新城控股(601155)年报点评：去杠杆稳融资，商业积极开拓

原标题：新城控股(601155)年报点评：去杠杆稳融资，商业积极开拓 来源：华泰证券

核心观点

公司发布年报，2019年实现营收858.5亿元，同比增长58.6%；实现归母净利润126.5亿元，同比增长20.6%；EPS5.61元；拟每10股派发现金红利17元。公司货值充沛，股权激励彰显成长决心，我们预计2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元，维持“买入”评级。

业绩稳健增长，待结算资源充裕

2019公司竣工面积大幅+89%，推动地产销售收入+58%，归母净利增速低于营收增速主要原因在于：1、因结算项目拿地成本同比上浮，毛利率同比下降4.5PCT至31.0%，流量口径销售管理费用率同比上升0.6PCT至4.9%；2、谨慎原则下公司计提存货减值准备9.8亿。截至2019年底合同负债1977亿元，同比+67%，相对全年开发业务营收覆盖率为246%，待结算资源非常充裕，也为未来业绩进一步增长打下基础。

销售运营如期完成目标，2020年商业地产积极开拓

2019公司实现销售面积2432万平，同比+34%；销售金额2708亿元，同比+22%。商业地产租管费收入41亿元，同比+83%，均完成全年销售目标。全年拿地金额607亿，同比-45%；二线城市新增建面占比38%，同比+9PCT。91%的拓展集中在上半年，今年1-2月拿地强度从去年下半年的4%恢复至23%，但整体依旧相对谨慎。截至2019年末，公司总土储建面约1.24亿平，货量充沛。因19年新开工同比-36%叠加疫情影响，公司2020年销售目标2500亿，同比-7.7%。吾悦广场计划新开30座，租金收入目标55亿，同比+35%。整体而言，公司2020年将稳中求进。

财务大幅去杠杆，评级机构恢复公司评级后步入改善通道

公司财务杠杆大幅优化。截至2019年末，公司净负债率为6.4%，同比-31.6PCT；货币资金短债覆盖率为262.0%。融资收紧环境下，平均融资成本同比+26bp至6.73%。19年12月，惠誉和标普恢复公司评级，标志着公司融资步入改善通道，20年前2月公司发行了3.5亿美元优先票据(票息6.8%)和6亿公司债(利率5.1%)，利率同比19年初基本持平。整体而言，19年下半年公司收缩战线，去杠杆效果显著，资金最为紧迫的时机已经过去，融资窗口业已重启，为后续在土地拓展上审时度势赢得主动权。

股权激励彰显成长决心，维持“买入”评级

公司于19年9月公告股权激励计划，行权要求为19-21年扣非归母净利较18年分别增长20%、70%和120%。公司销售稳健增长，双轮驱动路径日益清晰；高分红回馈股东，股权激励提升管理团队凝聚力。因19年扩张节奏低于预期，我们调整2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元(2020-2021年前值为8.24、10.73元)。参考可比公司2020年5.1倍PE估值，我们认为公司2020年合理PE估值为5.0-5.5倍，目标价35.15-38.67元(前值47.18-50.32元)，维持“买入”评级。

新城控股(601155)年报点评：去杠杆稳融资，商业积极开拓