钱紧一年 | 泰禾降压

原标题：钱紧一年 | 泰禾降压 来源：观点地产网

观点地产网2019年年末，泰禾集团董事长黄其森给自己调整了一下职务。

首先，他将总裁位置让了出来，接任的泰禾“新兵旧将”葛勇和王景岗成为联席总裁。

葛勇的资历相对深一些，2012年加入泰禾，2012年9月至2014年2月任总裁助理兼北京泰禾房地产开发有限公司常务副总经理；2014年2月起任副总经理，2016年9月被选举为公司董事；同时，2016年7月起任泰禾投资集团有限公司董事。

王景岗入职泰禾不到三年，2017年加入，2017年11月至2019年1月任总裁助理、北京区域副总裁；2019年1月起任副总裁兼北京区域公司总裁。

这样的安排并没有引起外界太多关注，真正让人意外的是黄其森担任了上市公司董秘一职。

泰禾对此表示，董秘已经找到合适人选，只待候选人取得董事会秘书资格证书，且任职资格经深圳证券交易所审核无异议后，便可走马上任。

言下之意，黄其森此举只是暂时性措施，但外界的解读似乎并没有如此轻描淡写。毕竟对于泰禾而言，2019年可以说是该公司发展史上极其关键的一年。

冲出困境

2018年是泰禾最困难的一年，现在似乎已经走出困境，其中最重要的一个办法就是出售项目、回笼资金。

第一次项目出让发生在3月份，以3.79亿元出让了杭州蒋村项目51%股权，收购方是世茂。

据观点地产新媒体统计，截至9月底，泰禾公告交易了14次，项目遍及杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一二线城市，交易金额共计约120亿元。

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这14次公告交易中，除了三次买方分别是五矿信托、天伦地产和湖南浔龙河投资之外，其他11次的收购方都是世茂。

为什么是世茂？一方面，世茂本身有强烈的收购需求，已经成为继融创之后，房地产界新晋“并购王”。

据不完全统计，从年初至今，世茂已陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产，累计斥资近200亿元。

仅2019年上半年，世茂共获取60块宗地块，权益前货值约2500亿元，其中1800亿元是由收并购获取。

另一方面，泰禾并未出售以上项目的全部股权，基本都是出让了部分股权。也就是说，未来这些项目泰禾将与世茂等收购方共同开发，因此选择合适的合作伙伴也是需要考虑的。

黄其森曾表示：“选择合作对象，一个是志同道合，第二还要门当户对。”

真正的指标

成立于1992年的泰禾，此前一直偏居福建区域，2013年是这家企业的转折点。

这一年泰禾豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块，任志强都感慨“老黄有点疯”。也是在这一年，泰禾正式确立“院子系”产品在全国范围内铺开。

2013年-2017年，这是泰禾高速扩张的五年，合约销售由168亿元升至1010亿元，其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿门槛，同比增幅达147.55%。

然而，泰禾的营收并没有如合约销售数字一般同步增长，同样是2016年和2017年，泰禾的销售收入分别为207.28亿元和230.69亿元，增幅10%左右。

考虑到结转收入和预售金额相比会有一定滞后性，把时间线拉长至2018年，和2016年销售收入数据相比，涨幅为40%左右，和合约销售金额增幅相比依然较大。

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从结转面积来看，2016年至2018年变化并不大，而是因为结转均价上升较为明显，导致2018年收入总数较大。

为什么合约销售金额和公告中的结转收入相差较大巨大？对于主打高端或改善型产品的泰禾来说，在前几年调控政策愈发收紧的房地产市场中，这样的产品特色一定程度上变成了“包袱”。即使销售合约已经签订，也不一定能及时登记备案。

黄其森对于此前收入没有稳定增长也进行了总结，他认为，一个重要原因是在于销售的回款率不够高。据此前统计，泰禾回款率长期徘徊50%左右。因此，2019年，狠抓回款率成为泰禾的重头戏。

“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。”黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上，强调了回笼资金的重要性，毕竟回款是从收入到现金流的关键环节。

2019年6月和媒体见面时，黄其森也反复强调，泰禾2019年更看重回款，目标是1000亿，且将其与奖金挂钩。

“2019年回款希望不低于1000亿，甚至更高。这个指标我想才是我们真正看重的指标。”黄其森称，原本泰禾的考核是签约，2019年每个人的奖金以回款来算账。

黄其森满意地总结：“所以，大家可以看到泰禾在销售这一块有了明显的起色，特别在回款方面，我们比较满意的。”

平衡中的杠杆

除了销售与回款，借贷也是一家房企现金流紧张的重要原因之一。

自2010年3月借壳*ST三农至2018年度，泰禾集团总负债年复合增长率为67.08%，相应总资产增长为61.78%，这表明上市公司的负债扩张幅度快于资产扩张幅度。

统计显示，截至2019年9月25日，泰禾集团实际对外担保余额为801.77亿元，占其最近一期经审计归属于母公司所有者权益的434.36%。

事实上，在9月25日之后至12月31日间，泰禾还有4笔担保行为。

在11月28日发布的2019年最后一次担保公告中，泰禾方面表示，截至公告披露日，公司实际对外担保余额为760.32亿元，占最近一期经审计归属于母公司所有者权益的411.9%，占比有所下滑。

从2017年年末至今，泰禾一直在处理负债问题，从2019年三季报披露的负债、经营性现金流等数据来看，负债压力确实正在好转。

数据显示，泰禾从2018年年末开始紧抓的回款正在发挥作用，尤其是现金流净额达到了创记录的226.1亿元，其中投资活动产生的现金流净额为160.7亿，而2018年同期为-58.4亿。

现金流大幅增加可以使泰禾归还不少负债，截至2019年三季度末，泰禾账面上有息负债合计1028.3亿，较2018年末1375.2亿减少 346.9亿，降幅超过25%。

有息负债中短期偿债压力得到了更大程度缓解，短期借款和一年内到期非流动性负债分别减少了97.7亿和170.2亿；此外，长期借款和应付债券分别减少了13.4亿和65.4亿。

负债绝对值减少，资产端规模增加，带来的结果是财务杠杆大幅降低。

得益于持续降负债，三季度末，泰禾净负债率较2018年末的384.8%减少了142个百分点，降至242.3%。

对于泰禾而言，显然一系列行动已经起到了明显的效果。

黄其森对于还债尤其有信心，此前他曾对媒体直言：“对泰禾来说，债务现在没有什么太大的问题”，并表示“我自己看了一下，应该2019年最后要兑付的不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了，那还做什么？”

事实上，之前所以出现流动性难题，其中一个原因是此前合作的金融机构太多太杂，一些小型金融机构暴雷也将负面因素传导到了泰禾这里。

“去年给我们带来困扰的确实就是在这里，100多家，很多金融机构出问题了。”于是，2019年，泰禾收缩了和金融机构的合作范围，只与不超过20家进行全面战略合作。

收缩的不仅是和金融机构合作，2019年泰禾发债次数也出现了全年减少。查阅泰禾2019年发布的全部公告，公布的融资基本以美元债为主，数量也很少。

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顺利度过了2019年偿付高峰期之后，泰禾还要为2020年之后的还款筹集资金。据不完全统计，2020年后泰禾还需要兑付的债务金额大约在120亿元左右。

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从上图可以看出，2020年至2023年，泰禾需要偿还债务的利率基本在7.5%-8.5%浮动，这意味着泰禾此前的融资成本较低，用于支付债券利率的资金相对也会少一点。

2020年楼市有什么样的走向还难以判断，但对于泰禾而言，2019年的一系列举措已经为企业未来发展重新筑起了一个良好的基础。