安信证券--7大维度全面对比TOP50房企商业指标

原标题：安信证券--7大维度全面对比TOP50房企商业指标 来源：金融界

随着存量房时代渐进、开发赛道渐短,更多房企加大商业布局,与此同时,商业较长的回款周期、迥然不同的运营逻辑对部分房企构成挑战,埋藏潜在的信用风险。本文从77个维度对050家房企的商业地产指标进行全面梳理,供投资者参考。

从计价模式来看,房企自营的酒店一般计入固定资产,采用成本法计量;持有用于赚取租金或资本增值的购物中心、写字楼等计入投资性房地产,采用公允价值或成本法计量;其中香港财报多采用公允价值模式,国内财报近半数采用成本法计量。采用公允价值计量的房企中,2019年公允价值变动损益占利润总额比重较高的有万达、卓越、合景、宝龙等。

从商业布局力度来看,万达、卓越、宝龙、华润、龙湖、中海、大悦城（000031）出租类商业布局较多,投资性房地产/总资产均在15%以上;富力、融创、华侨城、雅居乐、绿地酒店较多,固定资产/总资产均高于4%。

商业业态上,50家房企普遍拥有购物中心、写字楼、酒店三大业态,少数涉足长租公寓(如龙湖、旭辉)、体育场馆(如中骏)、文旅城(如华侨城)等。产品线设计上,部分房企采用多样化产品线(如宝龙、龙湖),部分房企专注单一产品线(如新城、万达、华润)。

商业规模上,从运营中投资物业总建面和项目数来看,万达和华润遥遥领先,运营中投资物业总建面均在1000万方以上,其中万达有323个自持或轻资产运营项目、华润有42自持+19轻资产项目;中海、绿地、龙湖、招蛇、新城、宝龙、富力处于第二梯队,运营中投资物业总建面在250-450万方之间,运营中项目数30-80个。

商业区域分布上,分城市能级来看,金茂、大悦城、远洋等商业项目以一线城市为主;绿地、龙湖、首创、阳光城（000671）商业项目以二线城市为主;新城、宝龙三四线占比较高。分城市群来看,新城、宝龙、金茂、绿地、阳光城均重仓长三角;远洋、大悦城、首创重仓京津冀;龙湖重仓成渝。

商业经营效率来看,(1)出租率上,万达、新城、大悦城、龙湖(商场部分)、华润、中海领先,2019年出租率均在90%以上;其次是卓越、宝龙、招蛇、阳光城,出租率在80%-90%之间;泰禾最低,出租率仅为56.2%。

(2)从平均租费收入来看,卓越和金茂领先,其次是万达和新城;(3)租费收益率来看,样本房企中位为5.9%,万达、华润、新城达到8.2%、6.7、6.0%;首开、宝龙次之,分别为5.8%、5.5%。

从扩张速度来看,旭辉、阳光城、合景泰富、龙湖出租类商业租金收入近三年增长速度领先,富力、阳光城、佳兆业酒店收入近三年增长领先;远洋出租类商业处于收缩状态。

总结来看,龙湖、万达、大悦城、华润、中海的商业项目处于第一梯队,总运营体量较大、以一二线城市为主、租费收益率高于行业中位,出租率均在90%以上,租金收入等也保持较快增长;新城、宝龙、卓越、招商蛇口（001979）等次之,指标在部分维度弱于第一梯队房企。

风险提示:宏观经济超预期、样本数据偏误等。

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