保利地产(600048)6月销售维持正增长，拿地继续聚焦一二线城市

原标题：保利地产(600048)6月销售维持正增长，拿地继续聚焦一二线城市 来源：招商证券

公司6月单月销售增速略降但仍保持正增长；上半年拿地力度已恢复至去年水平，布局继续聚焦一二线城市；19年抓回款、降杠杆，强化现金流管理，反映公司较强的自我调节机制；物业分拆上市助推两翼业务稳步发展；公司作为央企龙头融资优势显著。预计公司2020-2022年EPS分别为2.74元、3.17元和3.74元，当前股价对应PE分别为6.3倍、5.5倍和4.6倍，维持“强烈推荐-A”评级，目标价21.92元/股(对应2020年PE=8X)。

(1)公司6月单月销售增速略降但仍保持正增长。公司今年1-6月全口径销售面积/金额分别为1492万平米/2245亿元，同比分别-8.8%/-11.1%；对应销售均价1.50万元/方，较19年全年+1.7%。其中，公司6月单月全口径销售面积/金额分别为440.5万方/688.5亿元，同比分别+7.5%/+8.2%，纵向比较，单月销售额增速较5月小幅下降4.2PCT，但仍保持正增长；横向比较，6月单月销售增速大体在top10龙头房企中位数水平。

(2)上半年拿地力度已恢复至去年水平，布局继续聚焦一二线城市。2020年1-6月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为984.2万平/819.7亿元，同比分别+18.9%/53.8%；对应楼面均价约0.83万元/平，较19年全年+43.8%。从“拿地额/销售额”来看，1-6月为36.5%，较19年略升(+2.9PCT)，其中拿地金额权益比也大体持平于19年全年水平，也即上半年公司拿地力度相对平稳；节奏上看，一季度相对积极而二季度在土地市场局部走热的背景下有所放缓；看地价房价比(楼面均价/销售均价)，1-6月累计较19年全年上升约16.2PCT至55.3%，这主要是因为期内新增项目较多分布在核心一二线城市，推升了楼面均价，综合来看，上半年拿地质量相对不错。截至6月末，公司全口径未售计容建面约0.8亿方，对应可售货值约1.3万亿元，按12个月滚动销售测算可供开发约3年，土储仍较为充裕。

投资建议：公司近几月销售已明显改善，拿地仍聚焦核心一二线城市，未售货值较为充裕；19年抓回款、降杠杆，强化现金流管理，反映公司较强的自我调节机制；物业分拆上市助推两翼业务稳步发展；公司作为央企龙头融资优势显著。预计公司2020-2022年EPS分别为2.74元、3.17元和3.74元，当前股价对应PE分别为6.3倍、5.5倍和4.6倍，维持“强烈推荐-A”评级，目标价21.92元/股(对应2020年PE=8X)。

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