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原标题：负债高企、营收利润下滑 京投发展遭上交所"七问" 来源：地产壹线
京城老牌房企、“TOD专家” 京投发展 最近有点“麻烦”。
近日，京投发展股份有限公司（简称“京投发展”）发布公告称，公司收到上海证券交易所（简称“上交所”）《关于对京投发展股份有限公司2019年年度报告的信息披露监管问询函》，对公司经营业绩、资产负债、债务安排、项目去化、存货、子公司利润分配、资金风险等7方面进行问询，并要求于6月2日前披露对问询函的回复。
营收、利润双降项目去化存压力
此前，京投发展于4月10日发布了2019年年报。
报告期内，京投发展全年共实现签约销售额约65.42亿元；营业收入总额43.27亿元，同比减少45.73%；净利润4.6亿元，净利率10.64%；归属于上市公司股东净利润7680.9万元，同比减少78.54%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（简称“扣非净利润”）3986.2万元，同比减少86.25%。
值得注意的是，京投发展扣非净利润已连续两年下降。
业绩大幅下滑，京投发展在年报中解释为因房产销售达到结转交付条件的较上年同期减少而导致房地产行业收入同比减少。年报显示，房地产销售收入占京投发展营业收入总额的96.38%。
据了解，京投发展开发的项目多数位于北京地区，签约销售及营业收入也以北京地区项目为主，项目类型多为住宅及商业配套。目前，其在北京及周边有臻御府、琨御府、公园悦府、西华府、檀香府、璟悦府、锦悦府等多个项目投资开发；去年底也启动全国化布局，联手无锡地铁、中铁四局落子无锡，开发无锡公园悦府项目。
而按照京投发展的规划，2019年公司原计划应实现签约销售额76.8亿元，但实际仅完成65.42亿元，完成计划的85%；预计实现营业收入69.54亿元，实际完成43.28亿元，完成率为62.24%，业绩完成率不甚理想。
对此，上交所要求京投发展结合公司的房地产项目开发进度和开发能力，说明公司结转交付房产大幅下降的原因及合理性；针对其扣非净利润连续两年下降，要求就主营业务业绩是否存在持续下滑风险，是否对公司持续经营存在不利影响进行回复。
数据显示，2019年北京市商品房销售面积为938.9万平方米，同比增长34.9%；成交金额3240亿元，同比上涨60.8%。市场整体成交情况有所增长，但京投发展业绩却出现下滑，业绩完成率未达预期。
京投发展年报中解释称，主要系受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加签约、回款手续用时较长等所致。
壹线君查阅京投发展年报显示，京投发展多个项目已预售面积占可供出售面积比重较低，其中，琨御府、西华府、檀香府、锦悦府等项目该数值分别约为22.26%、0.26%、6%、24.07%，显示上述项目去化表现不够理想，存在较大去化压力。
对此，上交所要求京投发展就公司销售态势与区域房地产市场存在差异作出解释，并说明公司对琨御府等4个项目后续的去化和销售安排。
负债攀升“TOD专家”迎考验
盈利表现下滑、去化不够理想，与此同时，京投发展的财务杠杆却不断攀升，现金流表现也难言优秀。
京投发展擅长的“TOD模式”（Transit Oriented Development）是棵“摇钱树”，但同时也具有开发周期长、前期投入成本高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂、利益博弈等特性，对开发企业的经验和资金实力有较高的要求。
某种程度上，这与近年地产界大行其道的“高周转”相比更具考验，一个“TOD项目”的建设周期从策划到真正上市的周期普遍在3、4年以上，势必要投入和沉淀大量资金，上交所问询函中也指出京投发展公司部分应收款账龄较长的问题。
京投这几年发展规模进一步扩大，其债务规模和现金流压力也有所上升。
年报显示，京投发展的负债总额为420.5亿，较上年末增加了148亿元，增幅54.32%；有息负债316.3亿，占负债总额75.21%；2019年度公司各类借款净增加108.2亿元，增幅52.03%，其中公司控股股东借款期末余额262.2.亿元，占负债总额62.35%，占有息负债的82.90%。
公司经营活动和投资活动现金流量净额皆为负值，合计-94.02亿元。值得注意的是，2019年京投发展的利息费用高达4.71亿元，占归母净利润611.69%。
截止2019年末，公司资产负债率为91.05%，同比增加5.52个百分点；扣除预收账款后，资产负债率为83.01%，同比增加3.65个百分点。
对比同行，未进入房企销售排行前100的京投发展负债率仍然较高。数据显示，截止4月30日公布年报的H股房企平均资产负债率为57.44％，而营收前15的头部房企平均资产负债率为79.83%。
此外，报告期末京投发展的短期借款和一年内到期的非流动负债合计107.17亿元，而货币资金仅存20.87亿元。
上交所要求京投发展说明公司高负债运营的原因和必要性，并回复公司后续债务和资金偿付的具体安排。截止发稿前，京投发展尚未披露回复公告。
此前，京投发展于4月20日召开的业绩说明会时表示，2020年公司计划实现销售79.5亿元，实现营业收入77.04亿元，较去年定下但未完成的“小目标”有所提高。
对于经济形势复杂的2020年，不少人对房地产业并不算看好，多位行业专家及头部房企一把手均预测今年行业销售规模或有所下滑。
而京投发展也在年报中，提及“近两年公司北京区域房地产项目的商业、办公类产品受调控政策影响较大”，这对持有不小体量商办产品的京投发展也是一道难题。
2020年，“TOD”专家面临一场硬仗。
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