稳稳的新城，像地产中的“五粮液”？

原标题：稳稳的新城，像地产中的“五粮液”？ 来源：房企观察

　　骆驼的特点和优势就是稳重，哪怕脚下的路崎岖不平，仍会一步一个脚印的稳步前行。

　　笃信骆驼精神的新城控股，亦是如此，踏实稳重，稳字当先。

　　在新城控股2019年度业绩发布会上，董事长兼总裁王晓松表示，目前公司净负债率低，“弹药”充足，在手现金逾600亿元，仍将深耕长三角，聚焦其他核心城市群，不会单纯为追求排名而冲规模。

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　　像不像五粮液？

　　2019年对于很多房企都是很难的一年，弯道超车并非最佳选择，毕竟博弈式的发展总会面临风险。

　　平稳发展，更有利于企业找到安全边际。

　　2019年，新城控股又交出了一份平稳增长的成绩单：

　　年报显示：2019年新城控股实现销售金额2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。其中，12月单月销售金额约242.39亿元，销售面积约244.01万平方米。

　　同时，伴随新城控股旗下吾悦广场开业数量增加，和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升，2019年吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。

　　根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，新城控股2019年度销售金额及销售面积位列行业第 8 位。

　　不疾不徐是新城的一大特征，对于2020年同样如此，不搞大踏步飞跃式发展，而是会匹配发展需要，“将净负债率控制在合理的区间，并希望公司行业排名维持在10名左右。”

　　其实对于投资者而言，最喜欢如茅台、五粮液这类稳增长、高回报的上市公司。

　　只是，茅台高达91.25%的毛利率很难企及，从毛利率上看，高端白酒仍处于暴利阶段，2018年报五粮液毛利率73.81%，新城控股2019年报毛利率显示：房地产开发销售30.98%；物业出租及管理 67.56%。

　　尽管从毛利率上来对比，高端白酒属于高暴利行业，无法与地产行业相提并论。

　　不过，仔细对比可以发现，新城控股悄然成长为高现金分红的白马股。从2019年报披露的分配方案看，每10派17元(含税)，如此大手笔的派现在地产行业中并不多见。

　　非常巧合的是五粮液2018年的分配方案也是如此:

　　五粮液：2018-12-31 年实施方案：每股收益：3.474元，每10派17元(含税)

　　新城控股：2919-12-31年实施方案：每股收益：5.62元?，每10派17元(含税)

　　两者惊人的相似，足以说明新城稳扎稳打的发展背后所累积出来的价值已经显现。

　　此外，新城控股近三年保持了高比例现金分红，2017年10派8.1元(含税)，2018年10派15元(含税)，2019年10派17元(含税)。

　　据悉，自新城控股2015年B转A上市以来，累计现金分红已近百亿元，近三年平均股利支付率达到了30.91%。

　　对于投资者而言，持续高分红是优质上市公司的显著特征，也是股价坚挺的一大原因。

　　Wind数据显示，在市值500亿元以上的10家A股地产公司中，2019年股价表现最亮眼的是新城控股，其以70.47%的涨幅高居榜首。

　　2020年2月12日，中诚信证评出具了《新城控股集团股份有限公司2020年公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》，评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定，“20 新控 01”的信用级别为 AAA。

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　　“均好”浮现

　　回顾新城控股的2019，从上半年销售额超千亿到前三季度近两千亿，再到全年2708.01亿元，新城控股在销售端持续保持稳健增长步伐。全年业绩22.48%的同比涨幅，不仅高于百强房企6.5%的整体增速，在十强房企中亦表现突出。

　　企业业绩稳步前行的根基在于，要有稳定的步伐，有人说匀速运动才是最佳的平衡术。对于新城而言，正以均好来实现平稳。

　　销售业绩的稳步增长，离不开新城控股全国化布局和地域深耕策略的持续推进。

　　在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部共出现了8个百亿量级的地方公司。

　　其中，作为大本营所在地，新城控股在长三角地区长期保持良好销售表现，其住宅开发事业部下属苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司，2019年销售额均超过百亿。

　　2019年9月底，新城苏州区域公司销售额就已突破200亿元；在大本营常州，新城控股更是常年摘得常州房企销售排行榜桂冠。

　　截至2019年12月31日，新城苏南公司（常州、无锡）2019年全年销售额、回笼金额均突破200亿元；宁波公司是新城2019年第8家百亿公司，宁波公司系从杭州公司裂变成立，是区域裂变后最短时间实现百亿突破的公司。

　　同时，随着新城全国化战略的持续推进，长三角以外地区也涌现出更多的百亿公司，例如新城住开下属的天津公司和北京公司，2019年销售业绩也均突破百亿。

　　持续深耕成效显现，新城控股在多个城市和省份的市占率保持前列。

　　据亿翰智库数据显示，2019年1-12月，新城控股在江苏省的销售额达857亿元，位居全省第二；在浙江，新城控股以491.5亿元的销售额排名全省第八。

　　此外，根据克而瑞常州数据，2019年新城控股在常州的流量销售金额达203.91亿元，稳居当地第一，且超出第二名100多亿元。在长三角之外的天津、济南等地，新城控股亦跻身前十。

　　对于2020年，新城仍将采取“坚持地域深耕的总策略,紧抓城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市,围绕现有布局做大做强做深。”

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　　双轮驱动

　　新城控股之所以能够实现平稳发展，更在于住宅和商业保持平衡，拿地方面实现了商住协同发展，使得“住宅＋商业”双轮驱动模式成为其稳健、高质量发展的重要驱动力。

　　2019年，依托于“双轮驱动”战略，新城控股全国各地住宅项目热销之际，其商业品牌“吾悦广场”也在快速发展。

　　截至目前，新城控股已在全国在建及开业122座吾悦广场。

　　年报显示，2019年吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。2019年，新城控股进一步提升商业运营能力，秉承“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言，持续深化吾悦广场文化、科技、情感等属性，不断提升幸福体验。同时，重磅推出“吾悦菜场、吾悦珠宝城、吾悦运动城、吾悦儿童城”四大创新业态，推动吾悦广场进化升级，加速打造幸福商业、释放幸福能量。

　　继吾悦珠宝城已在西安西咸、成都龙泉、嵊州、安庆、宝鸡等吾悦广场落地，吾悦菜场也逐次铺开。

　　2019年12月20日，伴随蚌埠吾悦广场的开业，全国第二家吾悦菜场亦同步推出。据悉，蚌埠吾悦菜场汇集“生鲜售卖、代客烹饪、配套服务、加工体验、趣味互动”等功能，并融合当地特色，引进非物质文化遗产小吃，打造兼具市井风情和现代感的全新菜场模式。

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　　低点拿地

　　白银时代的特点之一就是不能盲目拿地，否则就会带来消化不良，广积粮的寓意，更多是指逢低买入优质地块。

　　在2019年三季度，面对房地产市场宏观调控趋紧、房企融资趋紧的情况，新城控股采取了较为审慎的土地投资策略。

　　但进入四季度，新城控股则适时把握土地市场的低点机会，择机充实土地储备。继11月于天津等地获得多幅地块后，12月新城控股接连于浙江湖州、江苏徐州等地斩获优质地块，进一步充实土地储备。

　　根据2019年12月及四季度经营简报，新城控股通过挂牌方式取得江苏省宿迁市编号为2019（经）D开发区02号地块，出让面积82935平方米，土地价款3.2亿元；取得贵州省六盘水市编号为凤凰山城市综合体A-16号、B-12号及B-13号地块，土地总价6.59亿元；取得江苏省宿迁市编号为2019（经）D宿城09号地块，出让面积128342平方米，土地价款8.02亿元，新城控股目前拥有该项目70%权益。

　　此外，12月10日，新城控股以底价10.08亿元竞得湖州南浔区两宗商住地块，总出让面积19.85万平方米，楼面价仅1962元/平方米；12月30日，又以7.5亿底价获得徐州新沂市4宗商住地块，总出让面积26.4万平方米。

　　最新的2019年报则显示，截止2019年12月末，新城控股土地储备1.24亿平方米，货值充裕，为中长期发展提供保障。其中，2019年新增土地储备总建筑面积2508.47万平方米，总地价607.42亿元，楼面均价2421元/平米。

　　优质的土地资源及相对较低的土地成本，将为新城控股未来的持续稳健发展提供支撑。

　　对于2020年拿地策略，新城表示，在“房住不炒”、“融资受限”的形势下,公司投资管理思路转换为保障“多拿地、不拿错地”。

　　面对2020年复杂多变的市场，新城表示，今年公司整体可售货值4000亿左右，与销售目标2500亿元相比，去化率在60%左右，是一个比较中性的数据。

　　2020年，新城仍将坚持稳中求进的总基调,确保公司现金流合理充裕,精细化管理,优化现有土地储备,控制负债规模,提升利润率,强调精准投资、现金回笼。减少资金沉淀,通过精准投资和高效运营,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的战略目标。