原标题：卧龙地产2020年年度董事会经营评述 来源：同花顺金融研究中心
卧龙地产2020年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2020年上半年，国内宏观经济形势十分严峻，面对如此经济环境，国家陆续出台相应刺激政策，整体政策环境偏宽松；下半年，随着全国热点城市住宅市场加速回暖，部分热点城市房价、地价增长过快，国家再次强调“房住不炒”，出台“三道红线”政策收紧房企融资，同时央行、银保监会规定各大
银行
房地产贷款和个人住房贷款占比上限，房地产调控政策稳中趋严。根据国家统计局数据显示，2020年，全国商品房销售面积为176,086.22万平方米，同比增长2.6%；全国商品房销售额为173,612.66亿元，同比增长8.7%，增速较2019年增长2.2%，商品房销售额增速加快；房地产土地购置面积25,536.28万平方米，同比下降1.1%；房屋新开工面积为224,433.13万平方米，同比下降1.2%；房地产施工面积926,759.19万平方米，同比增长3.7%；房地产竣工面积91,218.23万平方米，同比下降4.9%。
二、报告期内主要经营情况
公司聚焦房地产主业，紧抓项目建设不放松，因地因时施策，提升销售率，提高货款回笼速度，同时推行
协同销售模式，持续提升精细化管理水平。现将2020年主要工作汇报如下：
公司经营情况回顾
2020年，公司实现营业收入22.81亿元，营业利润6.69亿元，归属于上市公司股东的净利润4.84亿元，归属于上市公司所有者权益31.57亿元。
公司经营情况分析
1、推动营销体系改革，确保销售利润最大化
公司深入推进销售管理体系市场化改革，遵循“高度市场化、难易区分、利责对等”的管理原则，充分发挥销售团队的积极性和销售能力，加快存货的去化；同时重点围绕现有房地产市场进行开发，紧盯机遇、稳扎稳打，抓好开发进度、提升产品品质，保证公司销售及利润最大化。报告期内，公司重点项目如上虞万诚府一期、二期等按计划如期开盘并取得了不错的销售成绩。2020年，公司实现签约销售面积16.27万平方米，签约销售金额21.21亿元，资金回笼21.09亿元。
2、持续深化市场化改革，全面提升内部管理水平
报告期内，公司完善企业管理模式及绩效考核体系，形成具有市场竞争力的薪酬体系；积极推动学习型企业建设，通过内外部培训相结合的方式，加强以工程技术和营销管理为重点的职业培训，强化员工专业能力培育；完善公司《公司章程》、三会议事规则等内部控制相关制度，全面提升公司的内部管理水平。
3、加强财务管理，提高资金运用效率
报告期内，公司结合各项目公司实际情况，加紧实施去库存计划，持续完善回款激励机制，缩短各项目公司平均回款周期，并对应收款进行重点监控和清理，优化应收款结构；公司继续强化资金管控力度，严控资金支付，合理、高效地利用资金，提高资金运用效率；通过努力提高协定存款利率、购买理财产品等方式，增厚公司资金收益。
4、增加公司土地储备，为公司持续健康发展提供保障
公司深耕现有房地产区域市场，密切关注土地价格及政策变化，积极寻找优质地块。2020年9月，全资子公司耀江
神马
通过武汉市国有建设用地使用权网上交易系统，最终以人民币92,770万
元成
功竞得武汉东西湖P（2020）089号地块的国有建设用地使用权，增加公司规划计容建筑面积10.23万㎡，为公司持续健康发展提供保障。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年是“十三五”规划收官之年，受疫情影响房地产方面政策先松后紧，全国房地产市场由上半年触底后复苏，部分热点城市房价快速上涨，全年销售规模再创新高。2021年是“十四五”规划开局之年，“房住不炒”、“因城施策”仍是国家的总体精神，在“三道红线”、“房地产贷款集中度”及“22个重点城市住宅用地实现‘两集中’”政策的监管下，房地产市场或将平稳运行。
(二)公司发展战略
2021年，公司将按照房地产业务“健康持续发展”的要求，抓好项目开发进度、产品品质和土地储备工作，不断推进精细化管理，建立更加完善的“成本、质量、进度、招标”等管理深化机制，同时坚持“以客户为中心”的理念，以“品质”为核心，并将此理念贯穿设计、施工、销售、售后全过程，让客户更满意、居住更舒适、房产更有价值。
(三)经营计划
（1）全年预计营业收入26.45亿元，预计营业成本费用20.38亿元；
（2）新开工面积22.49万平方米，竣工面积15.38万平方米，保障业绩稳定增长；
（3）继续做好公司转型升级工作；
（4）全面完善管理制度，提升公司精细化、标准化管理水平；
(四)可能面对的风险
1、宏观调控政策风险
政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、房地产市场波动的风险
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化，公司项目集中在武汉、清远、绍兴等个别城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营收益波动影响较大风险。
3、项目开发风险
房地产项目开发具有环节多、周期
长和
投资大的特点。项目开发周期一般在两年以上，开发流程涉及多重环节和合作单位，同时项目开发过程中须获得的政府许可与审批，任何环节的不利变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如期实现。
4、市场供求风险
市场价格受供求关系影响，去化率和项目周转进度对房地产去库存极为重要，而当前房地产库存压力依然存在，部分地区商品房结构性过剩，销售不畅，房地产投资将面临积压或空置的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承“诚、和、创”的企业文化，以“质量是制造出来的”、“客户至上、服务第一”为经营宗旨，在以下方面具备一定的核心竞争力。
1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、开发城市优质楼盘，树立了良好的企业形象；同时，卧龙在制造业领域享有较高知名度，能为公司带来较好的品牌影响力与美誉度；
2、成熟的成本控制能力：公司通过各项目公司经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理等制度实施，全面提升企业整体营运质量，多措并举实施降本增效。
3、有效的管控模式：公司将项目获取、开发建设、销售管理等核心职能下放项目公司，激发了决策机制活力，提升了市场应变能力；OA及
crm
系统成熟运行，信息共享，使项目销售进度、工程进度、财务状况、内部信息能够有效运作与管控。
4、精干的管理团队：公司拥有一支行业经验丰富且专业能力强的管理团队，大部分管理层在卧
龙工
作较长年限，公司也为其提供了优厚的待遇和中长期激励机制。整体管理团队人员稳定且工作协作能力强，能够引领公司健康、可持续发展。
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