“重回前三”，保利还要走多久？

原标题：“重回前三”，保利还要走多久？ 来源：中房俱乐部CREC

　　4月19日，保利发展控股集团股份有限公司发布2020年年报。截至2020年12月末，公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%。

　　至此，保利终于跻身“5000亿俱乐部”，却比此前定下的目标延迟了一年。

　　而在受疫情影响的2020年，保利已经成功进入“绿档”，公司各项财务指标微增，期内实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%；净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%。但其现金短债比、流动比率、速动比率在2020年均有所下降。

　　此时，保利与排名第三的万科相差约2000亿元，“重回前三”的目标依然未能如愿。行业前三的碧桂园、中国恒大集团和万科，销售规模已是7000亿元以上级别。

　　在“回三”的路上，其在2019年上半年一度上升至第四位，但最终还是被融创超越，2020年，保利地产销售规模仍为行业“老五”。

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　　最新的业绩发布会，保利没有对2017年提出的“重回前三”目标能否实现进行正面表态。

　　保利发展总经理刘平只是说，“追求卓越是公司经营理念之一，公司一直努力扩大经营规模、提高经营效益，保持行业领先地位。”

　　2018年以后，在一轮轮未曾间断的调控施压下，房地产已经不是以前的房地产，央企保利也不能例外。

　　对内，保利地产签约金额增速自2018年起逐年放缓，2020年进一步降至个位数，为过去6年最低水平；对外，2020年恒大合约销售额同比增长20.3%，万科销售额同比增长11.6%，金地销售同比增长15.23%，均高于保利地产增速。

　　虽然“招保万金”的时代风光不再，但央企第一房企保利还是稳坐前五，跟第六位的中海地产之间，差了1200多亿，是TOP20-30房企一年的销售量。

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　　公开资料显示，保利地产是中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是后者旗下房地产业务的主要运作平台。经过近30年发展，已形成以不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。

　　2020年5月，保利召开了周年股东大会。听完宋广菊谈疫情的影响和对未来的判断，一位保利地产发起股东的代表说，“宋总提到的，有产品力、有经营能力的企业，在疫情下确实是个化危为机的机会。”

　　正值疫情逐渐被控制稳定，土拍市场再次火热，房企抢地的队伍里，冲在前面的很多是国企背景的大房企，而保利排在了第一。

　　整个2020年上半年，保利是房企中拿地最多的，金额达到689.16亿元，超出第二名中海100多亿。

　　但亿翰智库发布的一份报告中，分析了2017～2020年保利发展土地储备存续比，分别为4.05、3.31、2.60和2.25，呈现持续下降的趋势。这个指标是土地储备与当期销售面积的比值，能在某种程度上反映出企业销售的可持续性。

　　这份报告的结论是，尽管上半年保利利用窗口期大量融资，拿地也积极，“但是和其他头部企业相比，公司目前的土地储备略显单薄，企业后续再提升规模和行业排名存在一定压力。

　　到了2020年下半年，三道红线来了，之前大胆向前冲的竞争者们都在忙着降杠杆，土地市场逐渐回归理性的时候，保利又冲了一把。

　　根据年报，2020年保利拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。?这种趋势延续到了2021年一季度。

　　根据中指研究院的数据，保利在2021年前三个月的新增货值，排在榜上第一位，随后是融创中国和绿城中国。拿地金额排在第二，在绿城之后。

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　　在“三道红线”“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制制约下，IPG中国首席经济学家柏文喜分析，资金端和市场端调控措施的双向挤压，已经迫使一些之前使用了永续债、明股实债等隐形杠杆冲规模的央企风险与杠杆暴露。

　　下一步房地产央企如何走，恐怕不仅仅是自身冲规模抢夺行业地位与行业话语权的问题，也要看看行业氛围与政策导向，保利同样概莫能外。

　　瞬息万变的形势氛围中，面临转型压力的除了房企资金运作流程，还有一大波还没有完全适应新环境的项目人员、项目总们。

　　项目总是房地产项目经营活动的行家里手，团队的“大家长”。当前，项目人员要学的不仅是成熟的房地产融资经验，还需要真正与资本共舞。对于一个优秀的项目总来说，不仅要精通业务，善于管理，更要熟悉融资。

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