京投发展：蓄势待发｜进深

原标题：京投发展：蓄势待发｜进深 来源：乐居财经

财经 张丹 发自北京

等待果实成熟的过程，让人煎熬，但也充满着更多期待。轨道物业作为慢周转的房地产细分领域，就需要足够的耐心来等结果。

同属房地产开发，但又不同于常规理解的高周转买卖，专注轨道交通车辆基地一体化开发的京投发展（600683.SH)，放长线钓大鱼的业务操作，体现在业绩上则是收入的短暂性隐藏，以及资产的积蓄式爆发。

京投发展2019年签约销售额为65.42亿元，财年内营业收入43.28亿元，实现归属上市公司股东的净利润7680.99万元。

以上是表中的静态数字，动态的来看，未结转就是京投发展隐藏的收入，不是今日便在明日。京投发展表示，2019年部分项目销售业绩会结转至2020财年，今年的业绩将会呈现极大利好态势。

而今年的利好还远不止于此。发改委日前印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提到，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。

此利好消息推动土地流转概念股集体拉升，4月10日早盘，京投发展已涨停，涨幅10.08%。

资产储备殷实 较期初增143亿

京投发展作为中国轨道物业的开拓者，2019年是其走出京圈向全国迈出的关键一年。

对于有着专业技术高门槛要求的轨道物业，走向全国需要极大的勇气，也更考验布局眼光和开拓能力。

2018年提出“植根北京、茂盛全国”战略，2019年该战略开始落地开花，京投发展走出北京之后选择的第一个区域是长三角无锡。其在2019年12月竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地，这是首次落位外地，也是其全国化布局的开端。

当然，作为京投发展之根的北京一直是其重仓之地。

2019年，营业收入43.28亿元，其中96.92%的营收来自北京地区。而拿地方面，京投发展在北京也颇有斩获，持续加仓大本营。

财报中提到，2019年1月，京投发展以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）、海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目，两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。

优质土地资源的获取，直接导致其期末存货同比大增58.22%至334.42亿，资产总额较期初增加143.25亿元，为461.93亿元，同比增幅44.95%。

乐居财经了解到，目前京投发展的存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府和无锡轨道物业项目。

项目按期推进 费用管控得法

对于需要长期投入的事，坚持尤为可贵。

“轨道物业是一个需要长期耕耘的事业，不能心急。”面对投入与产出的时间差，京投发展总裁高一轩早有认知，也做好了准备。

2019年京投发展实际开工与竣工不仅按期完成，而且是超额完成。数据显示，2019年度，预计新开工面积25.36万平方米，实际开工30.16万平方米，完成计划的119%；预计竣工面积12.95万平方米，实际竣工17.62万平方米，完成计划的136%。

已竣工面积的增加，为项目的入市做好了前期铺垫，这也为京投发展的的利润增长铺好了通道。而在2020年，京投发展的新开工面积目标再提升，预计新开工面积44.91万平方米、 竣工面积25.34万平方米。

好钢用在刀刃上，钱也要用在恰当之处。在有序推进项目落地的同时，京投发展在费用花销、成本开支上把控颇为严格。财报显示，三项费用总计5.95亿元，同比增加27.26%，值得关注的是，属于约束性固定成本的管理费用变化不大，较去年同期减少109.62 万元，在规模不断扩大的情况下，有效的控制了费用的增长。

销售费用与财务费用基本保持同频震动。调整后的实际财务费用1.98亿元，同比增加30.07%;销售费用1.63亿，同比增加35.71%。

此外，成本开支与收入也保持同频，使得毛利率与去年基本持平，为31.66%。

专业领域再深耕 融资能力提升

身为第一个吃螃蟹的人，京投发展在业内开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，也将TOD模式在行业推广开来。

高达10万亿规模的蓝海市场，正吸引着更多入局者的加入，而京投发展在快人一步的基础上，在TOD的专业技术领域不断寻求自我突破。

财报中提到，在2018年提出打造TOD智慧生态圈的理念后，2019年其实现了5个方面的进化升级：一是建立了轨道交通车辆基地的评价体系；二是构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系；三是研发了轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念；四是深化了轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究；五是完善了轨道交通车辆基地的客户研究体系。

而在技术创新上更是收获不断。2019年新获两项专利，分别为“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件”发明专利 和“一种建筑物组合减振系统”实用新型专利，由此也获得了中关村高新技术企业的认定，并与多家科研供应单位签订合作协议。

在TOD专业技术领域的深耕与突破，为京投发展的融资提供了强有力的推动，再加上其得天独厚的大股东资源，更是让其在融资路上的优势愈加显著。

今年房地产的调控不放松，尤其是融资渠道的收紧，让不少房企将目光投向境外，频繁发行境外短债，还有部分房企甚至不惜高利率借债。根据乐居财经了解，2019年京投发展所发行的债券、票据，票面利率基本维持在4%左右，较低的融资成本有效地减轻了其负债承压，也为其业务拓展提供了良好的资金保障。在2020年，京投发展还计划继续优化融资结构，有效降低资金成本，预计现有项目资本性支出61.29亿元。乐居财经