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原标题：深度| 陈德力挂帅宝龙商业背后的“宝龙需要”与“陈式强项” 来源：风财讯
伴随陈德力彻底退出新城控股，卸任大小职务，其下一站的传闻也露出水面――宝龙地产集团。
传陈德力将在6月1日正式入职，职务为宝龙地产集团联席总裁、宝龙商业集团执行董事总裁、宝龙商业开发事业部总裁。
2019年还是新城控股联席总裁的陈德力已被传被宝龙游说过，最终在2020年中期，陈德力将带着一些“亲信”进入宝龙。
而在陈德力之前，唐剑锋已被任命为宝龙商业集团常务副总经理，他是陈德力的“老搭档”，曾任新城控股商业管理事业部副总裁、万达商管公司综合管理中心副总经理。
宝龙商业集团负责人这个角色，曾在2017年8月王寿庆加入之前，由许华芳的妻子施思妮担任。后在2017年交由“万达浪子”王寿庆负责，半年后随其离任，宝龙商业由宝龙地产总裁许华芳兼管。
直到今年，在陈德力拟出走新城控股时，坊间便开始传其将与宝龙地产结缘。
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陈德力的强项
在今年的业绩会上，宝龙地产决定加大宝龙商业的发展力度，开发中的土地储备将用于发展大型商业物业，附设电影院、大型超市、美食广场及运动休闲设施。
可以看出，宝龙依然要走“大盘战略”，不仅要均衡住宅与商业的配比，在效益面前，还要求管理层在平衡非控制性权益时，有更高的水平。
这是陈德力的强项，强于商业定位、商业经营、系统引进和团队打造，也对住宅板块有一定认识。
（宝龙地产2019年报截图)从目前宝龙的情况来看，商业领域“低成本”的租金收入，是毛利率的加推器，上市一年的宝龙商业，对宝龙地产的利润拉动也肉眼可见。
2019年宝龙商业毛利约为4.28亿元，同比增长31.5%；利润约为1.79亿元，同比增长34.0%。
而在宝龙商业的收入中，82.4%来源于商业运营管理服务贡献，这部分收入约13.35亿元，同比增加36.3%。相较而言，住宅物业管理服务方面仅贡献了2.85亿元的收入（同比增加29.2%）。
贡献度和收益率优势明显，因而在2020年，宝龙商业选择了战略性加持商管，透过战略收购及投资扩展集团商业运营服务分部，强化“主肋”。
但即使利润贡献度差距悬殊，宝龙商业的住宅服务在管面积，1150万平方米，规模上明显领先商业在管面积（700百万平方米），仍是一个不能忽视的角色。
可以看到，宝龙正在步出早期“万达式”商业依附住宅、住宅反哺商业的路子，用许芳华的话来说“让业务独立成长”，这需要一个稳而正确的路径，陈德力是不错的“引路人”。
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宝龙商业的需要
值得一提的是，2019年宝龙商业的商管服务，业绩拉升了接近40个百分点，得益于管理坪效和人效的增长。
宝龙想要保持甚至提高坪效和人效，这就要求一个强而有力的管理层。
另外，在上市的这一年，宝龙商业的收入涨幅突破了30%。而2016年-2018年宝龙地产租金及物业管理服务收入，同比涨幅分别为26.3%、29.7%、25%。
在疫情影响下，宝龙如何延续上市后商业收入的高增长、以及增幅的稳定，这客观而言是一道难题。
除各种主观因素外，有很多客观动力，促成着宝龙商业高薪去挖陈德力。
在上述业务指标以外，陈德力的工作重点或许还不少。
据风财讯观察，2019年宝龙商业的商业运营管理服务，在管项目数51个（同比新增6个），合约建筑面积890万平方米（同比增加200万平方米），并未披露出租率。
根据宝龙商业招股书披露的数据，主力产品线宝龙广场旗下36处商业物业平均出租率是84.3%。
相较而言，中指院数据显示，2018年商业地产百强企业的重点项目，平均出租率达到93.8%。期内龙湖天街的平均出租率在97.8%，新城吾悦广场2018平均出租率也在98%以上。
也就是说，宝龙商业的物业出租率和相应的租金收入，仍有待提高。
而这或许也会成为陈德力进入宝龙集团后，成绩的另一个突破口。
伴随宝龙近几年于长三角已开业的项目现已逐步进入成熟期，长三角依然是业绩的重仓区域，陈德力在长三角多年耕耘的资源，将有利于宝龙在这一区域投放大量资源，尤其是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。
总体而言，宝龙商业在上市的第一年，给出了不错的成绩，而陈德力的到来给它的发展前景提振了信心，但市场检验也才刚开始。
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