中国奥园11.6亿接盘京汉股份近3成股份钢丝上起舞？|京汉股份_新浪财经

　　原标题：中国奥园11.6亿接盘京汉股份近3成股份！去年总负债增加近千亿，钢丝上起舞？

　　来源：环球老虎财经

　　根据最新消息，奥园收购了京汉股份约29.30%的股份，这也意味着其通过收购增加了在一二线城市土储的占比。2019年奥园首次破千亿规模，而与规模一起增加的是公司的负债，2019年公司总负债增加了近千亿。此前不久，还被质疑存在“明股实债”降低有息负债之嫌，在当下大多数房企降风险去杠杆的阶段，奥园却仍在钢丝上起舞。

　　5月19日，中国奥园公布，于2020年5月15日，卖方A京汉控股集团有限公司、田汉及深圳奥园科星投资有限公司（下称“奥园科星”）签署了《股权转让协议》。

　　据此，奥园科星已同意有条件地收购目标公司京汉实业投资集团（000615.SZ）约2.29亿股股份，占目标公司股本约29.30%，相当于已发行附带投票权股份约29.99%，代价约人民币11.6亿元。该转让正式完成后，奥园科星将成为京汉股份的控股股东，公司的实际控制人将变更为郭梓文。

　　天眼查显示，奥园科星为奥园集团（广东）有限公司100%持股，而广州奥园为奥园集团的控股子公司。京汉股份亦是房地产开发领域公司，此次奥园集团无疑是看中了京汉股份手中持有的房地产项目。资料显示，京汉股份共计持有18个项目，现有已确定的总可售建筑面积约123.7万平方米。这对于刚跨过千亿门槛，仍想进一步冲刺规模的奥园来说，可增加其在一二线土储的占比。

　　不过，在当下大多数房企降风险去杠杆的阶段，奥园却在走钢丝，仅过去一年，其总债务就增长了近千亿，令人侧目。值得注意，在收购事项完成后，奥园科星将透过借款或协助目标公司融资，向目标公司投入不少于人民币5亿元，供其偿还借款及用作日常营运。奥园如今的大胆举动，不禁让人想到曾经高杠杆扩张的福晟、泰禾，如今已是“满目疮痍”。

　　负债增长近千亿

　　奥园是近几年里的新生代房企，被认为是粤港澳四小龙之一。2013年中国奥园破了百亿，2019年，中国奥园（03883.HK）实现合同销售1180.6亿元，成功跻身千亿房企俱乐部。

　　按照中指院的全口径销售额排名，2019年奥园排29位，奥园的业绩公告也说，自己超额完成1140亿元的全年目标。从百亿到千亿，奥园花了六年时间。

　　如果从销售额、营收、利润指标看，2019年，奥园的表现还算优秀。年报显示，2019年其营收505.3亿元，同比增长高达63%；毛利润150.2亿元，同比增长56%，毛利润率为29.7%；净利润52.2亿元，同比增长78%。

　　而与销售规模同时增长的，是奥园的负债。在房地产行业，负债推动规模的模式并不鲜见，但与当下诸多房企都“力排众难”下通牒去风险不同，奥园仍在逆市而行。

　　这一年，奥园在土地市场上非常活跃。

　　2019年，奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平米，新增可售货值约1861亿元。为此，奥园花了300多亿元。在大肆扩张下，奥园的负债增长了近千亿。

　　公告显示，截至2019年末，其负债总额约为2528.84亿元，而2018年这一数字为1581.24亿元，这也意味着，在这一年时间里，奥园的负债总额增加了近千亿，涨幅近60%。而根据奥园首席财务官陈志斌所言，“奥园在现金流上，最大的支出还是来源于购地和建筑成本开支”。负债总额上涨近千亿元，意味着偿债压力及利息成本的增加。

　　负债结构方面，截至2019年末，奥园的银行及其他借款为689.61亿元；2018年未407.52亿元，增幅69%。

　　2019年末，优先票据及公司债券约为268.03亿元，2018年末为169.7亿元，增幅58%。

　　958亿元的债务中，有419亿元是短期借贷，占比43.7%。而2018年末时，这个数字还只有237.32亿元，增幅76.6%。但其958亿债务中大部分都需要在2年内偿还，一年内需偿还418.73亿元，1年以上不超过2年需偿还306.98亿元，2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。

　　而根据奥园2020年计划的新开工面积，据称将提升到1850万平米，竣工面积预计超过920万平方米。

　　这也意味着，奥园在未来一年有约800亿元的偿债、土地成本、建筑成本等财务支出。而截至2019年末，奥园拥有不受限制的现金及银行存款、结构性存款约588亿元，可见其偿债压力颇大。那么，对于奥园来说，加快销售回流和积极融资是其紧要任务。

　　奥园如何做大的？

　　在过去很长一段时间里，市场对奥园的印象，还停留在这是一家广东地方房企。市场其实很好奇，它是如何做大的？

　　其实，奥园的创始人郭梓文出身国企梅山集团，下海后凭借着东平西凑的5万元，靠承包负债累累的番禺建安装饰公司，淘到了人生第一桶金。不过，1996年不满足于承包的郭梓文在香港注册了名为“金业”的公司，并和梅山建设一起合作开发了“金山别墅花园”，就此打开了房地产大门的钥匙，后又凭借 “ 广州奥林匹克公园 ” 项目一举成名。

　　1998年6月，金业集团向广州番禺地名办提出了申请，将旗下的 “ 金业体育花园 ” 更名为 “ 广州奥林匹克公园 ”，并说服了被中国奥委会授权 “ 奥林匹克概念 ” 的中体产业联合开发。“ 运动就在家门口 ” 的理念、中国复合第一盘的噱头，让广州奥林匹克公园一时之间成为了备受追捧的名盘，也让郭梓文在地产圈站稳了脚跟。2002年7月，金业集团正式更名为了奥园置业，退出了北京、天津奥林匹克股权，开始筹划上市。

　　2003年2月16日，广东奥园置业集团以6400万元人民币取得了诚成文化11.3%的股份，以第一大股东的身份成功借壳上市。据称，诚成文化的前董事长刘波不仅是北大神童，还传是许晴的前男友。不料，其斥巨资购买的原本认为很干净的壳—诚成文化会变成一块烫山芋。在广东奥园接手诚成文化后，前任董事长刘波埋下的担保地雷被相继引爆，当时披露的黑担保已近5亿元。

　　最终，广东奥园割肉脱手，随后沉寂了三年。2003年—2006年，奥园一直在寻找东山再起的机会。2006 年 2 月，美国国泰财富基金入股奥园 20.5%，成本仅仅为股招股价的 24%，却给了郭梓文再度复起的希望。

　　很快2017年10 月，奥园地产重新在香港联交所上市。上市后，奥园开始将布局从发起地转向北京，并开始接触长安 8 号这个项目。说来也有意思，长安8号第一任主人王志才乃是影星王艳的老公。2004年，王志才拿下了长安街沿线上最后一块拥有 70 年产权的地皮，称要做成北京最高端的物业，但因资金问题，长安8号不仅换了多个东家，也成为北京的“烂尾楼”。彼时2008年王志才债务缠身急迫想从该项目中脱身，而奥园想要通过一个项目在北京站稳脚跟，两人一拍即合，奥园通过转换票据、控股等操作成为了长安 8 号的新主人。自此，奥园正式接手这个几经转手、“潜力无穷”的项目。奥园董事长郭梓文对长安8号楼盘寄予了厚望，希望未来3年内能为奥园带来超过120亿元销售回款。

　　然而，郭梓文却再次进了坑。奥园成为该项目绝对大股东仅不足一月，便滋生出新的波澜。而这背后，牵涉了长安8号这座北京CBD最著名的烂尾楼复杂的历史，以及隐藏或达30亿元的各种债务欠款。自此，长安 8 号成为了奥园深陷的资金泥潭，2012年奥园将长安 8 号转售给了金利丰。在脱离了这两个大坑之后，2013年奥园的业绩规模总算有了较为明显的突破，进入了百亿俱乐部。时，奥园实现合同销售金额100.38亿元，业绩同比大幅增长91.2%。

　　跑马圈地背后暗藏的风险

　　但实际上，奥园真正壮大是在2016年以后。从 2016 年奥园加速跑马圈地。2016 年至 2018 年，奥园合同销售额分别为 256.02 亿元、455.9 亿元、912.8 亿元，分别同比增长 68.8%、78.1%、100%。

　　近五年，奥园在立足广州的基础上，先后进军佛山、深圳、惠州。截至2019年末，奥园拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平米（权益比79%），总货值约4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。在奥园规模壮大，且土储大幅增加背后，公司对资金的需求更大了。自此，奥园进入频繁的发债期，根据其财报，奥园大部分借款均为浮动利率，并须每年议息，利息颇高。

　　财报显示，从2017年到2019年上半年，三年间，奥园净负债率为51.0%、58.9%、64.2%。对比同期的阳光城，净负债率分别为252%、182%、145.13%。奥园在快速扩张期，竟保持这么低的负债率，着实令人费解。

　　今年3月3日，一名自称“一个有良知的地产人”，发布了一份做空报告，揭露奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”三大“罪名”。其称，奥园地产以项目公司或附属公司为融资主体，引入基金、信托和资管计划持有部分股权，进行有息债务权益化处理后，公司账面上降低了逾百亿元有息负债，而有息负债却变成了净资产。虽然陈志斌解释，从2017开始中国奥园就进行了大量的收并购及合作，这是导致非控股权益明显上升的主要原因，但却没有足够的说服力。

　　奥园因为多年的高速增长，被市场颇为看好，但显然其高速运转背后，还隐藏着很大的风险。