘得地块的企业来说是有考验的,房企需要合理控制开发成本、提高开发速度。
“中建玖合的央企背景和建造体系出身,都对太阳宫地块的开发有帮助,还是能够打造出一个相对较好的产品。”郭毅表示。
而丰台小瓦窑地块无疑是当天的另一大关注点。该地块报价阶段就吸引了13家报名主体,央企身影包括中铁置业、电建、保利、华润、葛洲坝、招商、中建、中海等,国企身影包括首创、首开、北京城建等企业,还吸引了润泽、茂源等民营房企参与。
公开资料显示,小瓦窑地块位于西四环外、莲石东路以南,地块建筑面积5.94万平方米,起始楼面价为3.87万元/平方米,销售指导价为7.5万元/平方米。在业内人士看来,小瓦窑地块的房地价差很大,利润相对高。
现场竞拍环节,各家房企快速举牌加价,第12轮便触达地价上限26.45亿元,转而进入竞现房销售面积环节,举牌竞争也很激烈,保利以3万平方米的现房销售面积触达第二项上限。
最终电建+首钢联合体在摇号环节摘得小瓦窑地块,代价是26.45亿元、3万平方米现房销售面积,现房销售面积达到了建筑面积的50.5%。
“小瓦窑地块成交的房地价差还是超过3万元,房企可以在产品上做加法,也可以在价格上做减法,都能实现较好的利润,这个项目在营销层面也有更好的辗转腾挪空间,大家才会去抢。”郭毅分析说。
此外,还有顺义区薛大人庄地块触达地价上限和现房销售面积上限,转入“竞高标准建设方案”程序,结果预计在5个工作日后评审结束。在这宗地的争夺中,民营房企懋源始终紧追首开和华润,最终懋源也积极递交了高标准建设方案。
“无论市场情况如何,优质地块还是会受到热捧。”一家全国性房企的北京负责人告诉21世纪经济报道记者,利润空间较大或者未来销售情况非常乐观的地块,往往还能体现出韧性。
追求确定性
整体来看,北京二轮土拍表现相对稳健,具体地块之间的分化态势明显,综合地块体量、项目利润、操盘难度等因素,背后其实是精准测算的结果。
以丰台亚林西地块为例,虽然位于三环内,周边配套成熟,销售指导价11.2万元,低于周边次新二手房价格,较受市场看好,但同时,亚林西地块也因为商业占比近半,考验房企运营能力,资金占用量大等因素,报名房企仅有华润一家,最终被央企华润以底价获得。
郭毅认为,当前北京土拍市场房企拿地依然比较理性和谨慎,在以销定投、量入为出的前提下,精准投资、精算利润。她表示:“土拍市场热度分化的背后,代表着一个更理性、更克制的投资时代的到来。”
观察参与房企可以发现,央企、国企、区域城投公司等仍为主力,华润参拍率超六成、报名9宗、斩获2宗;北京城建与首开均报名6宗,分别竞得2宗及1宗;中海报名5宗,落子2宗;中建系报名4宗、收获2宗,中建二局摇号竞得热门太阳宫地块。龙湖仍以底价策略为主,布局低溢价地块,成为此次土拍中唯一有所斩获的民企;懋源则在朝阳崔各庄奶西地块和顺义薛大人庄地块表现积极。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,这反映出当前房企资金面依然承压的现象,疫情干扰也在一定程度上使得房企在土地投资方面较为谨慎。
“拿地要算好账。”前述房企人士告诉21世纪经济报道记者,土地是房企的命脉,补仓势在必行,但前提是算好投入回报,做好节奏管控。“央企、国企还能依靠综合能力获得额外加成,比如本身就有建设能力,一定程度上可以降低成本,民营房企就得慎而又慎。”该人士感慨。
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