华远地产:收之桑榆丨国之大者

华远地产:收之桑榆丨国之大者
2022年03月24日 15:22 市场资讯

  2022年,华远地产和中粮联合打造的京西大悦城即将开业。

  作为北京第三座大悦城,该项目包含购物中心、写字楼,总建筑面积约22万平方米,意欲打造京西商业新坐标

  华远给市场的传统印象在于住宅开发,但在京西大悦城的宣传中表明,华远地产很早便涉足商业地产领域,曾参与过北京西单商业街改造,开发过华远盈都等商业项目,积累了商业地产建造运营经验,可谓是最早进入商业地产领域的开发商之一。

  近年来,华远地产在北京的多个项目涉及商业业态,可谓补足了持有型物业产品业态链条,开始向“重运营”发力。

  谋求规模扩张

  华远地产股份有限公司(简称“华远地产”),A股上市公司,股票代码:600743。控股股东北京市华远集团有限公司为西城区国资委全资企业,强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支持。

  华远地产于八十年代初进入房地产业,是国内最早创立的房地产品牌之一。2006年正式走出北京,进军全国,全力加大土地储备,重点关注京津冀区域、西部区域、华中区域、华南区域等城市群中的核心城市,推动房地产、金融、商业、科技四大板块协同发展。此外,华远地产于2016年成功试水海外市场,积极尝试境外投资,为企业开拓新的市场,寻求新的利润增长点。

  2021年第三季度报告显示,截至2021年9月底,华远地产实现营业收入54.69亿元,同比增长98.49%;营业利润9210.93万元,同比减少70.47%;资产负债率进一步降低至83.18%;经营活动净现金流为52.58亿元,同比增长170.07%。

  回顾全年,华远地产在收入表现及降负债方面向好,但整体利润仍出现较大下滑。公司最近发布的2021年年度业绩预亏公告中,也着重说明了这一点。公告显示,预计公司2021年度实现归属于上市公司股东的净利润约为-4.8亿元到-6.9亿元。

  对于业绩预亏,华远地产解释为:受新冠疫情不断延续、地产宏观调控政策及融资环境不断收紧、市场情况持续走低等因素的叠加影响,公司开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期,为加快销售及现金回笼,公司预计对部分项目售价进行调整,使得可变现净值低于成本;同时,房地产行业整体毛利率下降,公司本年结算收入虽有大幅增加,但结算项目中低毛利项目占比提高,导致毛利率较去年同期下降。

  正如公告中所言,销售层面的不理想,或许受市场环境的影响,而真正困扰华远的,是其庞大的经营成本问题。

  此前,华远一直崇尚“小而美”,遵循“效益为王”,对规模的诉求并不强烈。但当前行业集中度不断提升,以空间换取时间的策略得到印证。华远因此也走上规模化扩张与区域深耕并举之路,陆续在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等多个二三线城市加大土储。

  2018-2019年,华远地产通过迅猛并购增加土地储备,但因房地产自身的开发周期问题,土储转化为可售资源,基本已到了2020年之后,在整体地产行业大势下行的宏观环境下,项目出货速度遭遇挑战。截至2021年三季度,华远地产库存高达459.2亿元,占总资产的72.4%。

  为加快销售及现金回笼,华远地产开始调整经营策略,首先,发力动态回款,狠抓周转效率;同时加速缩短单盘现金流回正周期,项目平均开工时间进一步缩短至3.7个月,开盘周期缩短至7.7个月。

  失之东隅,收之桑榆,下一步,华远将持续落实“去库存、降负债、增利润”九字经营方针,经营端、投资端和融资端三管齐下,积极应对市场变化。

  国资保驾护航

  作为老牌房企,华远的国资背景首先为企业资金链安全问题提供强有力的保障。西城区政府、区国资委对华远地产的支持和后台背书,在2021年表现得十分突出:首次由具备政府履历的王乐斌为华远地产董事长;区委、区政府明确表态,未来将从政策、业务、资源等多方面给予华远最大力度的支持和关注。

  当前,部分民营企业因经营安全和流动性问题导致债务违约,出现信誉危机,进而使融资端全方面收紧。而国企由于拥有相对安全的营商环境和营商条件,使其在现行环境下,仍能保证有融资现金流入账为企业发展适度输血。

  截至目前,华远地产2021年到期债务均如期兑付,无一例失信。信用评级方面,中诚信国际AA级、联合资信AA级、穆迪B1级以及标普B级等评级及展望稳定。

  坐拥丰富的政府资源和低成本融资的优势,如何利用好这些资源,或许才是决定华远未来之路的关键。官网显示,在保持财务盘面稳健的前提下,华远地产将继续加快房屋竣工,将存货做“轻”。

  具体而言,在经营端,华远将强化开发回款能力,加速盘活存货变现;投资端,遵循“以销定投、精准投资”的拿地策略,以多元化拿地方式丰富土地储备;融资端,加速优化债务结构,充分保障公司资金链安全,主动强化资金管控,提升债务周期。同时,尝试布局轻资产化业务,增厚营收规模,实现“提质控速、行稳致远”的发展战略。

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